Что такое неотделимые улучшения - 25 советов адвокатов и юристов

Неотделимые улучшения неразрывно связаны с объектом недвижимого имущества и не образуют новой вещи, поэтому они не могут быть самостоятельным предметом договора купли-продажи.

Неотделимые улучшения — те улучшения, которые невозможно изъять без вреда для основного имущества, принадлежащего собственнику. Другими словами, это — то, что нельзя забрать с собой, не навредив при этом объекту. Например, системы коммуникации, окна, дорогостоящий ремонт и т.д., если речь идет о недвижимости.

По общему правилу неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества, то есть если неотделимые улучшения демонтировать, то имущество будет повреждено.

К неотделимым улучшениям в квартире можно отнести, например, установку (оборудование) душевой кабины вместо ванны, теплого пола, окон из ПВХ, систем кондиционирования, замену электропроводки или водопровода и пр.

Из ст. 51 ГрК следует, что разрешение необходимо получать при строительстве объектов капитального строительства.

При этом п.10 ст.1 ГрК дает определение объекта капитального строительства

Цитата:

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);

Цитата:

п.10.2) некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);

Закон не устанавливает запрета на такое строительство.

Здравствуйте, Влад! А кто сказал, что для того, чтобы регулировать отношения собственника недвижимости и инвестора, нужно состоять в арендных отношениях (ст.606 ГК РФ)?! Стороны согласно ст.421 ГК РФ вправе заключить договор на условиях, не противоречащих закону. Здесь действует правило: что не запрещено, то разрешено. Однако если улучшения неотделимые, то инвестор не сможет из продать, подарить и т.п. отдельно от объекта недвижимого имущества без согласия собственника недвижимого имущества. Так что здесь больше подходит инвестиционный договор, по которому доходы от сдачи в аренду такой собственности, делились бы пропорционально между собственником и инвестором. В идеале конечно, чтобы у инвестора была доля в собственности такой недвижимости.

Здравствуйте. Неотделимые улучшения регулируются ст.623 ГК РФ.

ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 623 ГК РФ

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Ecли coбcтвeнник нeдвижимocти нe знaл o пpoвeдeнии нeoтдeлимыx yлyчшeний или нe дaвaл coглacия нa ниx, то кoмпeнcaцию получить не получиться.

И наоборот:

Ecли coбcтвeнник дaвaл пиcьмeннoe coглacиe нa пpoвeдeниe yлyчшeний, пpoцeдypa пoлyчeния кoмпeнcaции пpocтa: дocтaтoчнo зaявить o cвoeм жeлaнии пoлyчить дeньги. Ecли coбcтвeнник coглacитcя, то нужно будет oбcyдить c ним cyммy и cпocoб пepeдaчи кoмпeнcaции.

Неотделимые улучшения не могут быть предметом договора купли-продажи, поскольку они являются частью объекта недвижимости как неделимой вещи и не являются объектами гражданских прав в силу ст. ст. 128, 133 Гражданского кодекса РФ.

Однако в данном случае инвестор может предъявить иск о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений, т.е. фактически отнести это к договору подряда на проведение неотделимых улучшений собственнику недвижимого имущества. Т.е. инвестор требует у собственника компенсации расходов!

Если Вы пишите в условиях задачи. Что по условиям договора неотделимые улучшения, произведенные с согласия собственника недвижимости, являются собственностью инвестора, то собственник улучшений вправе распорядиться своим правом собственности в полном объеме.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Договор между собственником помещения и собственником неотделимых улучшений должен сиротствовать норма ГК РФ -

ГК РФ Статья 218. Основания приобретения права собственности,

ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Если собственник помещения один раз допустил право собственности на неотделимые улучшения как отдельный объект - то вполне. Но всё же усматривается коллизия - неотделимые улучшения!

Вчитаемся в нормы

ГК РФ Статья 133. Неделимые вещи

1. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

2. Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются.

3. Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.

4. Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16, статьи 1168 настоящего Кодекса.

То есть всё же доля в праве на помещение рулит! иначе никакого повар собственности на неотделимые улучшения!

