Приближается срок подачи деклараций по НДФЛ за 2018 год. Серьезным вопросом является налогообложение сделок с недвижимостью. И хотя действующая схема налогообложения доходов физических лиц, полученных ими от сделок с недвижимостью, существует уже много лет и принципиально не менялась, до сих пор в этой сфере существуют устойчивые мифы, мешающие гражданам разобраться и оценить налоговые последствия своих сделок, правильно рассчитать налог и минимизировать налоговые выплаты.
Миф 1. Если все деньги от продажи квартиры в этом же году потрачены на покупку новой квартиры, то НДФЛ платить не надо
Это наиболее часто встречающееся и наиболее опасное заблуждение, которое нередко приводит к возникновению крупной налоговой задолженности.
НДФЛ – это налог на доходы физических лиц. Именно на доходы, а не на прибыль (доходы минус расходы)! Таким образом, в общем случае для целей налогообложения никакие расходы из доходов не вычитаются! То есть, если Вы продали квартиру, то сумма от ее продажи образует Ваши доходы, включается в налогооблагаемую базу и подлежит налогообложению, а расходы на покупку новой квартиры сами по себе эту налоговую базу не уменьшают. Это важно понимать!
Конечно на практике не все так печально, поскольку есть налоговые вычеты (о них подробнее речь пойдёт ниже), есть частые случаи полного освобождения от налогообложения.
Но, например, если Вы продаете квартиру за 5 млн. руб., которую получили в наследство менее 3-х лет назад, и покупаете новую квартиру за те же 5 млн. руб., то Вы должны быть готовы заплатить налог минимум с 2 млн. руб. в размере 13% х 2 млн. руб. = 260 тыс. руб., поскольку от налогообложения Вы не освобождены, а максимальный размер налоговых вычетов составляет в Вашем случае 3 млн. руб.
Миф 2. Раньше для полного освобождения от налогообложения необходимо было 3 года владеть недвижимостью, а теперь необходимо 5 лет
Это не совсем правда.
Действительно с 01.01.2016 г. вступили в силу поправки в Налоговый Кодекс, установившие в общем случае срок владения жилой недвижимостью для полного освобождения от налогообложения доходов от ее продажи 5 лет.
Однако из этого общего правила есть два весьма практически значимых исключения:
- Если квартира была приобретена (по любому основанию) до 01.01.2016 года, то при её продаже для целей предоставления налоговой льготы сохраняется действующий ранее срок – 3 года;
- Если квартира приобретена после 01.01.2016 года в качестве дара от близкого родственника, унаследована или приватизирована для предоставления налоговой льготы также установлен срок владения 3 года.
Миф 3. Льготный срок владения унаследованной квартирой начинает течь со дня регистрации права наследника в ЕГРН или со дня выдачи нотариусом Свидетельства о праве на наследство
Весьма распространенное заблуждение, нередко поддерживаемое сотрудниками налоговой инспекции и даже нотариусами.
В действительности в случае наследования, независимо от даты выдачи нотариусом Свидетельства о праве на наследство и регистрации права наследника на унаследованное недвижимое имущество в ЕГРН, срок владения наследником этим имуществом начинает течь со дня смерти наследодателя.
Этот случай – одно из немногих исключений из общего правила о том, что право собственности на недвижимое имущество возникает лишь с момента регистрации этого права в ЕГРН.
Нередко, не зная этого, наследники-продавцы начинают совершать разные опасные «маневры» с продажей своей недвижимости с целью избежать налогообложения, хотя могли бы ничего этого не делать и законно никаких налогов не платить.
Миф 4. Если я более 3-х лет владел долей в квартире, а менее 3-х лет назад выкупил (получил в дар) дополнительную долю, то при продаже квартиры я должен заплатить налог с цены продажи, приходящейся на эту дополнительную долю
Казалось бы, все логично. Но в действительности это не так!
Судебная практика и многочисленные разъяснения Минфина налоговым органам однозначно исходят из следующего.
Начало владения продаваемой квартирой для целей определения льготы при налогообложении доходов от ее продажи устанавливается с момента приобретении первой доли в праве собственности на эту квартиру. Дальнейшее увеличение размера этой доли не влияет на изменение даты, с которой отсчитывается этот льготный срок.
