Как обезопасить себя при покупке объекта незавершенного строительства - рассказываем про изменение норм застройки и регулирование закона в Московской области

Question

Наша компания купила у банкрота объект незавершённого строительства, однако когда пошли оформлять разрешение на строительство на ответили, что нормы застройки изменились и строить по старому проекту невозможно, с учётом новых норм, мы не сможем возвести полноценное строение как предполагалось.
Поступила информация, что в законе московской области данный вопрос урегулирован, кто знает как?

Удалено · Accepted Answer

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, подавайте письменное заявление, и получите также письменный отказ, если с ним не согласны, обжалуйте его в суде, в течении 3 месяцев. См. 
"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019)
ГрК РФ Статья 51. Разрешение на строительство
 (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ)
 (см. текст в предыдущей редакции)
1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 373-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
 (см. текст в предыдущей редакции)
1.1. В случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
 (часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)
2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)
3. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях, а также в случае несоответствия проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 30.12.2012 N 289-ФЗ, от 01.07.2017 N 135-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)
3.1. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства - многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории. (часть 3.1 введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2021 года Федеральным законом от 31.12.2017 N 507-ФЗ статья 51 дополняется новой частью частью 3.2.
4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 224-ФЗ, от 22.10.2014 N 315-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)
5. Разрешение на строительство выдается в случае осуществления строительства, реконструкции:
1) утратил силу. - Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ;
 (см. текст в предыдущей редакции)
/////2) объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами (за исключением работ, связанных с пользованием участками недр местного значения), - федеральным органом управления государственным фондом недр; (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 364-ФЗ)
 (см. текст в предыдущей редакции)
3) объекта использования атомной энергии - Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом";
 (п. 3 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
 (см. текст в предыдущей редакции)
3.1) объекта космической инфраструктуры - Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос";
 (п. 3.1 введен Федеральным законом от 13.07.2015 N 216-ФЗ)
4) гидротехнических сооружений первого и второго классов, устанавливаемых в соответствии с законодательством о безопасности гидротехнических сооружений, аэропортов или иных объектов инфраструктуры воздушного транспорта, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, объектов обороны и безопасности, объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, линий связи при пересечении Государственной границы Российской Федерации, на приграничной территории Российской Федерации, объектов, строительство, реконструкцию которых планируется осуществить на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, исключительной экономической зоне Российской Федерации, - уполномоченными федеральными органами исполнительной власти; (в ред. Федеральных законов от 13.07.2015 N 216-ФЗ, от 03.08.2018 N 312-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)
5) утратил силу. - Федеральный закон от 22.10.2014 N 315-ФЗ;
 (см. текст в предыдущей редакции)
6) объекта капитального строительства, строительство, реконструкцию которого планируется осуществлять в границах особо охраняемой природной территории (за исключением лечебно-оздоровительных местностей и курортов), - федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, в ведении которого находится соответствующая особо охраняемая природная территория, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (часть 5 в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)
5.1. В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, выдается разрешение на строительство в соответствии с настоящим Кодексом.
 (часть 5.1 введена Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
6. Разрешение на строительство, за исключением случаев, установленных частями 5 и 5.1 настоящей статьи и другими федеральными законами, выдается: (в ред. Федерального закона от 22.10.2014 N 315-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)/////
1) уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществлять на территориях двух и более субъектов Российской Федерации (включая осуществляемую на территории одного субъекта Российской Федерации реконструкцию объектов, расположенных на территориях двух и более субъектов Российской Федерации), в том числе линейного объекта - на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов Российской Федерации, и в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территориях двух и более субъектов Российской Федерации (включая осуществляемую на территории одного субъекта Российской Федерации реконструкцию объектов, расположенных на территориях двух и более субъектов Российской Федерации), в том числе линейного объекта, расположенного на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов Российской Федерации;
 (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
 (см. текст в предыдущей редакции)
2) органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществлять на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов), и в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов);
3) органом местного самоуправления муниципального района в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществить на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района, и в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района.
 (часть 6 в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ)
 (см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
Возможность передачи и приема в автоматизированном режиме информации и документов, предусмотренных ч. 6.1 ст. 51, должна быть обеспечена не позднее одного года с 27.06.2019 (ФЗ от 27.06.2019 N 151-ФЗ).
6.1. Прием от застройщика заявления о выдаче разрешения на строительство, документов, необходимых для получения разрешения на строительство, информирование о порядке и ходе предоставления услуги и выдача разрешения на строительство могут осуществляться через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр), а для застройщиков, наименования которых содержат слова "специализированный застройщик", также с использованием единой информационной системы жилищного строительства, предусмотренной Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за исключением случаев, если в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации подача заявления о выдаче разрешения на строительство осуществляется через иные информационные системы, которые должны быть интегрированы с единой информационной системой жилищного строительства.
 (часть 6.1 введена Федеральным законом от 28.07.2012 N 133-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
 (см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
О направлении в электронной форме с 01.09.2017 документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51, см. Постановление Правительства РФ от 04.07.2017 N 788.
 Статья 218. Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Окулова Ирина Владимировна · Answer

