Схемы покупки жилья на первичном рынке детально изложены и регламентированы ФЗ-214 ещё в далёком 2004 году. Отдельные положения уже устарели или претерпели изменения. Дольщик не выбирает тот или иной вид соглашения с подрядчиком. Ему остаётся принять предложенные условия, либо отказаться от сделки. Для каждого из способов свои особенности и возможные риски.
ДДУ и ЖСК – что это такое?
Договор долевого участия подписывается сторонами до ввода здания в эксплуатацию. Физическое или юридическое лицо инвестирует деньги в возведение здания, а по окончании строительных работ оформляется купля-продажа. Гражданские правоотношения лучше оформлять, когда проект уже одобрен органами строительного надзора, поскольку разрешительные документы гарантируют легальность постройки.
Договор паенакопления заключается при добровольном объединении пайщиков для финансирования постройки многоквартирного дома. Так образуется жилищно-строительный кооператив. Граждане самостоятельно занимаются сбором средств, нанимают подрядную организацию, оплачивают стройматериалы, контролируют качество.
Отличия
Конкретно обозначенные права и обязательства долевых участников минимизируют убытки. По сравнению с другими типами сделок, будущий собственник не является коммерческим партнёром девелопера, поэтому оказывается в привилегированном положении.
ЖСК подразумевает совсем другие правовые отношения сторон. Соинвесторы напрямую не взаимодействуют с застройщиком, который здесь уже выступает генподрядчиком. Они перечисляют деньги некоммерческой организации, будучи в её составе. За финансовые потери отвечает кооператив, как генинвестор.
Государственная регистрация
Соглашение об участии в долевом строительстве требует обязательной регистрации в Росреестре. Это исключает риск двойных продаж. В случае форс-мажора кредитор через суд будет признан единственным собственником, а остальным «претендентам» придётся очень долго отстаивать свою правду.
Обязательства подрядчика регулируются ФЗ-214. Этот закон защищает интересы рядовых граждан, обязывая девелоперские компании соблюдать установленные нормативы. При банкротстве подрядной фирмы предусмотрен компенсационный фонд дольщиков или выплаты через счета эскроу.
Потребительское формирование не регистрируется (правда, ведётся свой реестр). Нередко участники рискуют своим имуществом. Один и тот же пай можно продать сразу нескольким лицам. Проверить это невозможно.
Покупатель становится полноправным владельцем квартиры только после полной выплаты паевых платежей. При вступлении в кооперацию действует ФЗ-215, не защищающий права потребителей. В частности, от мошеннических действий со стороны менеджмента.
Объединения существуют на «добровольных» началах, их члены должны сами договариваться о сроках, денежных взносах. Пайщик не сможет предъявить компании претензии и взыскать неустойку.
С 2018 года новые стройки через потребкооператив запрещены. Хотя покупка кооперативного объекта всё еще возможна. Исключение для работников бюджетной сферы, обанкротившихся компаний и проектов, стартовавших до введения запрета.
Стоимость недвижимости
ДДУ гарантирует, что цена новостройки не изменится в одностороннем порядке. Обычно оценивается квадратный метр, а затем сумма умножается на общую площадь. При этом допустимо корректировать стоимость по взаимной инициативе. Например, в связи с увеличением или уменьшением пространства. Тогда подписывается допсоглашение.
Жильё от девелопера обойдётся гораздо дороже, чем в добровольном некоммерческом формировании. К себестоимости недвижимости добавляется 10-20% наценки (за материалы и строительно-монтажные работы, НДС, страхование).
ЖСК серьёзно проигрывает, так как допускает изменение стоимости жилплощади. Начальные цены здесь всегда выглядят привлекательно, но не являются фиксированными. Да и ответственность генподрядчика сведена к минимуму. Поэтому такая покупка достаточно рискована.
Прежде всего, участникам нужно покрыть расходы на застройку, которая не облагается налогом, а отсутствие страхования только повышает финансовые риски. Помимо оплаты паёв, вступительных и членских взносов, в случае нехватки средств для завершения строительных работ, соинвесторы вынуждены дополнительно финансировать проект.
Гарантии качества
Дольщик вправе требовать от подрядчика устранения нарушений, либо компенсации на самостоятельное исправление недочётов. Госгарантия на конструктивные элементы составляет 5 лет, а на инженерно-технические системы – 3 года.
В свою очередь, от кооператива нельзя потребовать удаления выявленных недостатков. В ФЗ-215 нет положения о гарантийном обслуживании. По сути, члены потребительской кооперации потребляют свои же услуги.
Сроки
В случае непредвиденных обстоятельств, ДДУ обеспечит кредитору возврат денег. Если застройщик нарушает установленные сроки передачи дома, то выплачивает кредитору пени за каждый просроченный день.
В документе указывается точная дата завершения строительства. Обычно – 5-7 лет. Деньги инвестор перечисляет на аккредитив или эскроу-счёт. Форма расчётов прописывается в соглашении. Оплату генподрядчик получит только после сдачи объекта в эксплуатацию и принятия его собственниками.
ЖСК не сможет привлечь девелопера к ответственности при нарушении договорённостей. Завершительный этап стройки легко может переноситься и затянуться на 15-20 лет.
Приобретение кооперативных квартир, хоть и вполне законное, но относительно редкое явление. Очевидно, у этого способа больше минусов, чем плюсов. Схема долевого финансирования лучше защищает права покупателя.
56.4к
