Сделки с недвижимостью: как просто и одновременно сложно

Цифровизация большей части отраслей экономики, переход практически всех правоотношений в электронное и интернет-пространство, сделало более доступными для огромного круга граждан и юридически значимые действия. Причем для граждан, не обладающих специальными знаниями в области юриспруденции. Кажется, что пошатнулся под натиском онлайн-сервисов, даже нотариат – святая святых – самая закрытая область совершения сделок.

С одной стороны, такое упрощение пространства правоотношений вокруг нас дает возможность большему кругу лиц реализовать намерения относительно объектов своих гражданских прав быстрее и дешевле. Купить или снять квартиру стало проще.

Но, к сожалению, последствия заключения сделки без привлечения грамотного специалиста, для граждан оборачивается порой не только потерей денежных средств, но и даже потерей самого объекта.

Однако есть некие маркеры, с помощью которых можно определить степень рисков, ожидающих покупателя или арендодателя, и либо привлечь для работы специалиста, либо и вовсе отказаться от сомнительной сделки.

Арендуем

• Попросить арендодателя предоставить для ознакомления правоустанавливающие документы и документ, удостоверяющий личность.
  
  
• Соотнести полномочия лица, который Вам показывает объект аренды и право им распоряжаться. Попросту говоря, проверить сам это собственник или лицо, которое он уполномочил при помощи доверенности.
  
  
• В случае, если собственников объекта несколько, убедитесь, что получено согласие от них всех на сдачу жилья в аренду.
  
  
• Удостовериться нужно и в том, что именно на тот объект недвижимости, который Вам показывают, значится в предоставленных документах.
  
  
• Внимательно изучите проект договора аренды (найма), который Вам предложат подписать. Если Вы заключаете долгосрочный договор аренды (более, чем на 12 месяцев или одна из сторон договора является юридическим лицом), то в этом случае, в соответствии со ст.609 ГК РФ, договор должен быть заключен в письменном виде и подлежит государственной регистрации.
  
  
• Передавайте денежные средства, потребовав взамен соответствующую расписку, в которой отражены все реквизиты сторон, суммы и основание передачи денежных средств.

Покупаем

Сделки по приобретению в собственность объекта недвижимости, по праву считаются одними из самых рискованных из всех юридически значимых действий.

Основные маркеры для предварительной проверки целесообразности сделки:

• Первое, что рекомендую сделать каждому потенциальному покупателю, – обратиться в Росреестр и запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН) на тот объект, который вы выбрали для покупки. Вам могут показать увесистую пачку разного рода документов, свидетельствующих о том, что именно этот объект принадлежит на праве собственности именно этому гражданину. Но, все по порядку.

В настоящее время в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество».

То есть-государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Кроме этого, в стандартной выписке из ЕГРН будут содержаться сведения о наличии или отсутствии ограничений, обременений, запретов в отношении этого объекта и сделок с ним.

• Далее нужно соотнести сведения из выписки из ЕГРН и предоставленных правоустанавливающих документов о собственнике этого объекта.

Собственность может быть единоличная, общая совместная и общая долевая. Наличие двух и более сособственников-участников общей долевой собственности несколько усложняет сделку, особенно, если среди собственников присутствуют несовершеннолетние, опекаемые или ограниченно дееспособные лица. Ставить крест на такой сделке рано, но с этого момента необходимо быть предельно аккуратным и желательно воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Возражения граждан, которые приобретают объект недвижимости с помощью ипотечных средств, строящиеся на том, что «банк же проверит», совершенно несостоятельны.

Не нужно забывать, что банк–кредитор в таких правоотношениях защищен обязательным страхованием предмета залога, поскольку является выгодоприобретателем (ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). Безусловно, банки довольно скрупулезно подходят к вопросу проверки предмета залога, но не лишним будет предпринять все возможные меры для подкрепления своего статуса добросовестного приобретателя.

Итак, если собственников несколько и среди них есть, как минимум, несовершеннолетние. Нужно теперь учесть, что такая сделка, в соответствии с действующим законодательством, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а проще говоря, проводить ее обязан нотариус.

На страже интересов несовершеннолетних собственников в таких сделках стоят органы опеки, разрешение, которых на отчуждение имущества несовершеннолетних, обязаны получить законные представители или опекуны детей.

Если собственниками квартиры являются супруги, у которых имеется двое и более несовершеннолетних детей, а квартира приобреталась в ипотеку или с рассрочкой платежа, следует выяснить, не использовался ли для оплаты стоимости квартиры или погашения основного долга и\или процентов по ипотечному кредиту материнский (семейный) капитал. И если да, то сроки вашей сделки существенно удлинятся ввиду необходимости исполнить требование законодательства (Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862) и наделить собственностью в этой квартире всех несовершеннолетних, получить «добро» органов опеки и только затем совершать сделку с вами.

• Среди рисков при покупке недвижимости большое место занимает возникновение у продавца права собственности в результате приватизации. Тут наше постоянно меняющееся законодательство и отсутствие стройного единообразия в исполнении НПА всевозможными органами местной власти, затаило для неподготовленного покупателя тысячу и один сюрприз в виде:
  -- совместной собственности детей и родителей;
  -- отсутствия отказов от приватизации прописанных на тот момент граждан;
  -- отказов несовершеннолетних детей, имевших право на обязательное включение в собственники этой квартиры;
  -- и многое другое.

• Отдельный пункт в «чек-листе» для покупателя – технические характеристики объекта, наличие или отсутствие перепланировок, наличие или отсутствие надлежащим образом оформленной технической документации. Перенос или возведение перегородок в квартире может сильно улучшить пространство для комфортной жизни, но некоторые улучшения, могут оказаться недопустимы.

• Далее необходимо проверить, кто зарегистрирован в продаваемом объекте. В разных вариациях это могут быть справки и выписки о зарегистрированных гражданах и «НЕгражданах».

• Когда все проверено, более-менее выстроилась картина предстоящей сделки, пора подумать о договоре, о предварительном договоре, в котором рекомендую максимально полно зафиксировать все намерения сторон, чтобы не возникали потом споры о сроках передачи объекта, о фактах и сведениях, которые имеют важное значение для покупателя или продавца, о порядке расчетов и даже о наличии переустройств и перепланировок.

Можно поговорить о расчетах в сделках, о степени рисков того или иного способа, но думаю, это тема для отдельной статьи.

Стоит обратить внимание еще на некоторые дополнительные возможности для сделок с недвижимым имуществом, которые станут доступны уже в следующем году.

Постановлением Правительства РФ от 18 ноября 2019 г. N 1467 внесены изменения в Положение о федеральной государственной информационной системе «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)».

Этими поправками предусмотрено, что Единый портал госуслуг должен обеспечивать возможность осуществления ряда юридически значимых действий, в том числе совершения сделок, путем создания электронных документов, их подписания с использованием электронной подписи и направления третьим лицам, включая возможность многостороннего подписания. Полный перечень таких действий позднее будет определен Минкомсвязи России.

Договоры, которые можно будет заключать в форме электронного документа через портал госуслуг, – это договоры купли-продажи (аренды) недвижимости.

Реализация данного постановления намечена на начало следующего года, а вступит оно в силу 27 ноября 2019 года. Положительные или отрицательные последствия этого и подобных НПА можно будет проанализировать довольно скоро.