Добрый день. Вероятно власти правы. Вы вправе расторгнуть договор ст. 450 ГК РФ с компанией. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) ГК РФ Статья 4. Действие гражданского законодательства во времени 1. Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. 2. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Парфенов Валерий Николаевич · Answer

Да нижеуказанным законом Московской области в конце прошлого года внесены существенные изменения по перераспределению полномочий в области градостроительных правоотношений К примеру, если раньше разрешение на строительство ст 51 Градостроительного кодекса РФ выдавали местные администрации то сейчас разрешение на строительство выдают государственные органы Московской области
Сейчас все согласования вашего проекта вам придется проходить с государственными структурами Московской области.

ЗАКОН

МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

от 24 июля 2014 года N 106/2014-ОЗ

О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области

(с изменениями на 20 декабря 2019 года)

1. Правительство Московской области или уполномоченные им центральные исполнительные органы государственной власти Московской области осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских поселений по:

1) подготовке и утверждению генерального плана городского поселения, а также по внесению в него изменений;

2) подготовке и утверждению правил землепользования и застройки городских поселений, а также по внесению в них изменений;

3) принятию решения о подготовке документации по планировке территории городского поселения, обеспечению подготовки документации по планировке территории (внесению изменений), за исключением случаев, указанных в части 1_1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и утверждению документации по планировке территории в границах городского поселения с учетом особенностей, указанных в части 5_1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
 (Пункт в редакции, введенной в действие с 30 декабря 2018 года Законом Московской области от 28 декабря 2018 года N 255/2018-ОЗ.

3_1) подготовке, регистрации и выдаче градостроительных планов земельных участков в городских поселениях;
 (Пункт дополнительно включен с 1 января 2017 года Законом Московской области от 28 декабря 2016 года N 191/2016-ОЗ, применяется к правоотношениям, возникающим с 1 июля 2017 года)

3_2) принятию решения о подготовке документации по планировке территории, обеспечению подготовки документации по планировке территории (внесению изменений) и утверждению документации по планировке территории, предусматривающей размещение объекта местного значения городского поселения, финансирование строительства, реконструкции которого осуществляется полностью за счет средств местного бюджета городского поселения и размещение которого планируется на территории двух и более поселений, имеющих общую границу, в границах муниципального района, по согласованию с иными поселениями, на территориях которых планируется строительство, реконструкция такого объекта;
 (Пункт дополнительно включен с 1 января 2018 года Законом Московской области от 25 декабря 2017 года N 237/2017-ОЗ; в редакции, введенной в действие с 30 декабря 2018 года Законом Московской области от 28 декабря 2018 года N 255/2018-ОЗ.

4) принятию решений о развитии застроенных территорий, в части определения их местоположения, площади территории, перечня адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

5) организации и проведению аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, в том числе в части определения начальной цены предмета аукциона (права на заключение договора о развитии застроенной территории);
 (Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2015 года Законом Московской области от 30 декабря 2014 года N 211/2014-ОЗ.

6) выдаче разрешения на строительство (внесению изменений, в том числе в связи с необходимостью продления срока действия), прекращению действия разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городских поселений;
 (Пункт в редакции, введенной в действие с 30 декабря 2018 года Законом Московской области от 28 декабря 2018 года N 255/2018-ОЗ.

7) принятию решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства;

8) принятию решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

9) принятию решения об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков;
 (Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года Законом Московской области от 25 декабря 2018 года N 227/2018-ОЗ.

10) утверждению технических заданий на разработку инвестиционных программ организации, осуществляющей горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение на территории городских поселений;

11) утверждению схем теплоснабжения городских поселений с численностью населения от десяти тысяч до пятисот тысяч человек;

12) утверждению схем водоснабжения и водоотведения городских поселений с численностью населения от десяти тысяч до пятисот тысяч человек;

13) установлению надбавок к тарифам на услуги организаций коммунального комплекса;
 (Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года Законом Московской области от 25 декабря 2018 года N 232/2018-ОЗ.

