9 важных шагов при покупке недвижимости без участия риелтора, и надо ли его контролировать

Покупка квартиры или дома у частного лица может быть выгодной сделкой, но требует особого внимания и осторожности. В этой статье мы рассмотрим несколько важных шагов, которые необходимо предпринять при самостоятельной покупке недвижимости у частного лица.

Стесняетесь, а проверить необходимо

Первые два документа, который необходимо попросить для проверки после осмотра объекта покупки – это Свидетельство о праве собственности/выписка из ЕГРН и (внимание!) паспорт собственника.

Паспорт

Если документ о праве собственности проверяют все, то попросить паспорт большинство стесняется. Или же ведущий переговоры ссылается на закон о защите персональных данных. Настаиваю: ни то, ни другое недопустимо.

О чувстве стеснения не стоит и говорить, отставляйте в сторону, а вот о ссылке на закон поясню: паспортные данные продавца обязательно должны быть указаны и в договоре купли-продажи, и в предварительном договоре.

Поэтому в сделке они никакой тайны не составляют. Если же переговорщик старательно уходит от этого вопроса, то стоит задуматься о его добросовестности. Кстати, проверяя паспорт, убедитесь, что на фото именно собственник, что Ф.И.О. соответствуют указанным в документе о праве собственности, что все страницы на месте, документ не просрочен и наличие регистрации.

Документ о праве собственности

Документ о праве собственности покупатель может получить самостоятельно и сверить его с предоставленным продавцом. При проверке документа следует пристальное внимание уделить особо важным моментам:

• сколько человек являются собственниками (если несколько, то продавать целый объект должны все; на продажу доли одного должны дать согласие остальные);
• каким является объект (жилое, нежилое);
• способ приобретения права на объект (наследование, купля-продажа, дарение, приватизация); вопросы вызывает скоропалительная продажа после приобретения и наличие/отсутствие лиц, отказавшихся от приватизации (они имеют право на пожизненное пользование помещением);
• наличие/отсутствие обременений (залог, аренда, сервитут, рента, аресты, запрет на совершение действий);
• соответствие площади объекта в документе площади, заявленной продавцом;
• соответствие кадастрового номера объекта в документе продавца и в документе, полученном покупателем.

Если покупатель хочет получить выписку из ЕГРН с указанием персональных данных владельца, то ему необходимо обратиться с запросом через нотариуса.

Не лишним будет проверить и документ, на основании которого объект был зарегистрирован за собственником: договор купли-продажи, договор ренты, договор дарения, договор мены, договор приватизации, договор долевого участия, решение суда. От чистоты этих документов тоже зависит чистота вашей сделки.

Был или не был использован материнский капитал

При использовании материнского капитала в жилом помещении должны быть выделены доли всем членам семьи, в том числе несовершеннолетним детям. Необходимо получить сведения о согласии органа опеки на продажу жилья, запросить предоставить справку из Соцфонда о наличии/отсутствии остатка суммы маткапитала, получить сведения о том, что дети, участники маткапитала, стали совершеннолетними.

Сведения о том, что материнский капитал не был использован продавцом выдает Соцфонд России.

Согласие на сделку

Приобретаемое жилье может оказаться собственностью, приобретенной в браке. В этом случае покупателю необходимо получить нотариально заверенный документ, подтверждающий согласие второго супруга на продажу объекта. Не лишним будет сверить данные об обоих супругах, указанных в соглашении на продажу, с данными их паспортов.

Перепланировка объекта

При осмотре приобретаемого жилья покупатель может не понять, что в помещении была произведена перепланировка, и при отсутствии разрешения на нее столкнуться с проблемами после покупки.

Для того, чтобы убедиться, что все в порядке, необходимо внимательно ознакомиться с техническим паспортом и сверить указанные в нем данные с фактическим состоянием объекта. Если вы обнаружите несоответствие, то стоит предложить продавцу узаконить перепланировку или отказаться от покупки.

Долг по оплате ЖКУ

Справку о наличии/отсутствии задолженности по коммунальным платежам выдает управляющая компания. Справка должна быть датирована месяцем заключения сделки.

Снятие с регистрации

На момент заключения сделки объект должен быть свободен, то есть в нем не должно быть зарегистрированных граждан. Не стоит полагаться на уверения продавца о том, что он освободит жилье после совершения сделки. Справку о наличии/отсутствии зарегистрированных выдают в МФЦ, паспортном столе, на портале Госуслуги.

Важно

Кроме проверки документов, несомненно, важную роль играет проверка самого помещения. И, снова, повторю, поставьте себе запрет на стеснение. Самым внимательным образом осматривайте все помещения, проверяйте системы отопления, канализации, водопровода, вытяжки, состояние стен, пола, потолков, окон. В противном случае вам может понадобиться не косметический, а капитальный (или почти капитальный) ремонт помещения.

Где можно проверить объект

Основные данные о приобретаемом объекте недвижимости можно получить на портале Госулуг, указав адрес объекта.

Если обратился к риелтору

И в этом случае пользу покупателю принесет вышеописанная проверка. Отличаться процесс будет только тем, что все эти сведения должен будет предоставить риэлтор. Покупателю необходимо удостовериться в их наличии, лично познакомиться с продавцом и (!) лично проверить помещение.

Помните, риэлтор заинтересован продать и получить комиссионные, как следствие, показывать покупателю недостатки объекта не в его интересах.