Проблемы с управляющей компанией - как защитить свои права в суде и предъявить требования по договору

Я приобрел квартиру в новостройке. Застройщик после подписания акта приема-передачи квартиры выбрал управляющую компанию (далее УК), но не уведомил меня об этом. После оформления права собственности я обратился в эту УК с целью заключения договора. Предложенный текст договора мне не понравился, т.к. он существенно не соответствовал ЖК, Постановлению Правительства 307 от 23.05.2006 г., не было прописано общее имущество, которое будет обслуживать УК, получение отчета УК только уполномоченными собственниками по решению общего собрания, а главное не прописан порядок учета ресурсов (вода, отопление). На мою письменную просьбу предоставить подтверждение, что УК имеет право заключать договор (выбрана ОС, выиграла конкурс) и текст согласованного договора ответа мне не дали. Подписать договор со своей стороны, чтобы я смог сделать к нему протокол разногласий, УК отказалась.

Сейчас УК подала на меня в суд за неоплату коммунальных платежей и услуг по содержанию общего имущества за 2,5 года. В суд они представили расчет и договор с застройщиком правда без приложения, где определяется цена ТО. СтоимостьТО выставляют по цене утвержденной Администрации города. В договоре с застройщиком нет сслыки, что ТО оплачивается по постановлению Администрации. Расчет воды, отопления делают по нормативам, исходя из постановления Администрации города. В личной беседе представитель УК сказала, что на доме установлены приборы учета на отопление. В доме есть кафе, но данные о нежилых помещениях отсутствуют на портале Росреестра. Т.е. помещение кафе возможно является общим имуществом собственников и сдается управляющей компанией. Управляющая компания не представила ни одного отчета собственникам, поэтому не возможно установить сколько денег потратили на содержание дома и сколько денег заработали от использования МОП. Не возможно установить сколько ресурсов (воды, тепла) и на каких условиях было куплено у ресурсоснабжающих организаций.

Вопросы: 1. Как добиться, чтобы суд истребовал документы на общедомовой прибор учета и сколько было оплачено ресурсов по нему?

2. Как добиться, чтобы суд расчитал плату за отопление и воду по постановлению Правительства РФ 307 от 23.05.2006 г., т.е. по общедомовому прибору учета с учетом распределения отопления и на кафе?

3. Можно ли ссылаться на отсутствие отчета УК, как на ненадлежащее исполнение обязанностей по договору и на основании этого требовать уменьшения платы за ТО? УК кроме расчета никаких других подтверждений не представила.

4. Как аргументировать в суде, чтобы расчет стоимости ТО сделали на основании цены в договоре между УК и застройщиком, а не на основании постановления Администрации города? Фактически застройщик провел общее собрание и выбрал УК, значит цены утверждаемые администрацией, не применимы к нам.

5. Можно ли через суд истребовать отчет управляющей компании, чтобы понять масштабы воровства? Новый дом ветшает, т.к. в его содержание УК денег не вкладывает. Отчеты бы стали хорошим импульсом для остальных собственников в выборе другой УК.

6. Можно ли добиться отказа от пени, т.к. неуплата произошла по вине истца (не заключали договор).