Избегайте мошенничества при покупке вторичного жилья - чек-лист документов для продавца и советы по выбору правильного объекта

995₽ VIP

Здравствуйте, в вашей ситуации консультация здесь много нюансов

основные документы

Пacпopт влaдeльцa квapтиpы, Дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти: Cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции coбcтвeннocти; или выпиcкa из EГPH,Bыпиcкa из дoмoвoй книги. Дoгoвop кyпли-пpoдaжи. ГК РФ ст 549-558

,Для подробной консультации обращайтесь к юристу сайта лично, через контакты на персональной странице.

Валерий, прежде всего стоит самостоятельно заказать в МФЦ выписку из ЕГРН по квартире которую собираетесь покупать. Из данной выписки вам станет известно о всех собственниках квартиры и основания по которым продавец стал собственником. Если в графе "основание" будет указано - на основании приватизации, то следует выяснить у продавцов о всех зарегистрированных гражданах в квартире, лучше будет, если в предварительном Договоре купли-продаже (Статья 429 ГК РФ) будет пункт в котором все зарегистрированные лица должны будут снятся с регистрационного учета до момента заключения основного Договора купли-продажи (Статья 549 ГК РФ). Читайте внимательно каждый пункт Договора, особенно ту часть где речь идет о способах оплаты и передачи имущества. Если позволяют финансы, то лучше обратиться к юристу очно по месту своего нахождения для сопровождения сделки, примерная стоимость - 10 000 рублей.

Не существует нормативного акта определяющего единый и полный перечень документов по всей стране., которые необходимо предоставить продавцу при заключении сделки купли-продажи.

Практика заключения договоров купли-продажи жилых помещений стст 549-551 ГК РФ выработана следующие требования к продавцу по предоставлению документов

Дoкyменты, подтверждающие право собственности ст 209 ГК РФ: Cвидeтельство о регистрации права собственности; или выпиcкa из EГPH

Договор купли-продажи квартиры

В некоторых случаях договор купли-продажи должен быть заверен у нотариуса, если речь идет о покупке жилья находящегося в долевой собственности стст 24-246 ГК РФ

Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

Это разрешение обязательно, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет)-ст 37 ГК РФ

Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры ст 35 СК РФ.

Оно требуется, если квартира у продавца куплена в браке, но оформлена только на одного из супругов.

Нотариально заверенная доверенность ст 185.1 ГК РФ, если продает доверенное лицо. Паспорт доверителя в этом случае не нужен.

Свидетельство о браке или разводе

Эти документы нужны, если у собственника поменялась фамилия — в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая. Также свидетельство о браке обязательно потребуется, если собственники квартиры покупали ее в браке.

Что касается вашего, на что следует обратить особое внимание. Здесь все зависит от того у кого конкретно Вы покупаете это жилье.

В первую очередь у продавца должны быть документы подтверждающие его право собственность на жилье, жилье не должно находиться под арестом или в залоге, дееспособность продавца не должна вызывать сомнения В этой связи многие покупатели требуют от продавца предоставить справку из ПНД, о том что продавец там не стоит на учете, если в жилье есть доля детей то потребуется разрешение от органа опеки. Выше я достаточно подробно описал перечень документов, ориентируетесь на этот перечень.

Спрашивайте у продавца:

- выписку из ЕГРН. В ней сверьте правообладателя с продавцом, наличие обременений и запретов, основание приобретения права собственности (купля-продажа, наследование, дарение и тп.);

- справку об отсутствии задолженности по взносам за капитальный ремонт. Согласно ст. 158 ЖК РФ долг по взносам за кап. ремонт переходит к новому собственнику.

- документы на приборы учета. Проверьте не наступил ли межповерочный интервал. Если наступил, то ПУ нужно менять или проверять, тк. будет начисляться оплата по нормативу. Также проверьте целостность пломб и магнитных наклеек на ПУ. Это очень важно!

- В акте приема-передачи зафиксируйте показания прибора учета, проверьте когда последний раз были оплачены коммунальные ресурсы.

- Справка из миграционной службы, чтобы убедиться, что в жилом помещении никто не зарегистрирован.

Ответ отключен модератором

Здравствуйте! Ну во-первых необходимо обратить внимание на то, чтобы квартира не находилась в залоге ст. 334 ГК РФ или в ипотеке ФЗ "Об ипотеке". Такие сведения содержатся в выписке из реестра недвижимости. Выписку лучше заказать самостоятельно в МФЦ, потому как нет никакой гарантии, что вам будет предоставлена оригинальная выписка. Во-вторых требуйте, чтобы коммунальные платежи и все необходимые взносы были оплачены до момента покупки. Коммунальные платежи не переходят вместе с квартирой к новому собственнику, однако наличие задолженности может явиться основанием для того, чтобы коммунальщики обратились с требованием о взыскании задолженности именно к вам, и уже вам впоследствии придется доказывать, что это не ваша обязанность. Обратите внимание на документы собственника, чтобы все данные паспорта совпадали с выпиской или, если купля-продажа осуществляется по доверенности внимательно изучите доверенность. Ну и естественно внимательно читайте договор и требуете внесения необходимых по вашему мнению пунктов и исключения неоднозначных.

