Аренда земли на устных договоренностях - риски и нюансы владения и продажи сельскохозяйственного участка

Здравствуйте. Да.Риски есть. Например Строения для сельхозпроизводства возможны только на землях сельскохозяйственного назначения, занятых сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и что строить объекты для сельхозпроизводства на таких землях (сельхозугодьях) нельзя. ЗК РФ

Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

(в ред. Федеральных законов от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 234-ФЗ)

Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий

1. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Вариантов два. Либо ДОГОВАРИВАТЬСЯ С Администрацией о переводе земли либо судиться...

ЗК РФ, Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной

категории в другую

4) земель, находящихся в частной

собственности: земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.3. Нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законам и порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Желаю удачи. В.

В таких случаях лучше всего оформлять договор аренды земель скльхознзначения. Это может обезопастть вас как арендодателя. Ст.606 ГК РФ,ст.22 ЗК РФ.Вместе с тем отобрать его у Вас не может агрохолдинг, так как Вы собственник. А принудительно изъять земельный участок у собственника может только суд при наличии оснований. Из Вашего вопроса таких оснований не видно.

Помешать сделке - вполне может такое положение дел. Так как земельный участок действительно может быть засеян, а Вы подпишите договор купли-продажи. Ст.454 ГК РФ. Поэтому лучше всего оформить отношения надлежащим образом заключив догоор.

Здравствуйте

То, что Вы не заключили никакого договора с агрохолдингом, а при этом холдинг зарабатывает на этом участке деньги, означает следующее, это Вы можете выставить счёт за аренду земли.

Что касается продажи земельного участка, это Ваш (ст.209 ГКРФ) земельный участок, то вы имеете его право продавать

Однако, закон защищает как собственника так и арендатора, даже при отсутствии письменного договора, арендатор вправе обратиться в суд и признать фактические арендные отношения даже при отсутствии такого договора, при этом с него будет взыскана в Вашу пользу арендная плата

Договор считается заключённым на неопределённый срок и расторгнуть можно по требованию собственника за три месяца до даты расторжения

А ваша задача, если вы считаете необходимым продать этот земельный участок, уведомить письменно арендатора о том, что вы предлагаете прекратить производить всякие работы на вашем земельном участке за 3 месяца заранее

ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

Цитата

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

А продавать земельный участок когда там засеяна продукция запрещено, потому что отчуждение земель участка разрешается до начала или после окончания сельскохозяйственных работ.

Здравствуйте Светлана

Во первых вы никак не сможете продать то что на вас не оформлено.

Данный агрохолдинг может отобрать у вас участок заключив договор аренды с администрацией и вам без документов придеться доказывать через суд свое право согласно

Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Рекомендую оформить участок, а потом продавать

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Если Вам выставят счета за обработку, то Вы соответственно имете право выставить счет за аренду земли. Если надумаете продавать, то посеянное принадлежит агрохолдингу и соответственно принадлежит ему и урожай. Но сельхозработы-посевная уже окончены, так что до осени никто ничего сеть не будет. Изымать участок в связи с нецелевым использованием не имеют право, остальное решать Вам, либо сдавать в аренду, ПО ДОГОВОРУ, либо продавать.

Комментарий к Ст. 136 ГК РФ 1. Комментируемая статья объединяет плоды, продукцию и доходы общим понятием — поступления, полученные в результате использования имущества. Поскольку одно из правомочий собственника — пользование имуществом — состоит в извлечении полезных свойств вещи всеми доступными способами, наиболее распространенными способами использования имущества являются присвоение, потребление или дальнейшее вовлечение в гражданский оборот продуктов использования (плодов, продукции и доходов). Плоды, продукция и доходы являются самостоятельными объектами гражданских прав. Так, яблоко, сорванное с ветки, представляет собой отдельную вещь, не относящуюся более к плодоносящему дереву, которое по существу является составной частью земельного участка — недвижимости (ст. 130 ГК). Поэтому комментируемая статья определяет юридическую судьбу подобных вновь возникших объектов гражданских прав.

Здравствуйте, Светлана! Рисков, что агрохолдинг может произвести отчуждение указанных земель, нет и выставить счет за обработку земли также не может. Скорее, у агрохолдинга есть риски, с которыми он может столкнуться, если Вы продадите этот земельный участок – это риск потери урожая. О договоре аренды (якобы заключенном устно, как предлагают некоторые юристы) даже не может быть и речи, т.к. в соответствии с законодательством РФ, такие договоры подлежат госрегистрации в ЕГРП (в Росреестре) с записью об обременении выделенных участков правом аренды.

Что касается продажи земель сельскохозяйственного назначения, то ограничений, связанных с тем, что они засеяны, нет. Но есть особенности продажи таких земель, прописанные в статье 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которая называется «Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения»:

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Надеюсь, что мой ответ поможет решить Ваши проблемы.