Миф 5. Если я – пенсионер или не трудоустроен официально по иной причине, то никакие налоговые вычеты мне не положены
Это один из самых устойчивых мифов, горячо поддерживаемый сотрудниками налоговых инспекций. Между тем это утверждение не имеет под собой никакого законного обоснования.
Но здесь придется разобраться подробнее. Здесь и далее речь пойдет о случаях, когда освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости по сроку владения не применимо.
Во-первых, рассмотрим какие именно имеются налоговые вычеты при сделках с недвижимостью. Их два основных вида:
- Налоговые вычеты, предусмотренные пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при продаже недвижимости в размере суммы, полученной от её продажи, не превышающей 1 млн. руб.
Предоставление этого вычета по желанию налогоплательщика может быть заменено вычитанием для целей налогообложения из цены продажи цены покупки продаваемой квартиры (не путать с ценой покупки другой квартиры, о чем шла речь при обсуждении Мифа 1!)
Важно, что предоставление этого вычета никак не обусловлено фактом трудоустройства налогоплательщика.
- Налоговый вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ при покупке жилой недвижимости в размере суммы покупки, не превышающей 2 млн. руб.
Очень часто одновременно совершаются сделки продажи старой квартиры и покупки новой. При этом важно понимать, что налоговые вычеты, указанные в пунктах 1 и 2, – это разные налоговые вычеты, они предоставляются по разным основаниям независимо друг от друга, и могут быть предоставлены налогоплательщику одновременно. Именно отсюда взялась максимальная сумма налоговых вычетов в 1 + 2 = 3 млн. руб., которая фигурировала в примере продажи и одновременной покупке квартиры стоимостью 5 млн. руб.
Рассматриваемый налоговый вычет при покупке квартиры имеет свои особенности предоставления, и здесь обсуждения вопроса официального трудоустройства налогоплательщика более содержательно. Какое это имеет значение?
Дело в том, что этот налоговый вычет – необычный, он в отличие от вычета при продаже недвижимости предоставляется не в связи с доходами налогоплательщика, а наоборот в связи с его расходами! Поэтому встает вопрос: «А как же пользоваться этим вычетом?»
По закону указанный налоговый вычет может быть использован против любых доходов налогоплательщика, облагаемых по ставке 13%.
А что это за доходы? Самый распространенный из них – зарплата. Вот здесь и возникает вопрос трудоустройства! Стандартный способ использования налогового вычета при покупке квартиры – получение освобождения от налога зарплаты на год или несколько лет, пока совокупный размер полученной зарплаты налогоплательщика не достигнет 2 млн. руб. Сумма общей налоговой экономии при этом составит 260 тыс. руб.
А что же делать пенсионерам или неработающим? Сотрудники налоговой инспекции в этом случае бодро отвечают: «А Вам тогда этот налоговый вычет не положен!» Но это заявление абсолютно не основано на законе, и может серьезно нарушить права налогоплательщика.
Дело в том, что Налоговый Кодекс в принципе не содержит такого основания для отказа в предоставлении налогового вычета, предусмотренного пп. 3 п. 1 ст. 220 НК, как отсутствие у налогоплательщика зарплаты.
И на практике: разве зарплата – единственный доход, облагаемый по ставке 13%? По меньшей мере, есть еще три вида таких доходов, которые вполне может иметь неработающий: доход от процентов по вкладам, доход от сдачи имущества в аренду и, главное, доход от продажи имущества!
И здесь мы должны возвратиться к ситуации одновременной (в одном году) продажи старой квартиры и покупки новой. Весьма вероятно, что налогоплательщику, как в рассмотренном выше примере, может потребоваться вычет при покупке новой квартиры в размере 2 млн. руб., чтобы использовать его вместе с вычетом при продаже в размере 1 млн. руб. для целей уменьшения налогообложения доходов от продажи старой квартиры.
Может ли он это сделать, если налогоплательщик – пенсионер или неработающий? Правильный ответ: конечно может, этому нет никаких законных препятствий!
