Покупка квартиры с перепланировкой – своеобразная лотерея, повезет / не повезет. Кто-то выигрывает свой счастливый билетик, кто-то приобретает массу проблем. Как этого избежать? Давайте разбираться.
Что считается перепланировкой?
Квартира – это отдельное помещение, которое является частью дома. Квартира, пригодная для проживания, строится по строгим правилам и нормам. Соблюдение их – гарантия безопасного проживания всех жильцов дома.
Важным документом квартиры является ее технический паспорт. В нем прописаны характеристики дома и самой квартиры, имеется вычерченный план с указанием размеров всех помещений жилья. Получить технический паспорт в БТИ может только собственник квартиры.
Согласно информации, указанной в техническом паспорте, собственники квартир оплачивают услуги за ее содержание и налоги. Перепланировкой квартиры считаются действия, повлекшие изменение ее технического плана.
Что может изменить план квартиры?
Изменениями считаются следующие работы:
- перенос межкомнатных перегородок, либо добавление новых стен;
- смещение дверных проемов, либо добавление новых дверей;
- изменение площади всей квартиры в результате присоединения балконов или лоджий.
Существует ряд изменений, которые вносятся в инженерные коммуникации дома, например, такие как:
- замена радиаторов отопления и установка их на другую стену;
- реконструкция системы вентилирования воздуха;
- перенос мокрых точек;
- изменение назначения помещений в квартире.
Такие преобразования не считаются перепланировкой. Выполняться они должны с соблюдением предусмотренных санитарно-эпидемиологических норм (СанПиНов).
Любое из вышеперечисленных изменений может нарушить конструкцию дома, поэтому требуется их согласование и разрешение. Занимаются этими вопросами органы местного самоуправления.
До января 2017 года технический паспорт был обязательным документом при купле-продажи. В настоящее время его заменил кадастровый паспорт, в котором план (чертеж) квартиры отсутствует.
Сделки с недвижимостью стали проходить проще, а риск купить квартиру с перепланировкой стал частым.
Можно ли купить квартиру с перепланировкой?
Можно. Чем руководствуется покупатель, приобретая квартиру? Двумя принципами: нравится – не нравится и желанием вписаться в бюджет. Как только они совпадают, сделка заключается.
Для регистрации права на квартиру достаточно оплатить госпошлину и предъявить следующие документы:
- заявление;
- документ, удостоверяющий личность;
- договор купли-продажи;
- кадастровый паспорт.
Ни один из данных документов не несет информации о перепланировках квартиры и их законности. Получается, что запретов на покупку квартиры с перепланировкой нет. А вот риски такого приобретения присутствуют.
В качестве исключения из правил отметим, что при покупке квартиры в ипотеку посредником сделки становится банк. Банк имеет право запросить технический паспорт и результаты технической экспертизы квартиры. В случае обнаружения не узаконенной перепланировки в кредите будет отказано.
На что обратить внимание при покупке квартиры с перепланировкой?
Проживая в квартире, трудно отказаться от соблазна что-то в ней изменить. Потребность в перепланировках чаще оправдана. Хочется иметь квартиру с большой кухней, просторной ванной, рациональным зонированием. Если это возможно, то почему бы не попробовать.
Одна проблема, как все сделать грамотно. Есть изменения, которые разрешены, есть – которые категорически запрещены. Исходя из этого, рассмотрим варианты приобретения квартиры с перепланировкой и риски возникающие при этом. Вариантов три.
Вариант 1. Квартира с узаконенной перепланировкой
Самый благоприятный случай. Если квартира вам нравится, и цена на нее устраивает – смело совершайте покупку, риски отсутствуют.
Вариант 2. Квартира с перепланировкой, изменения разрешены по закону, но работы не узаконены
В этом случае придется немного потрудиться. Перепланировку узаконить имеет право только собственник квартиры. Попросите продавца это сделать. Процедура не быстрая, но оправданная. Этим вопросом можете заняться и вы, совершив покупку квартиры и став ее новым собственником.
Цена вопроса небольшая, если документами будете заниматься вы сами, при обращении к посредникам она возрастет раз в десять.
Приобретая такую квартиру, оцените материальную сторону вопроса. Если цена за квартиру привлекательная, и вы выигрываете около полумиллиона, то есть смысл квартиру брать. Выгода значительная. Перепланировку можно узаконить в любое время.
Вариант 3. Квартира с перепланировкой, изменения законом запрещены
Ситуация непростая, но и не безысходная. Если рассматриваемая квартира является вашей мечтой и цена на нее значительно ниже по рынку, оцените все риски. Первоначально выясните, какое время сам владелец прожил в этой квартире. Дополнительно и осторожно опросите всех соседей квартиры, включая соседей сверху и снизу, на отсутствие у них каких-либо технических проблем. Если срок эксплуатации квартиры достаточно длительный, соседи всем довольны, следовательно, и вы также долго можете наслаждаться комфортным проживанием в ней.
Жить комфортно не значит спокойно, есть большое «НО». Став собственником такой квартиры вы автоматически становитесь автором запрещенных переделок. В случае если найдутся «доброжелатели» и информация об изменениях дойдет до жилищной инспекции, то они вынуждены будут принять меры.
Их действия следующие. Вам выпишут штраф и заставят привести квартиру в первоначальный вид. Восстановление квартиры сложнее, чем ее незаконное изменение – требует согласований и денег. В случае отказа от выполнения предписаний, квартиру выставят на торги.
Продадут ее новому владельцу, который обязуется все исправить. Остаток денег за вырученную квартиру, с вычетом всех издержек, возвращают бывшему собственнику. Результат – потеря жилья и потеря денег. Хорошо подумайте, стоит ли это того.
6.2М
81.8к