Итак-собственник помещения должен выделить дольку помещения! Иначе никакого права собственности на неотделимые улучшения не возникнет!

Интересная задачка по гражданскому праву!

Здравствуйте.

Отношения между собственником недвижимости и собственником неотделимвх улучшений регулируется нормами гражданского кодекса рф. В частности, согласно ст 421 гк РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Однако продажа улучшений отдельно от недвижимости хоть напрямую и не противоречит законодательству, но является спорным моментом. Все улучшения являются неотъемлемой частью недвижимости и, согласно ст. 128 и 133 ГК РФ, их нельзя считать объектом гражданских прав.

Нужно отличать отношения по аренде, в частности судьба неотделимых улучшений, и отношения между инвестором (спонсором) и собственником недвижимости.

Отношения арендатора и арендодателя относительно неотделимых улучшений урегулированы ст.623 ГК РФ, где определено

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Отношения инвестора тоже должны быть урегулированы договорм с собственником недвижимости.

Если Договора НЕТ, то неотделимые улучшения являютс собственностью владельца недвижимости. Вкладывание средств в собственность владельца должны расматриваться как благотворительность.

Отношения инвестора и собственника должны быть урегилированы договором простого товарищества (ст.1041 ГК РФ).

Улучшение НЕОТДЕЛИМЫЕ являются неотделимыми как таковые, и конечно требуется согласие собственника.

Добрый день, Влад!

Ну и договор Вы заключили.

Согласно гражданскому законодательству РФ неотделимые улучшения описаны в связи с арендными отношениями ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Что такое неотделимые улучшения, коротко говоря. Это часть какого либо, в данном случае помещения, которую невозможно отделить без некоторого разрушения помещения.

В Вашем случае нет норм в российском законодательстве где регулируются отношения собственника недвижимости и собственника неотделимых улучшений, если они не состоят в арендных отношениях?

У Вас так называемый прецедент-собственник неотделимых улучшений. Ситуация немного абсурдна. Вас на это явно уговорил собственник. Или Вы сам собственник? Вы представляете ситуацию есть квартира, а в ней установлен дорогой санузел, принадлежащий другому собственнику

Для инвестора было бы выгодней вместо собственности на улучшения-которые являются неотъемлемой частью помещения. Требовать выделение себе доли в помещении соразмерной стоимости вложений. Такая судебная практика имеется. Или взыскать денежную компенсацию за произведенные вложения в помещение с согласия собственника.

Могу Вам сказать, что данную сделку можно признать недействительной в связи с ее ничтожностью. Скорее как я писала Выше вложения нужно оформить долевой собственностью. И в судебном порядке этот вариант либо денежная компенсация будут возможны.

Вам для обозрения:

ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

C уважением, надеюсь я Вам немного прояснила ситуацию!

Влад, доброго дня Вам!)

"Какими нормами регулируются отношения собственника недвижимости и собственника неотделимых улучшений, если они не состоят в арендных отношениях?"

Ответ: Считаю, что здесь статья 623 ГК РФ не применима вообще, поскольку она регулирует отношения собственника и арендатора, а не собственника недвижимости в целом и собственника неотделимых нарушений (инвестора).

Считаю применимой статью 421 ГК РФ - Свобода договора.

Могут ли быть самостоятельным предметом сделки - купли продажи данные неотделимые улучшения без отчуждения объекта недвижимости к которому они относятся?

Ответ: Согласно ст.421 ГК РФ - могут, свобода договора же),

но в случае оспоримости сделки, суд признает с большей вероятностью сделку недействительной, по моему мнению, поскольку "неотделимое улучшение не могут быть самостоятельным предметом договора купли-продажи, т.к. они и есть часть объекта недвижимости как неделимой вещи и не являются объектами гражданских прав, на основании ст. ст. 128 ГК РФ.

Требуется ли согласие собственника недвижимости на отчуждение данных неотделимых улучшений?

Ответ: Безусловно. Обоснование выше)

С уважением!

Здравствуйте, Влад!

Эти отношения регулируются исключительно нормами договора (ст. 606 ГК РФ).

Без отчуждения объекта недвижимости по общему правилу такие неотделимые улучшения не могут быть предметом сделки.

