Взыскание упущенной выгоды от неполученной арендной платы в судебном порядке

Клиент – общество с ограниченной ответственностью F, занимающееся строительными и реставрационными работами, заключило с обществом с ограниченной ответственностью H договоры:

• договор 1, в соответствии с которым общество с ограниченной ответственностью F должно выполнить работы по монтажу фальцевой кровли здания общей площадью 980 кв. м, стоимость работ – 3 670 982 руб.;
  
• договор 2, в соответствии с которым общество с ограниченной ответственностью F должно выполнить работы по монтажу деревянной пристройки здания, стоимость работ – 897 544 руб.;
  
• договор 3, в соответствии с которым общество с ограниченной ответственностью F должно выполнить работы по демонтажу и монтажу деревянной части здания, стоимость работ – 4 356 798 руб.;
  
• договор 4, в соответствии с которым общество с ограниченной ответственностью F должно выполнить работы по монтажу фальцевой кровли здания общей площадью 190 кв. м, стоимость работ – 675 994 руб.
  

По окончании выполнения работ по договорам общество с ограниченной ответственностью F получило от общества с ограниченной ответственностью H досудебные претензии:

• по договору 1: в претензии общество с ограниченной ответственностью H заявило, что работы по монтажу нижней и высокой частей кровли не выполнены, кроме того, потребовалось привлечение нового подрядчика для исправления недостатков стропильной системы, возведённой обществом с ограниченной ответственностью F, т.к. стропильная система не соответствовала согласованным проектным решениям и результат работ не был принят Департаментом культурного наследия г. Москвы. На основании вышеизложенного общество с ограниченной ответственностью H потребовало вернуть аванс в размере 2 875 452 руб.;
• по договору 2: в претензии общество с ограниченной ответственностью H заявило, что работы выполнялись не в соответствии с согласованной проектной документацией, в связи с чем обществом с ограниченной ответственностью H было получено предписание Департамента культурного наследия г. Москвы о приостановлении работ. На основании этого общество с ограниченной ответственностью H потребовало вернуть аванс в размере 593 984 руб.;
• по договору 3: в претензии общество с ограниченной ответственностью H заявило, что результат выполнения работ не соответствует проектной документации и проектной конструктивной схеме здания, положение несущих конструкций и брусовых стен не соответствуют нормативам, установленным законодательством и проектной документацией, в связи с чем обществом с ограниченной ответственностью H было получено предписание Департамента культурного наследия г. Москвы о приостановлении строительных, реставрационных работ. На основании этого общество с ограниченной ответственностью H потребовало вернуть аванс в размере 1 993 889 руб.;
• по договору 4: в претензии общество с ограниченной ответственностью H заявило, что потребовалось привлечение нового подрядчика для исправления недостатков стропильной системы, возведённой обществом с ограниченной ответственностью F, т. к. стропильная система не соответствовала проектной документации и результат работ не был принят Департаментом культурного наследия г. Москвы. На основании этого общество с ограниченной ответственностью H потребовало вернуть аванс в размере 245 779 руб.

Также общество с ограниченной ответственностью H заявило, что:

• обществом с ограниченной ответственностью F были приведены в непригодное для использования состояние 221 837 куб. м пиломатериалов. Стоимость испорченных пиломатериалов общество с ограниченной ответственностью H оценивает в 4 045 829,12 руб.;
• реставрационные работы, выполнявшиеся обществом с ограниченной ответственностью F, осуществлялись с целью последующей сдачи здания в аренду. По причине некачественного выполнения работ обществом с ограниченной ответственностью F общество с ограниченной ответственностью Н было вынуждено поручить устранение недостатков другому подрядчику, в связи с чем срок окончания реставрации увеличился на 158 дней, упущенная выгода общества с ограниченной ответственностью H в виде неполученной за 158 дней арендной платы составила 10 138 959 руб., т. к. предварительный договор аренды был расторгнут потенциальным арендатором по причине незавершения реставрационных работ в установленный предварительным договором аренды срок.

Наш клиент отказался удовлетворить заявленные в претензиях требования в досудебном порядке.

