Сохранение купленной квартиры

Приветствую всех моих подписчиков и читателей публикации. Сегодня хочу поделиться с Вами успешным промежуточным итогом одного дела, решение по которому было вынесено 23 декабря 2020 г.

Ранее я неоднократно публиковал статьи о необходимости проведения проверки продавца квартиры, в том числе описывал где и как нужно смотреть сведения и запрашивать информацию о продавце с целью исключения риска отмены сделки купли – продажи объектов недвижимости по основаниям ст. 61.2 и 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002 г.

Так вот напомню в октябре месяце ко мне обратился клиент, который купил квартиру на публичных торгах, организованных УФССП России через ТУ Росимущество. Был заключен договор и оплачены деньги на реквизиты приставов, которые затем перевели их залоговому кредитору – Банку. Затем подано заявление в Росреестр на государственную регистрацию перехода права собственности и при рассмотрении данного заявления оказалось, что собственник квартиры с июля 2020 г. находится в процедуре банкротства, а соответственно все сделки с имуществом должника могут быть совершены только финансовым управляющим в рамках процедуры реализации имущества должника гражданина.

Обратившись ко мне, просьба клиента была помочь ему зарегистрировать права собственности на квартиру и отстоять ее при оспаривании сделки. На первый взгляд казалось, что требования клиента нереальны, так как сделка явно совершена с нарушением норм ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» ст. 61.4 и 61.1.

После ознакомления со всеми документами мною было предложено сначала вынудить финансового управляющего обратится в арбитражный суд на признание сделки недействительной, а затем в судебном процессе доказать, что ущерб кредиторам не причинен, а значит нет оснований для признания такой сделки недействительной.

Борьба длилась относительно не долго, 3 месяца. В тоже время цель была успеть зарегистрировать переход права собственности, а значит убедить Росреестр в возможности регистрации такой сделки без письменного разрешения финансового управляющего, что было сделано в день подачи финансовым управляющим 9 ноября 2020 г. заявления в суд о признании такой сделки недействительной, в этот же день мы получили выписку из ЕГРН, которая подтверждала права моего клиента на купленную квартиру и в этот же день судом было принято определение о наложении ареста на квартиру.

Вынудили финансового управляющего подать такое заявление после подачи на него всевозможных жалоб в различные контрольно-надзорные органы (Прокуратура, Росреестр, ФНС, арбитражный суд) на неправомерные действия при банкротстве, а именно бездействия повлекшие уменьшение размера конкурсной массы как итог невозможность удовлетворения требований кредиторов.

При рассмотрении заявления финансового управляющего о признании сделки недействительной убедить суд в добросовестности действий моего клиента получилось тоже не сразу, изначально суд был настроен категорично признать действия покупателя недобросовестными и отменить сделку купли – продажи, однако в перерыве между заседаниями на судью были поданы жалобы в ВККС на совершенные многочисленные процессуальные нарушения при проведении судебного заседания, кроме того, одним из обстоятельств изменения поведения судьи послужило то, что финансовый управляющий неоднократно как в беседе так и через переписку хвалился «связями в суде и в Росреестре», говорил, что у него все схвачено и оспорить эту сделку проблем не составит. Соответственно на втором заседании судье был заявлен отвод, который был мотивирован, что между управляющим и судьей имеется заинтересованность. Отвод удовлетворен не был, однако эти 2 составляющие позволили убедить суд посмотреть на совершенную сделку под другим углом, оценить и исследовать все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, а именно: суду были предоставлены документальные доказательства того, что сделка совершена на рыночных условиях; лица ранее не были знакомы, а значит не являются заинтересованными лицами; исполнительное производство не было окончено по причине того, что судебные приставы не были уведомлены о введении в отношении должника процедуры банкротства, что подтверждала соответствующая справка, а также заявление фин. управляющего поданное к приставам через 15 дней после совершения сделки; на момент сделки в реестр требований кредиторов был включен 1 кредитор, он же выгодоприобретатель по совершенной сделки; сделка не причинила имущественный вред интересам кредиторов должника; торги были организованы государственными органами (УФССП и ТУ Росимуществом) соответственно покупатель не мог знать или догадываться о том, что участие в торгах является незаконным; покупателем была предложена цена выше чем установлена торгами.

В итоге оценив все доказательства в совокупности суд принял решение об отказе в удовлетворении требований финансового управляющего и сохранил квартиру за покупателем, обязав при этом Банк выплатить 20% в конкурсную массу, фактически суд принял решение соответствующее нормам ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» так как в рамках процедуры банкротства залоговый кредитор изначально тоже получает только 80% от суммы реализации имущества, а затем остатки за вычетом текущих расходов, в случае если нет кредиторов первой и второй очереди.

Конечно еще есть вероятность, что управляющий, банк или должник будут оспаривать решение суда в апелляции, но получение положительного решения в первой инстанции по такому делу дает больше шансов и уверенности в защите прав и интересов клиента в последующих судебных инстанциях, особенно учитывая то, что ранее по подобным делам решения были все отрицательные для покупателей, в этом тоже была сложность убедить суд рассмотреть данную сделку во всех ракурсах, так как управляющий засыпал судью судебными актами других судебных инстанций, которые однозначно отменяли подобные сделки. Здесь нужно сказать отдельное СПАСИБО самому клиенту, который до последнего верил в правильность и законность своих действий, не повелся на уговоры и угрозы со стороны управляющего отказаться добровольно от сделки и ждать возврата уплаченных денег после окончания банкротства.

Статью подготовил эксперт по сопровождению дел о банкротстве Сафронов Ярослав Валерьевич. Опыт практики по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) с 2009 г.

Вы можете обратиться ко мне по любому юридическому вопросу. Я действительно решаю проблемы. Всегда на связи по тел. 8-950-739-22-01, viber, whatsApp или на e-mail: jurist177@yandex.ru.

Данная статья является моим авторским произведением. Затронутые в ней темы будущих статей также являются идеей автора, и их использование возможно только с его согласия. Копирование или распространение другим образом моей публикации возможно только с согласия автора. Опубликование ее на сайте 9111, "ВКонтакте" осуществлено лично мной на моей странице с согласия владельцев сайта.

Жду ваших отзывов на мою публикацию, вопросов для обсуждения. Подписывайтесь на мой инстаграм по ссылке https://www.instagram****.com/safronov_bankrotmag/?hl=ru