ЧТобы точно сказать надо смотреть перечень этих улучшений. Например, если это какое то оборудование, то его можно продать.

Если этот отделка помещения, то нельзя.

Конкретика должна быть.

Согласия собственника не требуется.

1.Если они не состоят в арендных отношениях однако согласие было получено то нормы которые регулируют это это неосноватлеьное обогащение в случае если неотделимые улучшения не идут в распоряжение того кто их сделал но получил согласие ст 1102 ГК РФ и 131 ГК РФ

2.Они поэтому и неотделимые потому что без нанесения ущерба собственности или без передачи ее возместить эти улучшения можно только деньгами или иными вещами по договору

3.Требуется без его согласия неотделимые улучшения нельзя признать в качестве убытков арендатора и взыскать.

Здравствуйте

Право собственности на Неотделимые улучшения становятся частью имущества и принадлежат его собственнику

Поэтому и ответы будут следующие

1 Не Может стать объектом отдельного договора купли-продажи неотделимые улучшения, а речь может идти только о компенсации стоимости этих неотделимых улучшений произведённых с согласия собственника

2. Поскольку отчуждение неотделимых улучшений невозможно, то ни о каком согласии и речи не идёт на

Собственно, какими нормами права регулируются отношения между собственником и тем, кто произвёл неотделимые улучшение это следующее

Право собственности по ст 209 ГКРФ

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 ГК РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда недвижимости.

В каждом конкретном случае этот вопрос может решаться по разному.

По сути это те улучшения которые не могут быть отделены без причинения вреда объекту.

Что именно у вас?

Владимир, добрый день!

Да, может.Обычно это ремонт, перепланировка и т.п.

Ну теоретически такое возможно.

С уважением.

Деньги за часть гаража возможно, только нужны доказательства, что он также вкладывал деньги в постройку гаража.

С уважением.

Здравствуйте, да, такое возможно, возместить деньги за неотделимые улучшения, но для этого надо будет в суде доказать, что он тратил на это деньги.

Ответ отключен модератором

Добрый день! Нет не можете, вы можете взыскать часть денег, а именно где то за 17 кв.м.

Вы вправе требовать рыночной стоимости половины произведенных улучшений, а в рамках мирового соглашения супруг может предложить Вам и долю (но только по желанию).

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Если изменения были в период брака, то можете поделить.

Елена, здравствуйте. Можно взыскать компенсацию неотделимых улучшений, либо определить долю (но это сложнее). У меня было такое дело. Взыскали компенсацию.

Ответ на Ваш вопрос зависит от того вступил ли брат в наследство, а также от того подавали ли Вы такое заявление.

Если он не вступил (не подал в 1994 г. заявление нотариусу), то брат не является собственником. Тут вариантов ответа множество. Лучше пишите в личку.

А так, отвечая на вопрос прямо, то да, можете взыскать стоимость сделанных неотделимых улучшений.

Согласно ст. 133 ГК вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

В ГК также используется понятие "неотделимые улучшения вещи", которое по своим признакам соответствует признакам неделимой вещи, устанолвенным ст. 133 ГК РФ.

Например, в доме достроили мансарду, это неотделимое улучшение, дом при этом остался домом.

Здравствуйте.

Всё, что приобретено в период брака делиться в равных долях.

Если Вы за счёт общих средств произвели неотделимые улучшения имущества, которое принадлежало жене до вступления в брак, то можете претендовать на долю этого имущества.

Ув. Игорь, если Ваш вклад в увеличение стоимости имущества супруги значительный, то Вы можете в судебном порядке претендовать на такое имущество.

Доброе утро! Сама по себе закупка нового оборудования арендатором не является основанием для списания долга по аренде Не думаю, что арендодатель стст 605-606 ГК РФ согласится на такое списание.

1. У Вас договорные отношения. Полагаю, что договором предусмотрен и порядок рассчётов - это деньги и не что иное! Ибо арендодателю прописывать иной порядок расчёта - незачем.

Поэтому, навязать расчёт по договору аренды купленным Вами оборудованием, в одностороннем порядке - Вы не можите.

