Как определить доход при продаже земельного участка ниже кадастровой стоимости для ООО на УСН?

Активно обсуждаемое в прессе Определение Верховного суда Российской Федерации № 305-КГ 16-4920 от 22.07.2016 г. по делу № А 40-63374/2015 затрагивает и вопросы определения рыночной стоимости объектов недвижимости в случаях, когда они были вовлечены в сделку, совершенную на нерыночных условиях.

Эксперты склонны считать, что данное Определение Верховного суда Российской Федерации наделяет налоговиков еще большими правами при проверке цен сделок на их соответствие рыночным условиям.

Ранее имевшаяся практика предусматривала, что в подобных случаях суды привлекали профессиональных оценщиков в качестве судебных экспертов. Однако в данном конкретном случае рыночная стоимость двух объектов недвижимости была определена на основе их кадастровой стоимости с поправкой на коэффициент инфляции на период реализации.

По итогам проведенных экспертиз, рыночная стоимость зданий превысила их кадастровую стоимость. Поэтому, с целью недопущения вменения обществу дополнительных налоговых обязательств, инспекцией для целей налогообложения прибыли и НДС принята кадастровая стоимость зданий с поправкой на коэффициент инфляции на период реализации.

"Определение Верховного суда Российской Федерации № 305-КГ 16-4920 от 22.07.2016 г. по делу № А 40-63374/2015":

По результатам проведенной в отношении общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр Минаевский» выездной налоговой проверки за период 2010-2012 гг. Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 49 по г. Москве принято решение о привлечении к налоговой ответственности, которым обществу начислена недоимка по налогу на прибыль организаций и налогу на добавленную стоимость в общей сумме 284 471 456 рублей, а также пени в размере 65 489 533 рублей и штраф в размере 104 467 512 рублей.

При разрешении спора суды установили, что в затронутый выездной налоговой проверкой период общество осуществило реализацию на возмездной основе нескольких объектов недвижимости.

На основании договора от 05.04.2011 № 05/04/2011 налогоплательщиком в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дубовец» передано право собственности на здание общей площадью 3 191,2 кв.м., расположенное по адресу: Москва, Сущевский вал, д. 16, стр. 3 по цене 9 440 000 рублей.

По договору от 22.03.2012 № 01/03/2012, имеющему то же наименование, обществу с ограниченной ответственностью «Деловой центр Минаевский» (ИНН 7715846620) налогоплательщиком реализовано здание общей площадью 3 598,4 кв.м., расположенное по адресу: Москва, Сущевский вал, д. 16, стр. 4 по цене 950 000 рублей.

По договору от 23.03.2012 № 02/03/2012 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строитель» налогоплательщиком произведено отчуждение здания общей площадью 2 862 кв.м., расположенного по адресу: Москва, Сущевский вал, д. 16, стр. 6 по цене 710 000 рублей.

Общества «Дубовец», «Деловой центр Минаевский» (ИНН 7715846620) и «Строитель» не являются плательщиками налога на добавленную стоимость, поскольку применяют упрощенную систему налогообложения, созданы незадолго до совершения спорных сделок. После приобретения объектов недвижимости у налогоплательщика эти организации осуществляли сдачу приобретенного имущества в аренду.

Инспекцией установлено и признано обоснованным судами первой и апелляционной инстанции, что указанные сделки совершены между взаимозависимыми лицами.

На основании статьи 95 Налогового кодекса инспекцией принято постановление от 12.03.2014 № 10-08/14/2 Э о назначении экспертизы, согласно заключению которой (отчет оценщика от 03.04.2014 № 03030/14) рыночная стоимость здания, расположенного по адресу: Москва, Сущевский вал, д. 16, стр. 3 и отчужденного обществу «Дубовец», на дату совершения сделки составляла 273 656 000 рублей, вместо примененной сторонами сделки 9 440 000 рублей.

Рыночная стоимость, установленная оценщиком, принята инспекцией в целях определения размера недоимки.

В качестве рыночной стоимости остальных объектов недвижимости инспекцией принята их кадастровая стоимость с поправкой на коэффициент инфляции на период реализации, и составила для здания, расположенного по адресу: Москва, Сущевский вал, д. 16, стр. 4 и отчужденного обществу «Деловой центр Минаевский» (ИНН 7715846620) - 222 040 269 рублей вместо примененной сторонами сделки 950 000 рублей, а для здания, расположенного по адресу: Москва, Сущевский вал, д. 16, стр. 6 и отчужденного обществу «Строитель» - 82 746 777 рублей вместо примененной сторонами сделки 710 000 рублей, поскольку согласно заключению экспертизы (отчет оценщика от 07.08.2014 № 465105-Н), назначенной инспекцией в рамках дополнительных мероприятий налогового контроля, рыночная стоимость указанных двух объектов недвижимости определена в большем размере, чем установлена в акте выездной налоговой проверки.

Указанные обстоятельства послужили основанием для вывода инспекции о занижении обществом дохода от реализации зданий при определении налоговой базы по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость, что повлекло начисление недоимки исходя из дохода, соответствующего рыночному уровню стоимости этих объектов недвижимости.

Многократное отклонение указанной в договорах купли-продажи зданий цены от рыночного уровня цен (на основании договора от 05.04.2011 № 05/04/2011-почти в 30 раз, по договору от 22.03.2012 № 01/03/2012 – более чем в 230 раз, по договору от 23.03.2012 № 02/03/2012 – более чем в 116 раз) ставит под сомнение саму возможность совершения операций по реализации дорогостоящего имущества на таких условиях, что с учетом взаимозависимости участников сделок и отсутствия разумных экономических причин к установлению цены в столь заниженном размере, позволяет сделать вывод о том, что поведение налогоплательщика при определении условий сделок было продиктовано, прежде всего, целью получения налоговой экономии. Совершение действий в обход закона влечет применение к налогоплательщику тех положений законодательства о налогах и сборах, которые он стремился избежать.

Допустимость применения расчетного метода исчисления налогов непосредственно связана с обязанностью правильной, полной и своевременной их уплаты и обусловливается неправомерными действиями или бездействием налогоплательщика, не обеспечившего надлежащее оформление учета своих доходов и расходов.

В связи с этим использование расчетного метода предполагает исчисление налогов с той или иной степенью вероятности.

Поэтому подпункт 7 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса не исключает возможность определения размера недоимки на основании сведений о рыночной стоимости объекта оценки, если с учетом всех обстоятельств дела эти сведения позволяют сделать вывод не о точной величине, но об уровне дохода, который действительно мог быть получен при совершении сделок аналогичными налогоплательщиками.