Как приватизировать комнату в общежитии и оформить договор социального найма без проблем - советы и рекомендации

Ситуация такая - я вместе с сыном 8 лет прописан в не приватизированной комнате в общежитии. Комната площадью 15 кв.м., оборудована отдельными от соседей удобствами (делал сам и ничего не оформлял). Сама комната - это бывшая общая кухня общежития и является ли данная площадь жилой я не знаю. Проживаем втроем - с нами еще моя жена, которая прописана у родителей. Другой жилплощади мы не имеем. В настоящий момент намерены улучшить жилищное положение за счет ипотечного кредита коммерческого банка, а данную комнату продать, чтобы использовать деньги для первоначального взноса. В организации, управляющей общежитием (ООО Промстройматериалы г.Вязьма), мне сказали, что продать я могу комнату только после её приватизации, а для этого её нужно сначала оформить в договор социального найма. Вопрос вот в чем: 1. Можно ли приватизировать комнату не оформляя договор соцнайма? 2. Не будет ли проблемой для оформления договора соцнайма то, что комната не соответствует нормам жилой площади и (возможно) санитарным требованиям? 3. Как приватизировать комнату в том случае, если оформление договора соцнайма окажется невозможным? И наконец кто сталкивался с подобной ситуацией, кто знает как в действительности работают бюрократические механизмы в этой области - посоветуйте, как лучше всего мне поступить? Заранее спасибо.