Переход квартиры из государственного фонда в муниципальный - нужно ли перезаключить договор соцнайма и как приватизировать квартиру?

• г. Красноярск

Квартира перешла из государственного фонда в муниципальный. Я понимаю, что при переходе права собственности условия договора не меняются. Но сменился наймодатель. Нужно ли мне перезаключить договор с администрацией города. В дальнейшем хочу приватизировать квартиру. Какими нормативными актами мне можно руководствоваться, если администрация откажется от переоформления договора соцнайма с бывшего наймодателя на нового. С уважением. Наталья.

Читать ответы (1)

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Ответы на вопрос (1):

Статья 617 пункт 1 Гражданского кодекса РФ определяет, что в случае перехода собственнических прав на жилое помещение, которое занимает наниматель по договору найма, не происходит расторжение или модификация документа. Говоря другими словами, в этом случае срабатывает право следования, которое предполагает, что за имуществом следует право на него. Это утверждение применимо как к коммерческому, так и к социальному найму.

Согласно статье 675 ГК России контракт найма остается неизменным лишь в случаях, когда меняется хозяин занимаемого нанимателем жилого помещения. Однако, учитывая правило следования права за вещью, становится понятно, что при переходе более слабых, по сравнению с собственническими, вещных прав, это правило также действует. Таким образом, договор найма неизменен, когда не совершается смена собственника, но:

1. госсобственность переходит в муниципальную;

2. когда происходит переход из ведения одного жилищно-эксплуатационного предприятия в другое.

Важно сказать, что статья 617 ГК обширнее, чем ст. 675. В ней идет речь о том, что контракт найма оставляется без внесения корректив в случае смены сторон. Имеется в виду не только арендодатель, но также существует ряд обстоятельств, при которых происходит смена арендатора, они определены пунктом 2 ст. 617. Статья же 675 ориентирована исключительно на случаи, когда в соглашении меняется арендодатель, несмотря на то, что смена нанимателя также вполне возможна. Это связано с тем, что законодательство в этом смысле дифференцированно подходит к вопросам найма социального и коммерческого. Поскольку действие 675 статьи рассчитывается как на социальный, так и на коммерческий наем, их урегулирование в вопросах, касающихся нанимателя, определяется ст. 672 п. 2 и ст. 686 ГК соответственно.

Учитывая то обстоятельство, что контракт коммерческого найма заключается на определенный период, новый владелец не может требовать от арендатора изменения платы за использование жилого помещения в сторону увеличения, до момента окончания срока действия заключенного соглашения. Исключение составляют контракты, в которых изначально была прописана подобная возможность. Это же положение действует, если жилое помещение перешло из ведения одного жилищно-эксплуатационного хозяйства к другому. Новый наймодатель не вправе настаивать на повышении платы за использование жилого помещения, говоря о том, что его эксплуатационные затраты и накладные расходы превышают расходы предшественника.

Если изменение уровня оплаты в сторону увеличения не основывается на законодательных нормах или не является следствием соглашения сторон, правомочным является отказ нанимателя вносить оплату за жилое помещение в повышенном объеме. В этом случае арендодатель злоупотребляет своими правами, а потому его требование не защищено на законодательном уровне. Это же положение распространяется на повышении платы за коммунальные услуги, если они не соответствуют нормам закона.

Спросить
Пожаловаться
Ирина
04.09.2015, 10:56
Агент по недвижимости письменно заключил предварительный договор найма жилого помещения по которому будущий наниматель внёс будущему наймодателю задаток 30 000 руб. В договоре указаны основные условия - предмет договора, срок договора и цена договора.
Подробнее
2 ответa
Оксана Александровна
18.03.2018, 19:56
Квартира не приватизирована наймодатель умер квартира перешла к супругу наймодателя. Наймодатель женился во 2 раз. вслучае смерти наймодателя кому переходит право наймодателем?
Подробнее
1 ответ
Александр
25.04.2022, 04:53
Подписали с Наймодателем договор найма на срок 11 месяцев. Через 2 месяца с предупреждением и обещанием компенсации за неудобства Наймодатель выставляет квартиру на продажу. Наниматель отказывается жить в квартире выставленной на продажу (жить на чемоданах)
Подробнее
5 ответов
Илья
26.02.2015, 20:14
Я сирота. Прочитал, что мне положена квартира от государства. Прописан в муниципальной квартире. Договор найма муниципального жилья оформлен на меня. В законе от 2013 года, есть поправка, что квартиры не выдаются собственникам жилья и наймодателям.
Подробнее
1 ответ
Алексей
23.09.2017, 16:19
Если наймодатель требует оплату сумму большую чем в договоре при этом наниматель имеет только устное соглашение об увеличенной оплате за квартиру. Можно ли официально обратиться в налоговою инспекцию и заявить на данного наймодателя.
Подробнее
1 ответ
Анна Евгениевна
28.08.2021, 22:16
Что значит пролонгация договора по праву наймодателя? Договор заключали на 11 месяцев, снимаем квартиру, в договоре указано, что пролонгация по праву наймодателя, имеем ли мы право дальше жить в этой квартире по этому договору?
Подробнее
2 ответa
Елена
16.04.2003, 14:11
Специалистам по жилищным вопросам. 8 апреля этого года с помощью агенства мы заключили договор на съем двухкомнатной квартиры. В договоре написано, наймодатель предоставляет нанимателю помещение, которое принадлежит наймодателю на основании собственности.
Подробнее
1 ответ
Ирина
16.12.2021, 22:07
Подписанным договором найма предусмотрено право наймодателя расторгнуть в одностороннем порядке договор при нарушении нанимателем условий договора (нанесен ущерб имуществу). В Для исключения случаев вандализма в квартире со стороны нанимателя, нужно очень оперативно принимать меры.
Подробнее
6 ответов
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за 5 минут
спросить
Администратор печатает сообщение