Налоги на продажу недвижимости - какие платежи ожидают физическое лицо-резидента РК при продаже в РФ?

Здравствуйте!

Налогообложения доходов нерезидентов, полученных от продажи имущества в Российской Федерации, срок владения им значения не имеет, и НДФЛ все равно взимается. В этом существенное отличие от налогообложения таких операций, совершаемых резидентами, для которых п. 17.1 ст. 217 НК РФ предусматривает наличие минимального срока владения имуществом:

для приобретенного до 2016 года — более 3 лет; для приобретенного начиная с 2016 года (закон РФ «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ) — более 5 лет, при этом для некоторых ситуаций получения имущества сохраняется 3-летний срок.

НДФЛ согласно п. 3 ст. 224 НК РФ придется платить по ставке 30%. Если физические лица не признаны резидентами РФ, то имущественные налоговые вычеты им не положены. Такой вывод можно сделать, если рассмотреть в комплексе положения п/п. 3 и 4 статьи 210, п/п. 1 п. 1 статьи 220, п. 3 ст. 224 НК РФ.

Более того, им недоступна элементарная операция по уменьшению дохода, полученного от продажи имущества, на величину затрат, произведенных при приобретении данного имущества. То, что нерезидентам нельзя пользоваться п/п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ и вычитать расходы из доходов, отражено в нескольких письмах Минфина России, например, от 8 апреля 2013 года № 03-04-05/4-347, от 26 марта 2013 года № 03-04-05/4-285 и от 11 октября 2010 года № 03-04-06/6-248.

НДФЛ должен взиматься лишь с той части дохода, которую можно признать экономически выгодной. А оценить эту выгоду можно лишь путем вычитания из общего дохода расходов по приобретению имущества.

Такое право предоставляет подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. То есть подоходный налог с нерезидентов теоретически можно взимать с чистого дохода, определение которого содержится в постановлении Конституционного Суда РФ от 1 марта 2012 года № 6-П (п. 2), от 13 марта 2008 года № 5-П (п. 3).

Но если по определению налогового статуса вы являетесь резидентом Российской Федерации, такой критерий, как гражданство роли не играет, то оплата НДФЛ в бюджет составляет 13%. Для определения выше указанного статуса обратимся к ст. 207 НК РФ, п. 2 в которой налоговыми резидентами для уплаты НДФЛ признаются физические лица, фактически находящиеся в России не меньше 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

В письме Минфин России от 24.08.2012 № 03-04-05/6-1003, разъяснены тонкости процесса в зависимости от признания или непризнания иностранца резидентом. Статус налогоплательщика в таких обстоятельствах, по мнению специалистов министерства, определяется по итогам налогового периода, в котором произошла реализация: если на протяжении этого периода набралось 183 календарных дня, в течение которых физическое лицо находилось в России, в таком случае, при продажи недвижимого имущества будут применяться правила ст. ст. 217.1, 220 НК РФ, соответственно льготы и вычеты при определении НДФЛ для него действуют.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» от 25 декабря 2017 года № 120-VI (Налоговый кодекс) если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые содержатся в Налоговом кодексе, применяются правила указанного договора.

Учитывая, что между Республикой Казахстан и Российской Федерацией заключена и ратифицирована Конвенция об устранении двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов на доход и капитал от 18 Октября 1998 (далее - Конвенция), то нерезидент вправе применить положения данной Конвенции.

Пункт 1 статьи 6 Конвенция гласит о том, что доход, получаемый резидентом Договаривающего Государства от недвижимого имущества (включая доход от сельского или лесного хозяйства), находящегося в другом Договаривающемся Государстве, может облагаться налогом в этом другом Государстве.

Пункт 1 статьи 13 Конвенция определяет что доходы получаемые резидентом Договаривающегося Государства от отчуждения недвижимого имущества, упомянутого в статье 6 (Доходы от недвижимого имущества), и расположенного в другом Договаривающемся Государстве, или от отчуждения акций компаний, активы которых состоят в основном из такого имущества, или доли в партнерстве или трасте, активы которых состоят в основном из недвижимого имущества, расположенного в другом Договаривающемся Государстве, могут быть обложены налогом в этом другом Государстве.