Здравствуйте! Для начала на сайте Росреестра проверьте покупаемую недвижимость по ее кадастровому или условному номеру. Есть такая опция. И Вам всю необходимую инфу там дадут. Я тож так делаю. То касается зарегистрированных там граждан - эти сведения содержатся в домовой книге. Однако если купите с такими - не еда - признаете через суд их утратившими право пользования этим жильем и их снимут с регистрации (ст. 31 ЖК РФ и Положение о порядке регистрации граждан...).

Далее. Все договора должны быть только в письменном виде. Согласно ст. 161 и ст. 549-558 ГК РФ.

Вся конкретика должна обсуждаться с выбранным Вами адвокатом сайта. Читайте анкеты и смотрите у кого какой опыт. Чем опытнее адвокат - тем цена его услуг выше.

Желаю успехов!

Здравствуйте, Валерий Дмитриевич!

В первую очередь надо смотреть документы.

Во-первых, правоустанавливающие на жилье. Главное - чтобы право было зарегистрировано в Росреестре, ст.8.1 ГК РФ. Раньше регистрацией занимались органы БТИ, акты которого имеют силу. Н о в любом случае при регистрации перехода права собственности производится по заявлению сначала регистрация ранее возникшего права за продавцом. Потом уже за покупателем.

Если приобретается дом - надо смотреть документы на земельный участок дополнительно, потому как в российском праве действует принцип единства судьбы недвижимости и земельного участка. ,То есть дом можно продать только с земле, на нем расположенной. Участок должен быть на праве собственности за продавцом либо на праве аренды (тогда делается перевод прав и обязанностей по договору аренды, ст.22 ЗК РФ)

Нужен договор купли-продажи жилья, причем качественно грамотно составленный, ст.454 ГК РФ. обращайте внимание на все нюансы, права и обязанности сторон.

Надо узнавать есть ли долги по жилью. Например, Вы покупаете квартиру, а по ним есть долги по взносам по капитальному ремонту, ст.169 ЖК РФ, Надо понимать, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то Вы как покупатель будете вынуждены потом оплатить эти долги. Долги иного характера Ст.153,155 ЖК РФ по коммунальным услугам не переходят на покупателя.

Если продавец в браке, то нужно согласие на сделку супруга, ст.33-39 СК РФ.

Отдельная специфика есть при приобретении жилья посредством материнского капитала и ипотеки. Там будет задействованы и иные органы - Пенсионный фонд, банк, которые должны будут одобрить сделку, посмотреть документы.

Сделку совершать надо в МФЦ, там пишется заявление, можно заплатить госпошлину и подать документы на регистрацию.

Здравствуйте, Валерий! В идеале свежую выписку из ЕГРН, гражданский паспорт, чтобы убедиться, что он собственник, технический паспорт, кадастровый паспорт, документы об оплате коммунальных услуг (как минимум последнюю счет-фактуру и платежный документ, финансово-лицевой счет), адресную справку (или по старинке называют выпиской из домовой книги) о том, что в квартире никто не зарегистрирован. И что самое важное - то, на основании чего собственник (ст.209 ГК РФ), который продает квартиру (ст.549 ГК РФ), владеет квартирой (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, документы о приватизации и т.п.), состоял ли в браке продавец, чтобы понять, могут ли быть лица, претендующие на квартиру и нужно ли согласие другого супруга на продажу. Как-то так...

Здравствуйте

Вы приобретаете объект недвижимости, следовательно начинаете с Росреестра

1. Выписка ЕГРН на все объекты с тем чтобы прочитать графу: объект, субъект, ограничения (здесь могут быть аресты, Запреты, Сераитут, право ограниченного пользования, и др)

2. Если продавец в браке, то наличие зарегистрированного брака... на дату документа о праве собственности, это важно, не на дату регистрации права а именно документа основания (договор продажи, дарения, Постановления... )

Потребуется удостоверенное нотариально согласие супруга на продажу недвижимости ст 35 СК РФ.

3. Затребуйте справки из всех коммунальных служб об отсутствии долгов и из ИФНС долгов по налогам

4. Теперь внимательно читаете документ основания права собственности продавца на предмет отсутствия лиц, сохраняющих право пользования после перехода права собственности по договору продажи.

Далее, если все документы в порядке то при составлении договора купли продажи обязательно указываете уже в своём договоре текст, о том что нет лиц, сохраняющих право пользования и все зарегистрированные обязуются сняться с учёта после регистрации перехода права собственности

ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Здравствуйте Валерий Дмитриевич!

Вопрос регулируется ст. 549 ГК РФ.

Для решения вашего вопроса нужен паспорт, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи.

Внимание обратить на содержание документов, особенно договора, что бы в нем были правильно заполнены паспортные данные, серия и номер ЕГРН.

Что бы в договоре были перечислены все существенные условия договора.

Всего доброго вам решить ваш вопрос!

