Может дарением или еще как-то (кроме путем выделения денежных средств за каждую долю).

Договор можете составить сами, но лучше воспользоваться услугами юристов в вашем городе которые этим занимаются, или в агентстве недвижимости. Он не заверяется, простая письменная форма, подписывается сторонами, сначала дарители, потом одаряемый.

Сначала соберите пакет документов:

1Договор дарения - 3 экземпляра

2 Правоустанавливающие документы на квартиру ( договор приватизации), если ваше право зарегистрировано в Росреестре (в простонародье Юстиция), можно только свидетельства о регистрации права (д.б. 3-и)

3 Паспорта всех сторон (Вы, сын и ваша мама)

4 Кадастровый паспорт на квартиру, получите в БТИ (если ваше право зарегистрировано в Росреестре, то не надо)

5 Квитанции об оплате гос. пошлины (суммы: на вас - 333,33 руб., на сына - 333,33 руб., на вашу маму - 333,34 руб. и 1000 руб.)

После обратитесь в отдел Росреестра по вашему району и подайте документы на государственную регистрацию договора дарения и права собственности вашей мамы, там вы должны присутствовать все втроем.

Прошу прощения, но хочу уточнить. Договор я могу составить сама, пользуясь образцом в интернете или нужно обращаться непосредственно в какие-то спец. Органы? Его нужно заверять? Где? и что дальше? Если Вам не трудно, напишите алгоритм моих действий в этой ситуации. Очень буду благодарна.