При этом пунктом 1 статьи 23 Конвенция предусмотрено, что, если резидент Казахстана получает доход или владеет капиталом, которые согласно с положениями настоящей Конвенции, могут облагаться налогом в России, Казахстан позволит:

вычесть из налога на доход этого резидента сумму, равную подоходному налогу, уплаченному в России;

вычесть из налога на капитал этого резидента сумму, равную налогу на капитал, выплаченную в России;

Размер зачитываемых сумм налогов, в любом случае, не должен превышать сумм налогов, которые были бы исчислены в Казахстане на доход или капитал, которые могут облагаться налогом в России, по ставкам, действующим в Казахстане;

Если резидент Казахстана получает доход или владеет капиталом, который, в соответствии с положениями настоящей Конвенции облагается налогом только в России, Казахстан может включить этот доход или капитал в базу налогообложения, но только для целей установления ставки налога на другой доход или капитал, подлежащий налогообложению в Казахстане.

При этом такой вычет не может превышать сумму российского налога, исчисленную с такого дохода в Российской Федерации в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс). Тем самым устраняется двойное налогообложение.

Т.е. учитывая нормы Конвенции между Правительством Республики Казахстан и Правительством Российской Федерации об устранении двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов на доход и капитал от 18 октября 1996 года, а так же нормы НК Российской Федерации доходы нерезидентов от продажи жилья облагаются налогом либо в стране расположения недвижимости, либо в другой стране (резидента РК) .

На основании Пункта 17 статьи 321 Налогового Кодекса Республики Казахстан от 25 декабря 2017 года № 120-VI к доходам, не облагаемым у источника выплаты, относится прочие доходы. Прочие доходы, не указанные в подпунктах 1) - 16) настоящей статьи, полученные от налогового агента или из источников за пределами Республики Казахстан т.е. доход полученный при реализации недвижимого имущества в Российской Федерации. Это доходы полученные (подлежащих получению) налогоплательщиком в течение отчетного налогового периода от лица, не являющегося налоговым агентом, и не являющихся доходами из источников в Республике Казахстан независимо от места выплаты.

Вместе с тем, имущественный доход подлежит налогообложению путем применения ставки в размере 10 % к имущественному доходу в соответствии Пунктом 1 статьи 320 Налогового Кодекса Республики Казахстан от 25 декабря 2017 года № 120-VI.

Так же в соответствии п/п 4 пункта 1 статьи 363 Налогового Кодекса Республики Казахстан от 25 декабря 2017 года № 120-VI физические лица, получившие имущественный доход представляют Декларацию по индивидуальному подоходному налогу (форма 240.00) по месту жительства не позднее 31 марта года, следующего за отчетным налоговым периодом. Где доход физического лица, при реализации имущества, полученный из источников за пределами Республики Казахстан, определяется как положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения.

Следовательно анализируя приведенные выше пункты нормативно – правовых актов при продаже недвижимого имущества в РФ гражданином РК вам доступны два варианта:

1 Вариант

произвести оплату налога в местный бюджет нахождения такого имущества. Не позднее 15 июня.

Ставки НДФЛ составляют 13% (резидент Российской Федерации), либо 30 % (НЕ резидент Российской Федерации).

уплаченный налог в Российской Федерации пойдет в зачет налога в Республики Казахстан.

Предоставить в ФНС по месту регистрации имущества декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2018 г п

2 Вариант

Применив Конвенцию между Правительством Республики Казахстан и Правительством Российской Федерации об устранении двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов на доход и капитал (Москва, 18 октября 1996 года).

так как вы являетесь гражданами РК + применили Конвенцию вам придется заплатить налог в Казахстане размере 10 % от прироста стоимости (разницы между покупной стоимость недвижимости и продажной стоимостью)

необходимо в управление государственных доходов РК по месту вашей регистрации предоставить Декларацию по ИПН формы 240.00 до 31.03.2019 года.

Считаю, что 2 Вариант экономически целесообразен, тем более государство нам предоставляет такую возможность, так как заключена Конвенция между Правительством РК и Правительством РФ об устранении двойного налогообложения.