Продажа доли недееспособного человека без разрешения муниципального органа опеки - какие последствия и что делать?

Question

Мною куплена квартира, в которой была доля недееспособного взрослого человека, постоянно проживающего в ПНИ, являющегося его опекуном (ПНИ находится в другом районе СПб). На продажу родственниками было получено разрешение Опекунского совета ПНИ. Недееспособному по параллельной сделке была приобретена равноценная доля в другой квартире вместе с его родственниками. Обе сделки зарегистрированы ФРС. Теперь при прописке в приобретенную мною квартиру мне сообщили, что моя квартира не может быть снята с контроля органов опеки, т.к. сделка проведена с нарушением законодательства (не получено разрешение муниципального органа опеки на продажу доли недееспособного) и считается недействительной. Вопрос: каковы для меня последствия этой ситуации, какие действия мне предпринять, чтобы сохранить право собственности на квартиру?

Ильина Елена Вадимовна · Accepted Answer

Уважаемая Людмила! Раз больной находился на ПМЖ в ПНИ, то всё сделано правильно(при этом регистрация по месту жительства на момент сделки у него должна быть в ПНИ, а не по адресу квартиры). Можно сейчас требоватьснятия с контроля, а отказ обжаловать в суд по основаниям ст.304 ГК РФ или (если не намерены продавать квартиру) можно подождать три года(для пущей гарантии), чтобы прошёл срок давности по признанию сделки недействительной, т.к при предъявлении к Вам иска о признании сделки недействительной можно будет ещё заявить о пропуске срока давности, что служит само по себе основанием к отказу в иске(ст.199 ГК РФ).

Петров Дмитрий Николаевич · Answer

Вам срочно необходимо обратиться с документами на очную консультацуию к адвокату.

Ильина Елена Вадимовна · Answer

Людмила! По Вашей просьбе уточняю, что признать сделку недействительной может только суд, поэтому я Вам указала на срок исковой давности. Опекунский совет ПНИ дал согласие на продажу при условии встречной покупки и поэтому закон не нарушен, требования ч.2 ст.37 ГК РФ соблюдены, равно как и ст. ст.20,21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 18.07.2009) "Об опеке и попечительстве". Опекаемый получил в собственность аналогичную долю в недвижимости, его права не нарушены.

Харченко Ольга Валерьевна · Answer

Людмила, здравствуйте! Вы попросили меня ответить на Ваш вопрос..
Выскажу Вам свое личное мнение.
Да, первая сделка прошла с нарушением закона, так как не было получено Распоряжение органов опеки и попечительства (не понятно, как УФРС пропустило данную сделку). ВАМ пока никаких действий совершать не нужно. Это органы опеки и попечительства, если захотят, могут обратиться в суд с иском. Они этого пока не делают, а разговоры о недействительности сделки - это только разговоры, так как признать сделку недействительной может только суд. Срок исковой давности по таким сделкам - три года с момента совершения сделки. Может, стОит не дергаться и подождать. Но если , все-таки, органы опеки обратятся в суд, то нужно будет обращаться к адвокату, который попытается отстоять Ваши права (я бы ссылалась на то, что Вы - добросовестный приобретатель, и у Вас было разрешение опекунского совета ПНИ, и Вы считали, что это и есть разрешение органов опеки и попечительства). 
Тот факт, что опекаемому была приобретена другая доля, к сожалению, если и сыграет роль, то небольшую, потому что две сделки, увы, между собой не связаны (хотя многие считают по-другому)..
Пока ничего не предпринимайте..
Удачи Вам!!
С уважением,
Харченко О.В.

Продажа доли недееспособного человека без разрешения муниципального органа опеки - какие последствия и что делать?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

Возможность реституции доли несовершеннолетнему при продаже квартиры - анализ судебной практики.

На сделку имелось разрешение опекунского совета.

Юридические аспекты недействительности сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру

Не нарушено ли в данном случае условие продажи указанное в разрешении РАНО: одновременной покупки?

Будет ли считаться, что сделка проведена с нарушением постановления из опеки (ведь там сказано "при условии")?

Может ли быть произведена гос. регистрация сделки и моего права собственности без этого документа?

Нужно ли разрешение органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры, где прописан инвалид детства 1 группы?

Я купил квартиру, где был прописан и имел 1/3 собственности несовершеннолетний.

Как решить вопрос выделения доли недееспособному в квартире, взятой в ипотеку, при продаже и приобретении нового жилья?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59