Скажите пожалуйста как разрешить следуюшую ситуацию: (договор не регистрировался нигде) между мной и организацией был заключен договор аренды магазина (я - орендодатель). срок договора аренды истек 05.01.2010 г. однако до сих пор организация пользуется моим магазином. Меня не было и я их не уведомляла о расторжении договора. Скажие пожалуйста что мне нужно сделать для того чтобы высилить из их моего магазина ведь договор в нарушение ГК нигде не был зарегистрирован. Можно на этом основании их высилить и не ждать 3 месяца? Пожалуйста подскажите!
Здравствуйте, Оксана!
Вы не указали, на какой срок был заключен договор аренды.
Договор аренды здания/помещений в здании заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора аренды здания/помещения влечет его недействительность.
Договор аренды здания/помещения в здании, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.
В соответсвии с п.1 ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).
Теперь о выселении арендаторов.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).
Направьте требование о возврате имущества и об оплате.
Согласно ст. 610 ГК РФ, Вам надлежит предупредить арендаторов о расторжении договора ("продленного по-умолчанию") за три месяца.
Кстати, в договоре обычно прописывают случаи "экстренного выселения". Посмотрите, есть ли в Вашем договоре такие положения? Также, учтите, что закон стоит на стороне добросовестного арендатора тоже.
С уважением, Вячеслав Владимирович.
Спросить
