Как правильно сдать в аренду 2/3 коммерческой недвижимости - согласие, доверенность или договор аренды с правом субаренды, учитывая УСН 6% и возможные расходы

Согласие, доверенность от владельца 1/3 доли.

Налоги (но лучше получить мнение бухгалтерских специалистов):

Статья 250 НК РФ. Внереализационные доходы

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

1) от долевого участия в других организациях, за исключением дохода, направляемого на оплату дополнительных акций (долей), размещаемых среди акционеров (участников) организации;

2) в виде положительной (отрицательной) курсовой разницы, образующейся вследствие отклонения курса продажи (покупки) иностранной валюты от официального курса, установленного Центральным банком Российской Федерации на дату перехода права собственности на иностранную валюту (особенности определения доходов банков от этих операций устанавливаются статьей 290 настоящего Кодекса);

3) в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба.

4) от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном статьей 249 настоящего Кодекса

Вопрос: Я - индивидуальный предприниматель. Основной вид деятельности - наружная реклама. Я применяю УСН по основным видам деятельности. Снимаю в аренду нежилое помещение у ООО - собственника. В договоре аренды указано, что я могу сдавать часть помещения в субаренду. Договор заключен с 25 мая 2010 г. по 31 декабря 2010 г.

В связи с вышеизложенным прошу ответить на следующие вопросы:

1. Нужно ли регистрировать договор субаренды в каких-либо регистрирующих органах?

2. Подлежат ли операции по сдаче в субаренду имущества обложению НДС, налогом на прибыль, если я являюсь плательщиком единого налога по УСН?

3. Считаются ли доходы от сдачи в субаренду имущества внереализационными доходами по УСН?

4. Каким документом собственник должен оформить разрешение на сдачу своего имущества в субаренду?

5. Должен ли быть договор субаренды трехсторонним?

6. Какие документы обязательно должны быть приложены к договору субаренды?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письма от 24 мая 2010 г. N 2 и от 25 мая 2010 г. N 3 и по вопросам, входящим в компетенцию Департамента, сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2, 4 и 5 статьи 224 Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности). Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с Кодексом при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации, а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 Кодекса.

Иные налоги уплачиваются индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

Согласно пункту 1 статьи 346.15 Кодекса налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса.

В соответствии с пунктом 4 статьи 250 Кодекса внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном статьей 249 Кодекса.

Таким образом, доходы от оказания услуг по предоставлению имущества в субаренду учитываются налогоплательщиком в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в качестве внереализационных доходов или доходов от реализации услуг.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин