Добрый день, дорогие подписчики и гости сайта!
В этой статье хотелось бы подвести итоги уходящего года относительно цен на недвижимость и попытаться сделать прогноз на будущий 2022 год исходя из того, что мы сегодня наблюдаем. Итак, поехали!
Цены на недвижимость в 2021 году
Несмотря на пандемию, якобы падение уровня жизни населения, падающие доходы и ряд других крайне негативных факторов, в большинстве регионов России цены на недвижимость показали очень сильный рост! Это коснулось всех без исключения сегментов. Подорожали новостройка, вторичка, загородные дома, земельные участки, коммерческая недвижимость.
Все бы ничего, она вроде никогда особо и не дешевела, но в уходящем году рост цен на недвижимость носил просто аномальный характер в ряде регионов.
В частности, в Санкт-Петербурге цены на типовые квартиры в «панельках» выросли, по разным оценкам, от 25 до 50%. Для понимания, еще буквально полтора-два года назад типовая однушка в спальном районе стоила в среднем 4 млн рублей. Конечно, есть определенные поправки на близость к метро, качество ремонта, год постройки дома и т.д. Но, как средняя температура по больнице – именно 4 млн руб.
Сейчас же эти однушки можно смело усреднять до 6 млн руб.!
А теперь, что самое интересное:
Это не просто цена в рекламе и «хотелки» продавцов! Это те цены, за которые реально квартиры продаются! Не так давно прозванивал подобные варианты – из 50 квартир на 30 внесен задаток! Средняя цена сделки – 5,5 млн руб.!
Причины роста цен на недвижимость
Давайте разберемся, в чем причины такого АНОМАЛЬНОГО роста. А рост именно аномальный! Если в первичке (новостройках) можно сослаться на рост стоимости металла, песка и прочего цемента, то со вторичкой такая аргументация не прокатит.
А причин на самом деле несколько:
- Во-первых, дешевая ипотека. С июля 2020-го и по март 2021-го в России действовала самая низкая ставка рефинансирования за всю историю современной России. Это, безусловно, вызвало снижение ставок по ипотеке и колоссальный рост ипотечного кредитования. Возросший спрос начал разгонять цены! К сожалению, люди у нас считать особо не умеют и не задумываются, что 3 млн под 9% годовых и 4 млн под 6,5% годовых – расходы будут одинаковы...
- Во-вторых, та же самая низкая ставка рефинансирования сделала более низкой не только ставку по ипотечному кредитованию, но и по банковским вкладам! Вклады под 1–3% годовых людям стали совсем неинтересны (а это и неудивительно), они стали массово деньги из банков выводить. А куда их выводить? Не под матрас же складывать, в самом деле... Правильно, в недвижимость! И люди стали скупать просто все что плохо лежит... Это еще больше разогнало рост цен на недвижимость...
Многие риелторы видели ситуации, когда приезжали покупатели из Новосибирска, Мурманска, Краснодара и других городов России и покупали по 2–3 квартиры. На вопрос, зачем им это, поясняли – просто для сохранения капитала...
- Шумиха в информационном поле. Стоит также понимать, что мы живем в эпоху информационных войн и технологий. Когда мы из каждого утюга и чайника слышим, что металл дорожает, древесина дорожает, подсознательно начинаем думать о том, что этот рост будет продолжаться дальше, и то что сегодня можно купить за рубль – завтра будет стоить 5 рублей. Никто же не задается вопросом, а какой процент стоимости в конечном продукте занимает этот металл или брус. Уж всяко не 50%... Но стоит завтра какому-то авторитетному каналу или видному политику заявить, что где-нибудь там, на непонятных биржах фиксируется переизбыток металла, и сталь подешевела на-дцать процентов – картина переворачивается с ног на голову...
Стоит отметить, что уже к концу года (ноябрь-декабрь) цены пошли на спад. Очень незначительный, но все же спад. Причин этому несколько – повышение ставки рефинансирования и рост ставок по ипотеке, и покупательский спрос исчерпал себя, по крайней мере этот процесс начался.
Прогноз цен на недвижимость на 2022 год
Еще 22 марта 2021 года ставка рефинансирования была на уровне 4,5%, а с 20 декабря – уже 8,5%! Менее чем за 1 год ставка выросла на 4%! Естественно, из-за этого подорожали (и продолжат дорожать) ипотечные кредиты! Это неизбежно подтолкнет цены на недвижимость вниз! Рост ежемесячного платежа при неизменных доходах остудит пыл многих покупателей! Никаких сигналов о существенном повышении доходов пока что не замечено. И как ни крути, человек не может платить больше, чем он зарабатывает.
При этом не стоит думать, что цены полетят вниз со скоростью космической ракеты. Скорее, мы увидим некую стабилизацию, близкую к уровням 2-годичной давности или чуть выше их.
Кто-то скажет, что все это ерунда и цены на недвижимость никогда не падают.
Падают, товарищи, еще как. И мы это видели своими глазами. Кто не первый день на рынке и внимательно следит за ним, помнят и 2008 и 2012 года, когда стоимость на жилья падала, и это было очень заметно! И реализовано это было в очень короткий промежуток времени!
Сейчас принципиально важно понять тот факт, что рост цен в последний год носил именно аномальный, а не естественный характер, и здесь закон синусоиды на рынке носит вполне закономерный характер.
Конечно, мы не можем предугадать всех факторов как во внутрироссийской, так и в мировой политике и экономике. А эти факторы могут развернуть ситуацию в любую сторону.
Но на данный момент, кто хотел вывести деньги со вкладов и перевложиться в недвижимость, уже это сделал. Ставка ЦБ повысилась, и сигналов к ее снижению нет. Откуда взяться повышенному покупательскому спросу – не очень понятно. Это все свидетельствует о том, что цены должны начать свое падение, ну или по крайней мере стабилизироваться ниже сегодняшних отметок. На этом хотелось бы статью завершить.
В комментариях очень интересно узнать ваше мнение о происходящем на рынке недвижимости.
Профессиональный риелтор. Купля-продажа, аренда жилой и коммерческой недвижимости.
Дистанционное консультирование по вопросам приобретения и съема недвижимости по всей России
