Спор о начислении за содержание общедомового имущества - вопросы, связанные с учетом площади лоджии

Письмо Минстроя России от 30.12.2016 N 45049-АТ/04

Минстрой указывает, что для расчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственника в многоквартирном доме используется площадь помещения, которым владеет собственник, а не площадь помещений общего пользования.

Минстрой разъясняет, что согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами, и минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.

Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается не менее чем на 1 год, годовая сумма делится на 12 месяцев, в результате получается ежемесячная сумма, которая делится на площадь помещений в собственности. Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещений в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Размер платы за содержание общего имущества, предъявляемый к оплате собственнику конкретного помещения, пропорционален доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество. При этом указанная доля пропорциональна размеру площади того помещения, которым указанный собственник владеет.

Указанная позиция доказана в размещенной на сайте АКАТО статье Дмитрия Нифонтова «Площадь чего применяется при расчете стоимости содержания?», входящей в цикл «Мифы ЖКХ».

Каким документом определено, что площадь балконов и лоджий входит в площадь, оплачиваемую по капремонту?

Пунктом 1 статьи 37 Кодекса установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Расчет размера платы за отопление, предоставленного в жилом помещении, и коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, производится в соответствии с занимаемой общей площадью помещения.

В соответствии со статьей 15 Кодекса общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

ЖК РФ, Статья 15. Объекты жилищных прав

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

[b] При выдаче свидетельства о праве собственности площадь балкона входит в общую площадь. Вопрос: Почему не применяется п.5 ЖК РФ, Статья 15.?

К площади балкона применяется коэффициент - 0,3 и прибавляется к общей площади. На основании какого документа?

При начислении платы за содержание и текущий ремонт берётся площадь с балконом.

Согласно Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения (пункт 1 статьи 15 ЖК РФ). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (пункт 5 статьи 15 ЖК РФ).

Количество голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (статья 48 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ).

Просим Вас разъяснить, включается ли в размер общей площади помещения, который влияет на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и количество голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании собственников помещений – членов товарищества собственников жилья:

1. Площадь балконов, лоджий, веранд и террас в жилом помещении в многоквартирном доме (право собственности на жилое помещение подтверждено свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы).

2. Площадь гаражей, принадлежащих собственникам жилых помещений, расположенных в цокольном этаже многоквартирного дома (право собственности на гаражи подтверждено свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы).

3. Площадь крытых навесов-стоянок, принадлежащих собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, расположенных на придомовой территории (право собственности на навес-стоянку подтверждено свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы как общая долевая собственность: 1/8 для каждого собственника жилого помещения (всего 8 стояночных мест)).

Земельный участок под домом и навесом-стоянкой является общим имуществом всех собственников жилья.

Площадь балкона и лоджии входит в общую площадь жилого помещения для начисления платы за СиТО дома? В свидетельсве права собственности площадь указана с балконом и лоджией.

Некоторые виды услуг из жилищно-коммунальных начисляются по общей площади помещения. А входит ли в эту площадь летние вспомогательные помещения (балконы. Лоджии). например такая услуга как содержание и ремонт жилья.

В Договоре на приватизацию от июня 2002 г. фигурируют следующие характеристики 2-х комнатной квартиры: Общая площадь квартиры-53,0 кв.м (включая 0,5 площади лоджии), площадь квартиры - 50,0 кв.м, в т.ч. жилая площадь-29,1 кв.м (определения в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя от 04.08.1998 г. №37). В Свидетельстве о регистрации прав собственности от 2003 года указано: «квартира общей площадью – 53,0 кв.м».

Насколько мне стало известно, после выхода «нового» Жилищного кодекса 2004 года объектом жилищного права стало «жилое помещение», а в свидетельствах стали указывать «общую площадь жилого помещения» (без учета лоджий, балконов, веранд, что равнозначно понятию «площадь квартиры»). Но формулировка в Свидетельствах почти прежняя: «квартира: - общая площадь - ….кв.м. Но «общая площадь помещения», т.е без учета лоджий, балконов!

По моему убеждению коммунальные услуги в любом случае должны начисляться исходя из 50,0 кв.м (исключая 0,5 площади лоджии) т.е. исходя из общей площади жилого помещения (по Жилищному кодексу) или «площади квартиры» (по «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ). С какого-то времени ЖЭУ вдруг начали начислять стоимость коммунальных услуг исходя из 53,0 кв.м, утверждая, что исходят из «общей площади» и разницы в «новых» и «старых» свидетельствах не видят и не желают вникать.

Как поступить? На этот вопрос ответа не нашел. Рекомендация одна: поменять регистрационные документы. Но ведь правоустанавливающие документы «старого» образца не отменяли, и они у многих на руках. Может были какие то разъяснения на этот счет?

Заранее благодарю за ответ! С уважением, Валентин.

Я частный собственник жилой площади в многоквартирном доме, управляемым ТСЖ, членом товарищества не являюсь. Правомерно ли начисление оплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также управлению, из расчёта моей жилой площади (тариф*общую площадь жилого помещения)?

Оплата за отопление расчитывается исходя из общей площади квартиры. Должен ли я оплачивать площадь лоджии, если она не отапливается, но входит по техническому паспорту в общую площадь квартиры?