Можно ли построить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения

Есть земля, нужно построить дом. Достаточно простая мысль, которая приходит в голову практически каждому правообладателю земельного участка.

Важно понимать, что не на каждом земельном участке строительство жилого объекта допускается.

Фундаментальный принцип земельного законодательства – деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования (пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Именно поэтому при строительстве жилого дома нужно обращать внимание на земельный участок, на котором предполагается такое строительство.

Категория участка земли

Земельные участки в РФ разделяются на 7 категорий, только на двух из них допускается строительство жилого дома: земли населенных пунктов; земли сельскохозяйственного назначения. Остальные категории земель жилищное строительство не предусматривают.

Но не все так просто, каждая земля имеет не только категорию, но и вид разрешенного использования (далее – ВРИ). ВРИ является своеобразным дроблением отдельно взятой категории земельного участка, напоминаю, что таких категорий всего 7.

Возьмем для примера такую категорию земель, как земли населенных пунктов. Каждый из нас интуитивно понимает, что подразумевает под собой такая категория, достаточно выглянуть в окно своего дома и осмотреться: это и жилые дома, и бизнес-центры, рестораны, музеи, театры, магазины, спортзалы, спортивные площадки, улицы, парки.

Так вот, ВРИ земельного участка устанавливает, для чего конкретно такой земельный участок будет использоваться. В то же время ВРИ на конкретный участок может быть установлен не один, а сразу несколько, кроме того, даже установленный ВРИ можно изменить, но об этом в следующий раз.

Если наш земельный участок относится к категории земли населённых пунктов и имеет один из следующих ВРИ: индивидуальное жилищное строительство; ведение личного подсобного хозяйства; малоэтажная жилая застройка, то вас стоит поздравить, на таком земельном участке вы сможете построить жилой дом (если, конечно, это была ваша цель). Если ВРИ земельного участка не связан со строительством жилого дома, то и построить жилой дом нельзя, это должно быть понятно.

Земли населенных пунктов, в первую очередь, связаны с проживанием и обеспечением нормальной жизнедеятельности человека, поэтому логично, что строительство жилого дома, в целом, на таких землях допускается.

Особый случай

Однако законодатель допустил строительство жилого дома и проживания в нем, в отдельных случаях и на землях сельскохозяйственного назначения. Естественно, для строительства дома на землях с/х назначения нужно, чтобы ВРИ такой земли подходил под такие цели. К таким ВРИ относятся: для ведения гражданами садоводства и огородничества; для ведения садоводства; и новелла земельного законодательства – земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

Правда, для всех обладателей КФХ есть и не совсем приятные новости, так на земельном участке КФХ допускается строительство и эксплуатация одного жилого дома (федеральный закон от 02.07.2021 N 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), и определены следующие требования к такому дому: количество этажей не более трех; общая площадь не более 500 квадратных метров; площадь застройки не более 0,25 процента от площади земельного участка. Понятно, что если участок КФХ всего лишь 1,2–2 гектара, то построить жилой дом на нем будет практически невозможно.

Земельные участки, которое расположены на территории садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), также могут использоваться для строительства жилых домов.

Отдельно стоит сказать про земельные участки, которые также являются землями с/х назначения, но в настоящее время такой ВРИ уже прекратил свое существование – для дачного строительства. То есть такой ВРИ нельзя выбрать и установить в отношении земельных участков в настоящий момент времени, но если он был установлен до 2018 года, то он сохраняет свое действие как ранее установленный.

В целом это все возможные варианты, когда на землях с/х назначения допускается строительство жилого дома. Во всех остальных случаях нужно изменить категорию земельного участка путем внесения изменений в документы территориального планирования, то есть в генеральный план определенной территории.

Процедура по изменению генерального плана является сложной и достаточно долгой, осложненной бюрократизмом нынешней российской действительности. Тем не менее она возможна и активно применяется, пусть и с переменным успехом.

Надеюсь, что вышенаписанное будет полезно для вас, постарался лаконично и в то же время информативно расписать вопрос о строительстве жилых домов на землях с/х назначения. По вопросу изменения категории земельных участков будет написана другая статья.

До новых встреч.