14) определению порядка деятельности общественных кладбищ, крематориев;

15) присвоению адресов объектам адресации, изменению, аннулированию адресов, присвоению наименований элементам улично-дорожной сети (за исключением автомобильных дорог федерального значения, автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения, местного значения муниципального района), наименований элементам планировочной структуры в границах городского поселения, изменению, аннулированию таких наименований, размещению информации в государственном адресном реестре;
 (Пункт дополнительно включен с 1 января 2015 года Законом Московской области от 30 декабря 2014 года N 211/2014-ОЗ)

16) согласованию переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;
 (Пункт дополнительно включен с 1 января 2015 года Законом Московской области от 30 декабря 2014 года N 211/2014-ОЗ; в редакции, введенной в действие с 1 июля 2019 года Законом Московской области от 25 июня 2019 года N 121/2019-ОЗ.

17) определению порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;
 (Пункт в редакции, введенной в действие с 1 июля 2019 года Законом Московской области от 25 июня 2019 года N 121/2019-ОЗ.

18) согласованию документации по планировке территории, утверждение которой осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, до ее утверждения;
 (Пункт дополнительно включен с 1 января 2015 года Законом Московской области от 30 декабря 2014 года N 211/2014-ОЗ; в редакции, введенной в действие с 27 июня 2018 года Законом Московской области от 21 июня 2018 года N 97/2018-ОЗ.

19) предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении земельных участков, расположенных на территории городского поселения.
 (Пункт дополнительно включен с 1 января 2015 года Законом Московской области от 30 декабря 2014 года N 211/2014-ОЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Законом Московской области от 29 ноября 2016 года N 143/2016-ОЗ.

20) направлению уведомлений о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке на территории городских поселений;
 (Пункт дополнительно включен с 30 декабря 2018 года Законом Московской области от 28 декабря 2018 года N 255/2018-ОЗ)

21) направлению уведомлений о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке на территории городских поселений; 
 (Пункт дополнительно включен с 30 декабря 2018 года Законом Московской области от 28 декабря 2018 года N 255/2018-ОЗ)

22) направлению уведомлений о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности при строительстве или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов на земельных участках, расположенных на территории городских поселений; 
 (Пункт дополнительно включен с 30 декабря 2018 года Законом Московской области от 28 декабря 2018 года N 255/2018-ОЗ)

23) направлению уведомлений о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности с указанием всех оснований при строительстве или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов на земельных участках, расположенных на территории городских поселений.
 (Пункт дополнительно включен с 30 декабря 2018 года Законом Московской области от 28 декабря 2018 года N 255/2018-ОЗ)

Шишкин Виталий Михайлович · Answer

В Московской области разрешение на строительство выдают государственные органы Московской области (ЗАКОН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ от 24 июля 2014 года N 106/2014-ОЗ

О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области)
Что касается получения разрешения на строительство (ст.51 ГрК РФ), то никто Вам его уже не даст. Так как уже стоит объект незавершенного строительства, который Вы купили по договору купли-продажи.
Поэтому придется достраивать, а если будут проблемы с узакониванием - обращаться в суд.

Как обезопасить себя при покупке объекта незавершенного строительства - рассказываем про изменение норм застройки и регулирование закона в Московской области

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

Необходимость в получении разрешения на строительство для земельного участка с объектом незавершённого строительства

Какие проблемы могут возникнуть при постановке нового дома на учет, рядом с объектом незавершенного строительства

Можно ли продавать парковочные места в незавершенном подземном паркинге до завершения строительства?

Возможные шаги при приобретении объекта незавершенного строительства и изменении проекта.

Отказано в выдаче разрешения на ввод жилого дома из-за предыдущей регистрации как объекта незавершенного строительства

Проблема с достройкой магазина - необходимо оформление нового разрешения на строительство при изменении проекта

Вопрос о необходимости перепроектирования и возможности использования старого проекта при покупке незавершенного дома

Как изменить застройщика и оформить незавершенный строительством дом

Налог за объект незавершенного строительства и новый жилой дом - нужно ли закрывать объект автоматически или писать заявление?

Администрация отзывает разрешение на строительство на двух смежных участках неделю после начала работ

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59