Здравствуйте, Валерий Дмитриевич, единого перечня не существует, поскольку может быть масса нюансов. Во первых, все зависит от того прошла ли квартиру государственную регистрацию права, если право на нее возникло до 1997 года, то никаких сведений о ней в ЕГРН нет и запрос туда делать бесполезно, если государственная регистрация права в Росреестре производилась, то следует взять выписку из ЕГРН, там можете узнать сведения о владельцах, а также информацию об обременениях, если таковые существуют. Кроме этого, естественно должен быть правоустанавливающий документ (договор купли продажи ст.549 ГК РФ, дарения ст.573 ГК РФ, мены ст.567 ГК РФ, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.) обратите внимание на наличие в числе собственников несовершеннолетних детей, если они есть, потребуется разрешение органа опеки на отчуждение квартиры, потребуется документы удостоверяющие личность продавцов, справка из паспортного стола, подтверждающая, по на регистрационном учете в квартире никто не значится, кроме того можете попросить продавца взять справку о лицах зарегистрированных в квартире на момент приватизации, по ней можно проверить не были ли нарушены чьи либо права в момент приватизации квартиры. Нюансов много, вообще, при покупке для проверки документов лучше обратиться к специалисту, в любое агентство недвижимости или к юристу специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Удачной Вам покупки.

Здравствуйте Валерий Дмитриевич

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

1.Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру - этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры).

Те же сведения содержатся и в Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.

2. Документ-основание получения права собственности

— Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью (дкп, дарения, приватизации).

3. Выписка из финансового лицевого счета - для регистрации это не требуется, но вам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, кто зарегистрирован

4. Паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо)

5. Нотариально заверенное согласие супруги (га) на продажу, если продавец в браке

6. Чеки об оплате коммунальных услуг

7. Кадастровый паспорт на объект

8. Сам дкп ст.454 ГК

www.google.com

Получить рассширенную выписку из ЕГРП, вот тогда будет все понятно, каким образом у собственника образовалась данная квартира, кто и когда являлся собственником, на каком основании появилась квартира у последнего собственника. Запросить карточку поквартирного учета, выписку из домовой книги, где будет видно, кто был прописан и на каком основании выписался и не имеет ли право проживания в данной квартире, там есть еще масса нюансов, проверьте квитанции-счета по оплате квартир, имеющихся задолженностей.

Расширенная выписка из ЕГРП на недвижимое имущество, в отличие от обычной, содержит такие сведения: полное содержание правоустанавливающих документов; информацию о правах конкретного лица на принадлежащие или принадлежавшие объекты недвижимости; историю передачи прав на недвижимость с момента государственной регистрации и присвоения уникального кадастрового номера; данные о недееспособности или ограничения дееспособности владельца недвижимости (при наличии постановления суда).

Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости

1. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования.

2. Страховые и кредитные организации запрашивают и получают в органе регистрации прав сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, только в электронной форме.

2.1. Запрос о предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, направляемый в орган регистрации прав страховой или кредитной организацией, составляется в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью страховой или кредитной организации, в том числе без указания в качестве владельца сертификата ключа проверки электронной подписи физического лица, действующего от имени страховой или кредитной организации.

Здравствуйте, Валерий Дмитриевич!

Ваш вопрос конечно из разряда "как построить ракету в космос".

ПОтому что он настолько общий, что сложно на самом деле дать какой то универсальный совет.

Люди по пять лет на юристов учатся и то не всегда могут заметить какие то особенности в документах.

Но тем не менее

учитывайте, что перечень документов может отличаться в зависимости от того:

1. Кто собственник.

Это может быть один или несколько собственников, дети или взрослые, недееспособные или находящиеся в местах лишения свободы.

2. Что за объект,

жилой дом или квартира. С землей или без.

3. Когда и как был приобретен.

На основании решения суда или построен или куплен или подарен или получен в наследство.

По срокам - год назад или более.

++++++

И много других особенностей есть.

Поэтому те кто Вам тут с радостью скопировал со сторонних сайтов перечни - скорее всего мало что понимают в вопросе. И отнеситесь критически к подобным перечням.

Надо смотреть документы по конкретному объекту и конкретному продавцу.

Только тогда можно избежать ошибок.

++++++

Ну а общий перечень:

- свидетельство о регистрации права, либо выписка (ст. 8.1. ГК РФ).

- правоустанавливающие документы

- кадастровый план

- техпаспорт

______

Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру

— Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.

Те же сведения содержатся и в Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.

Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ.

Документ-основание получения права собственности

— Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.

Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Единый жилищный документ (ЕЖД)

— Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.

Паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть приватизирована или куплена, получена в дар или в наследство, обременена залогом или правами третьих лиц, и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

Кадастровый паспорт квартиры

— он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.

Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов

— один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.

Разрешение органов опеки и попечительства

— если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.

Согласие залогодержателя на сделку

— если квартира находится под залогом в банке.

Согласие получателя ренты

— это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.

Извещение о сделке других участников долевой собственности и их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире

— это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Акт приема-передачи квартиры.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги

— для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.

Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)

— это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ

Заключение о рыночной стоимости квартиры

— это типовое требование банка, если мы используем для покупки ипотечный кредит.

Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры

— это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.

Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

— это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД).

Разрешение на перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.