Как вернуть прежнюю управляющую компанию и наказать активистов за подделку подписей - ситуация в доме

Собрать всех жильцов дома, избрать заново путем голосования нового старшего по дому и членов Совета дома, провести новое собрание жильцов по поводу смены УК (ст. 45 Жилищного кодекса РФ «Порядок проведения общего собрания собственников жилья»).

Собственники многоквартирного дома вправе в одностороннем порядке расторгнуть заключенный договор управления и сменить управляющую компанию, если она не выполняет свои обязательства, даже хотя бы один пункт договора управления (часть 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Необходимо отметить, что договор между собственниками жилья и УК заключается сроком от 1 года до 5 лет. Поэтому сменить компанию можно после окончания срока действия договора либо спустя год с момента заключения договора.

12-ть месяцев дается УК, чтобы она смогла войти в курс дела, наладить работу и успела проявить себя. Если за этот период собственники замечают, что УК плохо справляется со своими обязанностями, то у них появляется право на смену управляющей компании.

Совету многоквартирного дома при смене управляющей компании необходимо организовать инициативную группу собственников. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Инициативная группа имеет законное право потребовать для изучения договор или любые другие документы, которые имеют отношение к дому.

Информацию, что проводится общее собрание о смене УК, следует донести до каждого владельца жилья, причем надлежащим образом:

если хотя бы одного собственника не уведомить, собрание будет считаться проведенным с нарушением закона. Надежный способ — организовать поадресную рассылку сообщения о собрании, не менее чем за 10 дней до мероприятия, как того требует ЖК РФ (написать заказные письма с оповещением, вручить каждому жильцу оповещение под роспись, дополнительно повесить объявление).

1. Сведения об инициаторе или инициативной группе (ФИО и паспортные данные каждого), которые созывают данное собрание.

2. Форма проведения (собрание или заочное голосование).

3. Дата, место, время проведения данного собрания. При заочном голосовании — место или адрес, а также дата начала и окончания приема бюллетеней для голосования.

4.Повестка дня данного собрания, поскольку общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку, а также изменять ее на самом собрании.

5. Способы оповещения жильцов о месте и времени собрания.

6. При заочном голосовании вложить в сообщение бюллетени для голосования. В нем должны быть прописаны ФИО председателя, секретаря собрания, членов счетной комиссии.

Прежде чем сменить УК на новую, требуется принять решение о расторжении договора со старой. При этом, в протоколе собрания надо аргументировать все выдвинутые претензии к управлению, а именно – указать, как и где нарушаются условия договора.

Решение о смене управляющей компании может быть принято только на общем собрании собственников помещений жилого многоквартирного дома. За нанимателей жилья участвовать в собрании и голосовать должны представители муниципалитета.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов.

Голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий и по доли этого метража в общей площади дома. А решение по этому вопросу принимается простым большинством от принявших участие в общем собрании (если «за» проголосует более 50% участников собрания). То есть, если в голосовании приняло участие более 50% голосов, а из них более 50% выступили за смену УК, остальные обязаны подчиниться.

В повестке дня о расторжении договора со старой управляющей компанией обязательно должен быть следующим вопрос выбора новой управляющей компании.

Инициативной группе необходимо заранее обозначить круг управляющих компаний, попросить их представить свои предложения по форме договора управления, перечню услуг по содержанию, ремонту жилья, тарифам и т.д.

Договор с компанией должен быть составлен к моменту проведения собрания собственников дома. Жильцы-собственники сами вправе определять перечень работ и услуг по ремонту и содержанию дома. Этот перечень, согласно закону, должен обеспечивать пригодность жилого здания для проживания и его безопасность. Поэтому, для определения минимального набора услуг и работ лучше привлечь специалиста. Перечень обязательных пунктов договора можно узнать в ст. 162 Жилищного Кодекса.

На общем собрании принимаются решения по вопросам, которые были внесены в повестку дня собрания. Таким образом, если выбор новой управляющей компании не был прописан в повестке, а решение по этому вопросу состоялось, то оно может быть признано недействительным.

При оформлении протокола обязательно должны быть учтены следующие процедурные моменты:

— уведомление всех собственников и заинтересованных сторон о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома;

— повестка дня;

— процедура голосования;

— протокол;

— процедура доведения решения собрания до сведения собственников и заинтересованных сторон, в том числе до тех, кто не участвовал в собрании;

— процедура доведения до управляющей компании решения собрания и сроков, когда ее полномочия должны быть прекращены (ст. 45 Жилищного кодекса РФ «Порядок проведения общего собрания собственников жилья»).

Протокол собрания отдают обеим УК, чтобы оповестить старую о том, что вы собираетесь ее покинуть, а новую о том, что хотите находиться под ее управлением.

С момента принятия решения общего собрания о смене УК старая управляющая компания в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о дом.

В случае отказа старой управляющей компании от передачи документации вновь избранной, новая управляющая компания вправе подать заявление в Арбитражный суд о передаче документации на многоквартирный дом. Также следует обратиться в прокуратуру в Государственную жилищную инспекцию.

Если жильцы недовольны качеством услуг или неполным их предоставлением можно потребовать перезаключить договор управления, изменив и дополнив его. В текстах, например, нередко нет сведений о составе общего имущества, порядке изменения размера платы и раздела о контроле за выполнением УК ее обязательств. А указанный там перечень работ и услуг по содержанию дома может не соответствовать требованиям постановления Госстроя.

1) Истребовать для подписания в управляющей организации договор управления;

2) Изучить договор управления и сравнить его текст с требованиями части 3 статьи 162 ЖК РФ;

3) Составить протокол разногласий и представить его на рассмотрение управляющей организации;

4) При необходимости совместно с управляющей организацией создать рабочую группу для выработки согласованного текста договора;

5) Вынести на общее собрание вопрос о принятии положений согласованного договора управления;

6) Потребовать от управляющей организации размножить согласованный текст договора;

7) Предложить собственникам жилья для подписания согласованный текст договора;

8) Утвердить на общем собрании основные положения договора управления;

9) Если не удалось согласовать с управляющей организацией текст договора, то начать процедуру смены управляющей организации.