Как купить жилье с обременением

Иногда при совершении сделки купли-продажи возникают довольно неприятные моменты, которые могут повлиять как сам исход сделки, так и создать головную боль покупателю в будущем, если такая сделка все-таки была совершена. Сегодня речь пойдет об ограничении прав собственности на недвижимость или обременении.

Само понятие “обременение” подразумевает, что собственник такой недвижимости ограничен в правах на нее: ипотека, арест, рента и т.д.

Чтобы узнать, есть ли обременения на недвижимое имущество, нужно взять выписку из Росреестра недвижимости, в которой будут прописаны все данные об объекте недвижимости, в том числе и о наличии обременения или его отсутствии. При наличии обременения будет указан его вид, например ипотека, срок действия и лицо, в чью пользу оно установлено. Если указано "Не зарегистрировано" – значит обременений нет.

Пожалуй, самым распространенным видом обременения является ипотека. В этом случае обременительные меры будут действовать до тех пор, пока заемщик полностью не рассчитается с банком, у которого данная недвижимость находится в залоге. До тех пор никаких действий с этим имуществом производить нельзя или только с согласия кредитора (банка).

Например, нередки случаи, когда с письменного согласия банка можно купить “ипотечную” квартиру. В этом случае все обязанности по выплате кредита переходят новому собственнику. После того как ипотека будет погашена, собственник недвижимости подает документы в ЕГРН, после чего запись об обременении, в данном случае об ипотеке, удаляется.

Еще один частый вид обременения – это запрет на совершение регистрационных действий. Арест недвижимого имущества подразумевает, что его нельзя ни продать или подарить. Такая информация также будет отражена в Росреестре недвижимости.

Причинами ареста могут быть долги, судебные тяжбы при разделе имущества или оспаривание прав собственности на данную недвижимость. В этом случае для снятия ареста нужно выяснить причину ареста и устранить ее. Если это исполнительное производство по долгам перед банком, то их нужно погасить.

После отмены ареста нужно направить информацию в Росреестр для удаления записи об аресте. Это можно сделать как самостоятельно, предоставив копию документа о снятии обеспечительных мер (решение суда или ФССП), либо пристав сам направит такую информацию.

Менее распространенным видом обременения является рента, когда право собственности переходит другому человеку по договору ренты. Пример: пожилой человек или просто нуждающийся в уходе передает в собственность свое недвижимое имущество другому, который, в свою очередь, берет на себя обязательство пожизненного содержания бывшего владельца. В реестре также будет зарегистрирована запись об обременении на данный объект недвижимости. Совершать какие-либо манипуляции с таким жильем можно только с согласия получателя ренты. Если такая недвижимость будет, к примеру, продана, то новый покупатель, вступая в права собственности, также принимает обязательства по содержанию получателя ренты.

Но не всегда можно узнать заранее о том, что интересующая недвижимость имеет обременение. Например, вы покупаете квартиру, а в ней зарегистрирован человек, который в свое время отказался от приватизации этой квартиры. Выписать такого человека не получится, так как у него есть право пользования этой недвижимостью по закону, причем пожизненно. Поэтому, прежде чем покупать жилье, обязательно проверьте наличие всех зарегистрированных лиц, попросив продавца предоставить выписку из домовой книги.

Иногда случаются ситуации, когда человек получает, например, квартиру по завещанию, но в нем может быть прописан так называемый “завещательный отказ” – когда наследник обязан предоставить третьему лицу право пользования этой квартирой. Поэтому стоит внимательно ознакомиться с завещанием во избежание таких ситуаций.

Особое внимание стоит уделить такому моменту, как использование материнского капитала при покупке недвижимости. Если квартира была куплена с использованием маткапитала, она должна быть переоформлена на всех членов семьи, включая детей. Продажа данной недвижимости возможна только с разрешения органов опеки. Если вы покупатель, то попросите продавца предоставить разрешение от органов опеки и справку из ПФР об остатке средств на сертификате на материнский капитал.