Понятие перепланировки нежилого помещения в жилом доме - как узнать, где искать информацию и с какими органами согласовывать?

Здравствуйт! Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ. Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд. Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки: в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ; на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется в жилищной инспекции, необходимо наличие письменного согласия всех жильцов. Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть: с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения; со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса. Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях: возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции; переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел); перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета; остекление лоджий и балконов; изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках; устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо-или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ; изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия); ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров; монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования; ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения. Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. Разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации по планируемым работам, разработанной специалистами организации, имеющей допуск СРО к обследованию помещения, в частности, расположение несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей (систем водоснабжения, канализации, кондиционирования и другое), возможность внесения изменений в первоначальный строительный проект. Для того, чтобы получить разрешение на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов: заявление от имени заказчика; копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса; нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица; письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании); в свою очередь, управляющий зданием должен проинформировать владельцев/арендаторов смежных помещений о возможной перепланировке помещения, составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ; документы, выданные в Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта); проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и т.д.); разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению – необходимы, если планируется изменить функциональное назначение (к примеру, использовать торговую площадь под танцевальный зал); документы должны быть составлены в соответствии с санитарными и строительными нормами; договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий ответственность за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения работ по перепланировке. Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в нежилом здании или жилом многоквартирном доме составляет 30 рабочих дней. Разрешение выдается после согласования с органами надзора. Основные этапы согласования перепланировки нежилого помещения: Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а). Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение. Согласование в государственных инстанциях. Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию. Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке. Непосредственное выполнение ремонтных и отделочных работ по перепланировке нежилого помещения. Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства. Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки. Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности. Акт перепланировки нежилого помещения Завершающим этапом перепланировки нежилого помещения является подписание акта о проведенных работах по переустройству. Приемка помещения и подписание акта о завершении работ по перепланировке нежилого помещения производится в присутствии: владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности); балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие); представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения; представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех. состояние здания; представителей службы пожнадзора; представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству. В ходе приемки завершенных работ по перепланировке нежилого помещения приглашенные лица осуществляют проверку: соответствие проведенных работ представленному на согласование проекту и полученному разрешению; наличие доступа к инженерным коммуникациям общедомового пользования; наличие, а также, правильность оформления актов на проведение скрытых работ; наличие и ведение журнала производства ремонтных работ по перепланировке. Акт перепланировки нежилого помещения подписывается в трех экземплярах: один остается у собственника, второй передается представителям жилищной инспекции для направления в БТИ, третий экземпляр остается на хранение в архиве жилищной инспекции. Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если: внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое; планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения; планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения. Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.