С 1 января 2021 года в Правила предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, внесены изменения.
Что относится к придомовой территории
В состав общего имущества МКД входит земельный участок, на котором расположен МКД, а также элементы озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного МКД и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. "е", пп. "ж" п. 2 Правил N 491).
Традиционно, весь этот участок - за вычетом земли, которую непосредственно занимает сам дом, - и называли придомовой территорией или придомовым земельным участком (см. также, например, п. 22 формы 2.1, утв. приказом Минстроя России от 22.12.2014 N 882/пр, письмо Роспотребнадзора от 07.12.2011, определение Самарского облсуда от 16.09.2016 по делу N 33 а-11524/2016). Другими словами, придомовым назывался участок, принадлежащий собственникам помещений в МКД на праве долевой собственности в силу ст. 36 ЖК РФ (при этом федеральный законодатель не давал специального определения термину "придомовая территория").
Однако ВС РФ в решении от 21.08.2019 N АКПИ 19-451 признал, что придомовая территория может не являться общим имуществом собственников помещений в МКД.
Таким образом, термин "придомовая территория" может использоваться в двух разных смыслах:
1. как часть общего имущества МКД. Вопросы содержания "общедолевой" придомовой территории регулируются теми же актами, что и содержание других частей общего имущества (ОИ), а само содержание возлагается на УК по договору управления МКД (ч. 1 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ);
2. как прилегающая территория, то есть территория общего пользования, которая прилегает к зданию /земельному участку, и границы которой определены муниципальными правилами благоустройства (п. 37 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Такая придомовая территория важна только в контексте благоустройства. Важно: правила благоустройства распространяются и на ту придомовую территорию, которая входит в ОИ.
Содержание придомовой территории как части ОИ
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. "е", "ж" п. 2 N 491 на придомовой территории размещаются элементы озеленения и благоустройства дома, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки. При формировании участков "для" и "под" МКД эти объекты рекомендуется размещать в границах земельного участка, на котором расположен дом (пп. 3 п. 4, п. 6 Методических рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены МКД, утв. приказом Минстроя РФ от 07.03.2019 N 153/пр).
Со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД в составе ОИ в таком доме в соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ". Отдельно регистрировать в ЕГРН право общей долевой собственности на такой земельный участок не обязательно (см. также п. 1 резолютивной части постановления КС РФ от 28.05.2010 N 12-П), право собственности возникает в силу закона (абз. 3,4 п. 66 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Поэтому если участок под МКД сформирован и откадастрирован, то при госрегистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в МКД одновременно осуществляется госрегистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О госрегистрации недвижимости").
Расходы по содержанию придомовой территории несут собственники в виде платы за содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ), которая входит в плату за содержание жилья (п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ). Доля каждого собственника в этих расходах определяется его долей в праве общей собственности на ОИ (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), то есть зависит от метража принадлежащей собственнику квартиры или нежилого помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
При этом, если придомовой участок не сформирован и не кадастрирован, то нести расходы на его содержание все равно нужно, потому что и в этом случае, согласно разъяснениям Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 (п. 67), собственники вправе владеть и пользоваться землей в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД (см. постановление ФАС Поволжского округа от 27.06.2013 N Ф 06-4363/13, определения ВС Республики Карелия от 03.04.2015 по делу N 33-1328/2015, Приморского краевого суда от 18.02.2015 по делу N 33-1276/2015, Мосгорсуда от 04.04.2019 по делу N 33-10774/2019, Санкт-Петербургского горсуда по делу N 33-14903/14, Ульяновского облсуда от 01.10.2013 по делу N 33-3428/2013).
Содержит придомовую территорию - в качестве ОИ МКД - управляющая организация в соответствии с договором управления домом (п. 42 Правил N 491, см. также решение ВС РФ от 06.12.2011 N ГКПИ 11-1629, постановление Тринадцатого ААС от 30.11.2016 N 13 АП-26561/16).
Содержание придомовой территории в зависимости от природно-климатических условий расположения дома включает в себя:
-работы по содержанию мест накопления ТКО (контейнерных площадок) в соответствии с установленными требованиями (пп. "д.2" п. 11 Правил N 491, абз. 10 п. 2 постановления Правительства РФ от 12.11.2016 N 1156, п. 148.12 Правил N 354, п. 26.1 Минимального перечня N 290, а также п. 3.7.1 Правил N170, п. 4 письма Минприроды России от 11.10.2019 N 08-25-53/24802). Подробнее о содержании площадок ТКО см. в материале Что входит в "Содержание и ремонт общего имущества" в МКД;
-текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома объектов, расположенных на придомовой территории (пп. "з" п. 11 Правил N 491), например, ежегодное подкрашивание урн (п. 3.7.19 Правил N 170). О том, почему смет с тротуаров относится к ТКО и вывозится регоператором в рамках коммунальной услуги, а ветки, листва, древесные остатки не относятся к ТКО и вывозятся регоператором по отдельному договору, см. п. 1 письма Минприроды России от 11.10.2019 N 08-25-53/24802;
-содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства на придомовой территории (пп. "ж" п. 11 Правил N 491, п. 3.8 Правил N 170, п. 2.4 СанПиН 2.1.2.2645-10), в том числе полив газона (п. 3.9.1 Правил N 170);
Содержание придомовой территории как деятельность по благоустройству
Благоустройство (п. 36 ст. 1 ГрК РФ) - это деятельность по повышению комфортности проживания, поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния, а занимается ею, по большому счету, местное самоуправление (п. 19 ч. 1 ст. 14, п. 25 ч. 1 ст. 16, п. 10 ч. 1 ст.16.2, ч. 1.1 ст. 17 федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации МСО", далее - Закон об МСО). Именно местное самоуправление издает свои правила благоустройства (ч. 1 ст. 45.1 Закона об МСО), которые обязательны к исполнению на всей территории муниципального образования (как правило, ответственность за их неисполнение устанавливается региональными кодексами об административных правонарушениях).
Местные правила могут содержать нормы, которые касаются и придомовых территорий:
-сколько урн, какого размера и какого цвета,
-как оформлять цветники и какие деревья и кустарники разрешены к высадке,
-к какому часу утра должна быть подметена территория и т.п. (подробнее - в ч. 2 ст. 45.1 Закона об МСО).
Отметим, что местные правила благоустройства могут давать свое определение "придомовой территории".
Понятно, что выполнять местные правила благоустройства на своей собственной территории (то есть относящейся к общему имуществу МКД) обязана УК за счет и от имени собственников. Но как быть с территорией, которая к ОИ не относится (например, прилегающая муниципальная), но которую местная власть тоже намерена благоустроить?
Часть 9 ст. 55.25 ГрК РФ разрешает муниципалитетам обязывать собственников участка под МКД (кроме случаев, когда земельный участок под домом не образован вообще или образован по границам стен/отмостки) участвовать - в том числе финансово - в содержании такой прилегающей территории, в случаях и порядке, которые определяются местными правилами благоустройства. Правда, плату за содержание прилегающей территории нельзя включать в состав платы за содержание жилья (пп. "в" п. 15 Правил N 491, решение ВС РФ от 21.08.2019 N АКПИ 19-451). Такая плата, очевидно, должна взиматься с собственников по отдельному договору (плата взимается именно с собственников, а не с управляющей компании, поскольку согласно п. 13 ч. 2 ст. 45.1 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать вопросы участия, в том числе финансового, именно собственников /иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий).
Источник>>>
