Как проверить юридическую чистоту нежилого помещения на первом этаже жилого дома перед покупкой - запрос в Росреестр и другие важные моменты

Учитывайте возможность устройства отдельного входа.

Иначе его трудно использовать в предпринимательской деятельности.

А на юридическую чистоту может проверить квартиру юрист, которого Вы наймёте по договору согласно ст. 779 ГК РФ.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Это будет стоить 10 т. руб.

Вам следует внимательно посмотреть выписку из ЕГРП на предмет правообладания и наличия ограничений или обременений, также попросите продавца предъявить документы о переводе данного помещения в нежилой фонд (если раньше оно было жилым), согласование с органами Администрации на отдельный вход, перепланировки (при наличии) и другие переоборудования.

Не забудье попросить представить справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ.

В случае чего, вы сможете признать сделку недействительной, если вы были введены продавцом в заблуждение.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Ст. 166 ГК РФ

Здоравствуйте. Вашего запроса в Россреестр будет недостаточно. Советую вам обратиться за услугой в какую нибудь юридическую контору вашего города с опытом проверки юридической чистоты недвижимости, и оказании помощи в оформлении и сопровождении сделок с недвижимостью, и заключить с ними договор согласно ст. 779 ГК РФ.

В рамках проверки юридической чистоты недвижимости проверяются обременения помещения, здания, земельного участка в виде аренды, ипотеки, риски признания недействительными правоустанавливающих документов продавца, судебные и исполнительные производства, аресты в отношении объекта недвижимости, риски признания недвижимости самовольным строительством вследствие отсутствия каких-либо согласований, несоответствия площадей, несогласованной реконструкции, согласие всех компетентных органов юридических лиц на сделку, риски ненадлежащих полномочий представителей, наличие здания в программе реконструкции и сноса, изъятие земельного участка для государственных нужд, наличие заинтересованных третьих лиц, могущих оспорить сделку и т.д.

Добрый день!

Вам необходимо в первую очередь проверить, находится ли помещение в собственности именно его продавца.

Выписку из ЕГРП Вы уже запросили. В ней будет указано, кто является собственником, а также имеются или нет какие-либо обременения на помещении (аренда, залог и т.п.).

Но этого недостаточно для проверки юридической чистоты объекта и сделки.

Вам нужно запросить также и выписку из ЕГРП об истории переходов права на данный объект. Такая выписка позволит понять, кто ранее был собственником помещения, как часто помещение отчуждалось. Таким образом Вы сможете понять, необходимо ли проверять предыдущие сделки с помещением. Ведь не исключено, что кто-то из предыдущих собственников может заявить свои права на помещение (к примеру, потребовать признания предыдущей сделки недействительной по тем или иным основаниям и т.д.).

Кроме того, затребуйте от продавца копии правоустанавливающего документа на помещение, то есть договора или иного документа, по которому он стал собственником помещения. Так Вы сможете понять, каким образом он стал собственником (купля-продажа, дарение, наследование и т.д.) и имеются ли какие-либо риски.

Также надо запросить технические документы (кадастровый и технический паспорта на помещение).

Если продавец приобрел помещение в период брака по возмездной сделке, то надо, чтобы он получил нотариальное согласие от супруга (супруги) на продажу Вам данного помещения.

Нюансов на самом деле достаточно много. Поэтому рекомендую обратиться к юристу для проверки юридической чистоты сделки, заключив с ним договор на оказание юридических услуг (ст. 779 Гражданского кодекса РФ).

Если требуется более расширенная консультация, обращайтесь в личную переписку.

Проверьте правильность перевода из жилого в не жилое, разрешенное использование, наличие обременений (залог, запрет на совершение регистрационных действий, наличие спора...), частота купли продажи данного помещения, правоустанавливающие документы, когда и как, кем было приобретено в собственность, в том числе и законно ли возведен дом, то есть разрешительные документы на строительство дома...

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", N 122-ФЗ от 21.07.1997

В лучшем случае вам нужно обратиться к юристу и заключить договор на оказание услуг. Ждите ответа Росреестра, также нужно удостовериться, что в данном жилом помещении нет долгов по коммунальным услугам.

ГК РФ Статья 779. Договор возмездного оказания услуг

Позиции высших судов по ст. 779 ГК РФ >>>

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 779 ГК РФ

1. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

2. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса.

1. Наличие Акта приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки,

Поскольку Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

2. Соответствие требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

(Основание - статья 10 ЖК РФ)

В ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) отражается история всех недвижимых объектов с 1998 года (там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок).

В выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры (при их наличии) из-за этого нежилого помещения, случаи наложения ареста и т. д. Посмотрите на дату этих событий, и вы можете приблизительно оценить ситуацию: могут ли эти споры возникнуть вновь, или все это – дела давно минувших дней.

Если из выписки из ЕГРП будет следовать что это помещение находится в совместной собственности супругов то потребуется согласно ст 35 СК РФ и нотариально заверенное согласие второо супруга на продажу этого помещения Также необходимо спросить у собственника документы из БТИ, чтобы убедиться, что в этом нежилом помещении не было незаконных перепланировок или переустройств. По закону (Жилищный кодекс РФ, статья 26), практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировка признается незаконной.

Также запросите документы о том каким образом осуществлялся перевод из жилого в нежилое помещение Такой перевод также нужно согласовывать с местной администрацией

Самого собственника необходимо проверить не менее пристально, чем нежилое помещение. Первое, что нужно сделать – это убедиться в подлинности его паспорта. Например, это можно сделать на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России - там опубликован список недействительных российских паспортов, который регулярно обновляется.

Здравствуйте, Мадина!

На юридическую чистоту сделку может проверить нотариус и удостоверить эту сделку.

ГК РФ

Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки[u][/u], в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Поэтому для уверенности можете удостоверить сделку о нотариуса. Он сделает все запросы и проверит все документы.

За нотариальное удостоверение договора купли-продажи взимается госпошлина в размере до 1 000 000 рублей - 0,5 процента суммы договора, но не менее 1 500 рублей;

от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно - 5 000 рублей плюс 0,3 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 001 рубля - 32 000 рублей плюс 0,15 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 150 000 рублей (ст. 333.24 Налогового кодекса РФ).

Нотариус отвечает материально за чистоту сделки.

Запросите также кадастровый паспорт объекта недвижимости (ст.14 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости), технический паспорт (БТИ) а также экспликацию и поэтажный план, и проверьте, насколько все технические данные соответствуют фактическим характеристикам помещения (отсутствие самовольной перепланировки, реконструкции).

Проверьте, есть ли задолженность у продавца по уплате взносов на капительный ремонт МКД, иначе эти долги придется оплачивать Вам (п.3 ст.158 ЖК РФ)