В апреле 2023 г. общество с ограниченной ответственностью Н обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением, в котором требовало взыскать с общества с ограниченной ответственностью F упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы в размере 10 138 959 руб.

Чтобы доказать в судебном порядке то, что упущенная выгода не могла быть получена обществом с ограниченной ответственностью Н, мы апеллировали к следующим доводам:

1. общество с ограниченной ответственностью H должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, документально подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение прибыли, и доказать, что ненадлежащее выполнение работ обществом с ограниченной ответственностью F явилось единственной причиной, лишившей общество с ограниченной ответственностью Н возможности получить прибыль (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 21.05.2013 г. № 16674/12, определение Верховного суда РФ от 19.01.2016 г. № 18-КГ 15-237).

2. Предписание Департамента культурного наследия, на которое общество с ограниченной ответственностью Н ссылается в исковом заявлении, вынесено в отношении работ по адресу ddd, в то время как общество с ограниченной ответственностью F выполняло работы по адресу fff, в связи с чем предписание не могло явиться причиной приостановления работ и препятствием для сдачи здания в аренду.

Заключение предварительного договора аренды не является достаточным доказательством намерения общества с ограниченной ответственностью Н сдать в аренду ремонтируемое здание. В соответствии с информацией, содержащейся в реестре объектов культурного наследия г. Москвы, здание является памятником архитектуры, что с учетом отсутствия в материалах дела охранного обязательства в отношении здания не подразумевает возможность сдачи его в аренду.

Таким образом, обществом с ограниченной ответственностью Н не доказано, что возможность получения им доходов существовала реально, не подтверждено совершение им конкретных действий, направленных на извлечение прибыли, и не доказано, что ненадлежащее выполнение работ обществом с ограниченной ответственностью F явилось единственной причиной, лишившей общество с ограниченной ответственностью Н возможности получить прибыль от сдачи здания в аренду.

3. Обществом с ограниченной ответственностью Н в обоснование исковых требований представлено экспертное заключение, согласно которому размер упущенной выгоды общества с ограниченной ответственностью Н - 10 138 959 руб.

Во вводной части экспертного заключения указано, что для исследования были представлены договоры подряда 1-3. В то же время в разделе 3 экспертного заключения указано, что расчет размера упущенной выгоды произведен на основании договора подряда 4. В связи с указанным несоответствием данные о размере упущенной выгоды (10 138 959 руб.) в разделе 3 экспертного не могут быть признаны достоверными. Представленная обществом с ограниченной ответственностью Н в материалы дела бухгалтерская справка о плановой прибыли также не может быть признана надлежащим подтверждением размера упущенной выгоды, т. к. является внутренним документом, не подтверждена первичными документами, в справке не определено, какое конкретно здание общество с ограниченной ответственностью Н планировало сдавать в аренду.

4. В соответствии с п. 11 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые лицо, не получившее доход, должно было понести для извлечения дохода (производственные, транспортные, иные расходы). Сведения о размере расходов, которые общество с ограниченной ответственностью Н должно будет понести при получении дохода от сдачи здания в аренду, также не были им представлены.

5. В соответствии с п. 3.5 договора подряда, заключённого обществом с ограниченной ответственностью Н с новым подрядчиком с целью устранения недостатков работ, выполненных обществом с ограниченной ответственностью F, срок окончания работ – 24.04.2023 г. Обществом с ограниченной ответственностью Н в материалы дела не представлены документы, подтверждающие досрочное завершение работ новым подрядчиком. Соответственно, у общества с ограниченной ответственностью Н объективно отсутствовала возможность сдать здание в аренду до 24.04.2023 г.

Следовательно, обществом с ограниченной ответственностью Н не доказана причинно-следственная связь между ненадлежащим выполнением работ нашим клиентом и невозможностью сдачи здания в аренду.

Арбитражный суд г. Москвы принял наши доводы, пришёл к выводу об отсутствии совокупности условий для взыскания убытков в виде упущенной выгоды и признал исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Н необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Подробнее ➤