Риски приобретения земельного участка. Строительство жилого дома на сельхозземле

Большое количество граждан по разным причинам готово променять городскую квартиру на загородный дом. Однако существуют различные риски юридического характера, сопутствующие приобретению земельного участка под строительство жилого дома.

Хочу данной заметкой начать цикл статей, в которых я попробую осветить как можно большее количество таких рисков. В данной же статье я поведаю о риске приобретения земельного участка категории сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для дачного строительства».

История вопроса

Прежде, чем я обращусь к изученной мной судебной практике, хочу отметить следующее. Земельный участок, имеющий в кадастровом реестре категорию «сельскохозяйственного назначения», всегда расположен за границами населенных пунктов.

Разрешенное использование такого участка, как правило, связано с производством сельхозпродукции и не предполагает строительства на нем жилого дома.

Ранее, как всем известно, из земель данной категории гражданам предоставлялись участки для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Но в данной статье речь будет идти не об этих садовых и дачных – а с 1 января 2019 года только садовых – товариществах, на территории которых в настоящее время жилой дом возводить разрешается.

Когда в 90-х годах прошлого века земли сельхозназначения оказались в частных руках, то, наверное, сразу у таких собственников возникла идея об изменении правового режима своих участков на допускающий строительство на нем индивидуального жилья.

Перспектива такого изменения была шикарной: представьте себе земельный участок размером в десятки гектар, который вдруг становится пригодным для строительства. До введения в действие Земельного и Градостроительных кодексов эта идея была в принципе неосуществима в связи с отсутствием каких-либо норм, предусматривающих порядок такого изменения.

После же стало возможным изменять правовой режим использования земельного участка категории сельхозназначения, но только после включения такого участка в границы населенного пункта и изменения его категории на категорию «земли населенных пунктов».

Процедура включения участка в границы населенного пункта подробно описана в Градостроительном кодексе и законе № 191 о введении в действие Градкодекса, где были установлены переходные положения.

Правоприменительная практика

В Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за четвертый квартал 2013 года указано следующее: изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Под другой категорией здесь подразумевается категория «земель населенных пунктов».

Однако по каким-то причинам некоторые собственники вместо запуска механизма включения своих земельных участков сельхозназначения в границы населенных пунктов стали обращаться в администрации сельских поселений, к границам которых они относились, с ходатайствами об изменении вида разрешенного использования с сельхозпроизводства на дачное строительство.

Администрация по получении такого ходатайства не всегда, но бывало, что организовывала публичные слушания и принимала решение о соответствующем изменении разрешенного использования участка. После чего участок «нарезался» на более мелкие и распродавался.

В 2013 году в Высокогорском районе Республики Татарстан по протесту прокуратуры отменено ранее вынесенное постановление исполкома муниципального района. Постановлением был изменен вид разрешенного использования земельного участка заявителя, входящего в состав Алан-Бексерского сельского поселения, с сельхозпроизводства на дачное строительство.

В 2015 году по иску прокуратуры отменено судом принятое в 2013 году постановление главы администрации Пригородного сельсовета Бузулукского района Оренбургской области, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка сельхозназначения под дачное строительство.

В 2017 году Росреестр отказался регистрировать изменение вида разрешенного использования земельного участка, которое было установлено распоряжением администрации Манжерокского сельского поселения Республики Алтай.

Список данных примеров можно продолжать. Подобные незаконные распоряжения местной администрации имели место в Ивановской и Московской областях, Красноярском и Краснодарском краях и в других регионах.

Вопиющий случай произошел в Уфимском районе Республики Башкортостан, где пайщики земельного участка решили сменить вид его разрешенного использования и обратились для этого в администрацию, которая правомерно отказала в удовлетворении ходатайства. Пайщики, которые уже организовали дачный кооператив «Дуслык», обратились в арбитражный суд. Удивительно, но Арбитражный суд РБ, а вслед за ним Апелляционный суд Челябинской области приняли сторону дачников и обязали администрацию организовать публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного использования. Администрация уже в кассационном суде добилась отмены решений нижестоящих судов, но многие участки были проданы новым собственникам, которые возвели на них дома, хотя разрешенное использование так и осталось «для сельхозпроизводства». А в 2018 году данным собственникам предъявили требования о сносе строений. Остается только посочувствовать владельцам недвижимости, поскольку жилой дом зарегистрировать они на своих участках не смогут, т. к. он является ничем иным, как самовольной постройкой. Думаю, что даже через суд ее узаконение не возможно.

Резюме

Приобретение земельного участка категории сельскохозяйственного назначения, расположенного вне границ населенных пунктов, вне территории садового товарищества, разрешенное использование которого «дачное строительство», подобно игре в лотерею.