Право выкупа незначительной доли совладельцами общей квартиры

Подробнее ➤

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – согласно ст. 244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д. Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда связана с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Понятие незначительной доли

Незначительная доля в квартире – это меньше 1/4 ее площади и самого маленького изолированного помещения в ней. В некоторых случаях она может не достигать 1 квадратного метра. Если, например, имеется 1/10 часть квартиры, но общая площадь объекта составляет 300 кв. м. и в нем 12 комнат, то ей может соответствовать какая-нибудь комната. В этом случае можно установить порядок пользования без особых затруднений. Однако незначительная доля в квартире создает определенные трудности.

Как выделить долю в квартире

Квартира, к примеру, доставшаяся трем внукам после смерти дедушки, воспитывавшего их, стала общей собственностью. Поначалу наследники договорились сдавать эту жилую квадратуру в аренду, а доходы делить.

Ремонт в квартире сделали совместно. Однако финансовые вложения оказались неравными, что привело к конфликту. Одни правообладатели заявили, что лишние капиталовложения не требовались; другие, более состоятельные, придерживались следующей позиции: если они вложили в облагораживание квартиры больше средств, значит им причитается большая доля от общего дохода.

Один из совладельцев, вложивший меньше денег, тут же пожелал выделить свою часть собственности и не поддерживать в будущем с другими родственниками отношений. Что может последовать за подобными требованиями?

Решение проблемы для не конфликтующих сторон

Гражданским законодательством РФ (ст. 252) регламентируются правила разделения недвижимого имущества, если совладельцы являются обладателями определенных долей. Для решения этой задачи гражданам достаточно:

-договориться между собой;

-подписать соглашение;

-обсудить вопрос, касающийся компенсационных выплат;

-зарегистрировать объект на новых собственников.

Право на выделение

Любой из участников долевой собственности имеет право выделить свою часть: в натуре; в денежном (компенсационном) эквиваленте. Инициатору такого выделения сразу же потребуется юридическое сопровождение.

Выделить часть квартиры в натуре крайне сложно. Сохраняется только один вход, если квартира расположена не на первом этаже. Далеко не всегда удаётся получить разрешение на обустройство второго входа, так как для этого потребуется частично разрушать наружную несущую стену. Каждому отдельному совладельцу может достаться квадратура, что не соответствует социальным нормам.

Следует учитывать, что еще есть санитарные нормы, значит выделившийся совладелец будет пользоваться общими территориями (кухней, ванной, туалетом, балконом) наравне с прочими, по потребностям. Если сособственников больше, чем комнат, тогда выделение отдельной части квартиры для родственника, желающего находиться в статусе проживающего в ней совладельца, влечёт за собой дополнительные сложности.

Компенсационная выплата

Выделение доли в натуре невозможно, так как противоречит закону и различным правилам. Также действия, связанные с обособлением части имущества, приведут к нанесению ущерба всему объекту. Тогда сособственник вправе получить компенсацию, соответствующую объему его доли. Компенсационная выплата может быть обозначена:

-в денежной форме;

-в объеме иного имущества, эквивалентного по стоимости.

Совладелец недвижимости вправе обратиться в суд, чтобы:

-или добиться законной возможности распоряжаться всей квартирой;

-или выплатить компенсацию другим совладельцам.

Заинтересованной стороне необходимо доказать, что доля, полагающаяся выделяемому сособственнику, незначительная. Тогда такой совладелец с выгодой избавляется от невостребованной недвижимости, получая взамен деньги, а другой совладелец (совладельцы) обретает квартиру в единоличную собственность (другие совладельцы избавляются от лишнего претендента на получение дохода при использовании этого имущества).

Некоторые моменты, которые учитываются

Собственник, прежде имевший свою долю, после получения компенсации теряет все прежние права в ходе дальнейшего использования этого имущества.

Если человек имеет только определенную долю в общей недвижимости, но у него нет другого жилья, или же он проживал до момента раздела собственности в данной квартире, тогда ему предоставляется приоритетное право выкупа для дальнейшего проживания по Конституции РФ (ст. 40). Также на проблемы, связанные с обособлением жилья, указал Конституционный Суд РФ (определение № 455-О от 03.11.2006 г.) - что пользоваться, владеть, распоряжаться жильём необходимо с соблюдением требований соразмерности, пропорциональности, справедливости.

Сособственники, обладающие доминирующим положением, имеют право на выкуп незначительной доли, принадлежащей другому совладельцу, не желающему участвовать в общем деле (п.4 ст. 252 ГК РФ). Выплата компенсации может осуществлена принудительно – по решению суда.

Однако в этом случае отделяющийся совладелец вправе не согласиться с назначенной суммой, а остальные сособственники не имею возможности заплатить.

Закон запрещает действовать кому-то на зло (ч.1 ст. 10 ГК РФ). То есть, если будет доказано, что сговорившиеся сособственники ненавидели своего родственники и только по этой причине решили вывести его из числа совладельцев, тогда суд увидит здесь злоупотребление правами и откажет в удовлетворении их требований (ч.2 ст. 10 ГК РФ).

В договоре, если стороны будут согласны на отчуждение доли и компенсацию, следует чётко обозначить:

-сроки выплат;

-порядок перечисления денег;

-последствия в случае несоблюдения того или иного условия.

Иначе бывший совладелец может стать единственным владельцем жилой недвижимости, при этом не расплатившись до конца с родственниками. В дальнейшем его уже невозможно будет выселись из единственного жилья, даже если он прекратит расплачиваться по долгам.

Досудебный порядок

Данная категория споров не требует досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке. Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.

На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения. Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при не достижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.

Судебная практика

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может. При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Для принудительного изъятия у собственника, принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ. Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

1) Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе).

2) Доля не может быть реально выделена (когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, ванная комната, одна кухня).

3) Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье).

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья. Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ (определение от 13.10.2009 № 1359-О-О), при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, суд должен также установить: насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная уже, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров. Самостоятельно вести такое дело и добиться его положительного исхода человеку, не имеющему познаний в юриспруденции, будет крайне сложно, поэтому составление искового заявления и ведение дела в суде рекомендуется доверить профессиональному юристу.