Как оптимизировать налог при продаже квартиры долями?

Можно продать. Непонятно почему Росреестр так сказал Вам. Можете использовать ст. 220 НК РФ. Но для того чтобы продавать долями надо будет обращаться к нотариусу. Такие сделки только через нотариуса.

Возможно, если в разные годы это делать, продавая по отдельному договору. Минфин разъяснял этот момент. Cогласно разъяснениям ФНС России, данным в Письма Федеральной налоговой службы от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578 «Об имущественном налоговом вычете», в случае если квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких собственников раньше положенного срока:

была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

На всякий случай текст самого письма:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578

ОБ ИМУЩЕСТВЕННОМ НАЛОГОВОМ ВЫЧЕТЕ

В дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ о порядке предоставления имущественного налогового вычета Федеральная налоговая служба сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, до нижестоящих налоговых органов.

Действительный

государственный советник

Российской Федерации

3 класса

Д.В.ЕГОРОВ

Сделки по долям должны пройти регистрацию, закон они не нарушают, собственник вправе продать долю в праве на недвижимость. Договор отчуждения доли должен быть оформлен нотариально. Если Росреестр приостановит или откажет в регистрации, обжалуйте действия Росреестра в суде. Ст.218 КАС РФ.

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, ничего вы долями не продадите, пока квартира значится как целый объект!, вам всё верно рассказали в налоговом органе, данная сделка не пройдёт регистрацию, и суд вам не поможет, т.к. вы ОДИН владелец квартиры, и налоговый закон, не сможете обойти. См. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13.02.2008 N 5-П, данная норма применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Добрый вечер! Позиция Росреестра скорее всего такова.

В соответствии с п. 4 ст. 244 ГК РФ

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Таким образом, Росреестр считает, что единоличный собственник не может отчуждать долю в недвижимом имуществе. То есть, если вы продадите двум или нескольким людям одновременно квартиру в долях, то можно, а если одному, то - нельзя. Считается, что невозможно создать общую собственность односторонней сделкой. Однако в кассационном определении Верховного суда от 15 ноября 2017 г. № 36-КГ 17-8 по аналогичному делу указал:

Ссылки государственного регистратора и суда апелляционной инстанции в обоснование своей позиции на статью 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащую понятие и основания возникновения общей собственности, которая, по их мнению, не предусматривает возможность продажи единоличным собственником доли в праве собственности на объект недвижимости, являются несостоятельными, поскольку нормы названной статьи такого предписания не содержат.

Таким образом, для того чтобы осуществить продажу доли в первый раз вам необходимо подготовить договор у нотариуса (который разделяет мнение Верховного суда) , подать документы в Росреестр и быть готовым к судебным разбирательствам.

Что касается уплаты налога в данном случае, то да, есть мнение ФНС в их письме от 25.07.2013 года, что если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей. Также правильнее продавать одну долю в этом году, другую в следующем. ФНС разъясняет: Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

Если вдруг, все же такая схема вас не устроит, в связи с тем, что возможны судебные процессы, то может быть вам такой вариант будет ближе. Если вы говорите, что кадастровая стоимость квартиры 2,5 млн. руб., а по факту рыночная 1 млн. руб., то смело до продажи можно пробовать через комиссию при Росреестре уменьшить кадастровую стоимость объекта до рыночной. После этого уже продавать. Вам придется потратиться на отчет оценщика. Удачи вам!