Если Договором не предусмотрено иное, конечно же, например вопрос о судьбе улучшений (неотделимых как вариант).

В данном случае необходимо составить доп. соглашение к договору аренды, если порядо касчёта по основному договору аренды - только деньги и включить в него какие нибудь иные не запрещённые Законом способы оплаты. А потом, опять же как вариант, оформить акт зачета взаимных требований.

Если в квартире были произведены неотделимые улучшения, то такое жилье можно признать совместно нажитым имуществом

Здравствуйте! Это договор,с помощью которого некоторые граждане пытаются уйти от налогообложения при продаже квартиры.Расходы по договору неотделимых улучшений налоговая не примет.

Здравствуйте!

К неотделимым улучшениям относятся такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для объекта аренды.

Обычно в договорах аренды дают более конкретную формулировку неотделимым улучшениям и прописывают за чей счёт они производятся.

Вопрос о том, что такое неотделимые улучшения и капитальный ремонт дискуссионный и зависит от многих факторов, поэтому не зная существа спора дать корректный ответ не представляется возможным.

Здравствуйте! да, вполне имеете такое право.

Здравствуйте! у вас очень огромные просто риски.

Не стоит вообще соглашаться на такое налоговое нарушение.

Оплату коммунальных платежей требовать можете, стоимость неотделимых улучшений - тоже, если докажете документально.

Всего доброго,

Здравствуйт! Да, расходы можете взыскать.

если будет судиться,могу ли подать встречный иск,

---у вас есть такое право.

Если в период брака супруги произвели неотделимые улучшения дома, что его стоимость возросла, то второй супруг имеет право на долю в этом доме, при разделе дома в натуре, земля под ним перейдет в долях занятых домом.

Земля будет подлежать разделу только если приватизация была платной, если земельный участок был передан в собственность безвозмездно, то такое имущество не является совместной собственностью, соответственно не подлежит разделу.

Для более детальной консультации, советую обратится в очном порядке.

Права собственности на квартиру не имеете. Если имеете документы, подтверждающие вложения в неотделимые улучшения квартиры, можете взыскать с мужа половину.

Квартира именно приватизирована? Или куплена имя мужа?

Если приватизирована, то есть, получена по договору бесплатной передачи в собственность (приватизации), то такое имущество не является совместно нажитым. И разделу не подлежит.

Дети вообще ни при каких обстоятельствах (кроме маткапитала) не имеют права на имущество родителей.

Всего доброго.

отделимые улучшения - например вы повесили люстру, гардину и т.д.

неотделимые улучшения - покраска стен, потолков, обои.

законодательно не закреплено, есть лишь упоминание понятий в ГК РФ.

В любом случае дом подлежит разделу в равных долях. А вот с землей, как такое поучилось ,не совсем понятно, но интересно. В этом случае конечно собственность ваша + то что вы построили, возможно признать неотделимыми улучшениями, здесь право супругов как общее, или общедолевое, равные доли, трансформируется в право индивидуальное, если это улучшения которые значительно увеличивают стоимость самого имущества. Приходите, консультируйтесь, надеюсь диспозиция первоначально понятна, если спор. Либо старайтесь прийти к компромиссу.

Для признания права собственности на часть квартиры необходимо доказать, что в квартире были сделаны такие неотделимые улучшения, которые существенным образом увеличили стоимость квартиры. Судебная практика показывает, что в отношении квартиры такое сделать практически невозможно

Если улучшения арендованного имущества сделаны с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ), то такое возможно. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (закон содержит только один такой случай – при аренде предприятия (ст. 662 ГК РФ).

С уважением,

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса, участник долевой собственности вправе ПО СВОЕМУ УСМОТРЕНИЮ продать, завещать, подарить, отдать в залог СВОЮ ДОЛЮ либо распорядиться ею иным образом. Поэтому вы можете отдать в аренду только свою долю. Однако, поскольку вы хотите сдать больше. чем 1/4, расмотрите возможность увеличения своей доли в праве на общее имущество в порядке ст. 245 ГК РФ. Такое право вы будете иметь только в том случае, есди произвели неотделимые улучшения этого имущества.