Может ли договор залога квартиры быть признан недействительным из-за отсутствия в нем всех зарегистрированных лиц, включая несовершеннолетних?

199₽ VIP

Здравствуйте, Ирина! Нет такой практики. Тот факт, что были зарегистрированные лица в большем числе, чем на самом деле, не основание для оспаривания сделки о залоге недвижимости (ст.166-181 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Они ведь не собственники, и права распоряжения этим имуществом нет. И не важно, единственное жилье или нет. На сделку собственника это не влияет. В силу ст.209 ГК РФ у него было такое право, и он им воспользовался. Согласно ст.209 ГК РФ:

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

В первую очередь стоит смотреть когда был заключен договор с МФО.

Так, согласно ч. 11 п. 1 ст. 12 ФЗ "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях"

Мфо не вправе выдавать займы физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которым обеспечены залогом (за исключением случаев, когда учредителем (акционером, участником) микрофинансовой организации, предоставляющей заем, является Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование):

а) жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица - залогодателя по такому займу;

б) доли в праве на общее имущество участника общей долевой собственности жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица - залогодателя по такому займу;

в) права требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица - залогодателя, вытекающего из договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Если займ был заключен до 01.10.2019 г., то залог единственного жилья по договору потребительского займа правомерен.

То что там прописаны родственники и несовершеннолетние-никакой роли не играет.

Если он не будет платить, они имеют полное право обратиться в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество. В таком случае квартиру потом выставят на торги.

Здравствуйте, Ирина!

Нет такой судебной практики и быть не может.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник имеет право распоряжаться своим имуществом.

Добрый вечер.

Есть такая судебная практика. Когда истцы просят признать договор залога недействительным и в обоснование своих исковых требований ссылаются на регистрацию в жилье несовершеннолетних детей. Однако, суды отказывают в иске в таких случаях, ст.166-181,808 ГК РФ,Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Здравствуйте, Ирина!

Положительной судебной практики вы к сожалению не сможете найти по таким спорам.

Данный договор займа (с залогом) нельзя признать недействительным.

Дело в том, что заемщик является единственным собственником указанной квартиры, а согласно ст. 209 ГК РФ,

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом собственник мог квартиру продать, подарить, сдать в аренду без согласия зарегистрированных, в судебном порядке снять абсолютно всех граждан с регистрационного учета (в том числе и несовершеннолетних), а также свою собственности "заложить", оформив договор займа под залог недвижимости.

В вашем случае, совершенно не важно были ли указаны несовершеннолетние дети при заключении договора, они не являются собственниками.

Если бы хоть у одного гражданина была бы доля в данной квартире, то можно было бы такой договор оспорить с легкостью, а вашем случае бесперспективно.

Что касается единственного жилья, то это не Исполнительное производство.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ,

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание

Поэтому, заемщик должен оплачивать платежи, в противном случае квартиру заберут в судебном порядке, всех снимут с рег. учета.

Всех благ Вам!

Есть такая практика, положительная, так как сдавая в залог единственное жилье где зарегистрированы несовершеннолетние он фактически нарушает их право на жилище.Дело сложное.

Согласно п.56 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 года № 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании ст. 173.1 ГК РФ.

Вышеуказанное решение было отменено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 10.11.2016 года с указанием, что оспариваемая сделка была совершена в надлежащей форме, с соблюдением установленной процедуры отчуждения принадлежащего несовершеннолетнему недвижимого имущества, так как на заключение сделки было дано согласие органа опеки и попечительства, сделка фактически исполнена, в связи с чем оснований для признания ее недействительной не имеется.

Точку поставил по данному делу по вопросу добросовестности Верховный суд РФ согласившись с позицией первой инстанции направив дело на новое апелляционное рассмотрение.

Так, апелляционным определением от 13.04.2018 года № 48-КГ 18-1 исковые требования органа опеки и попечительства удовлетворены в полном объеме.

Из документа следует, что теперь запрещается выдача микрозаймов под залог жилого помещения заемщика или иного физлица-залогодателя. Также МФО не смогут выдавать займы под залог доли в праве на общее имущество и под залог права требования дольщика по договору долевого участия в строительстве. В итоге у МФО все же остается возможность выдавать потребительские займы под залог помещений, но только не жилых.

Эти требования вступают в силу с 1 ноября 2019 года. При этом они не будут распространяться на МФО, учредителями, акционерами или участниками которых являются Российская Федерация, ее регионы или муниципалитеты.

Здрааствуйте Ирина

Есть положительная практика по признанию договора залога не действительной сделкой по основаниям:

1. Отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруги на передачу в залог недвижимости ст.35 СК

2. Отсутствие согласие органа опеки на передачу в залог недвижимости ст.37 ГК - если несовершеннолетний являлся долевиком объекта

3. Отсутствие государственной регистрации договора залога в регистрирующем органе в силу

ст.10 Федерального закона №102-ФЗ.

Есть ли смысл супруге подать исковое заявление в суд в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей к супругу (в качестве третьего лица - микрофинансовую организацию)? Средства супругом потрачены не на семейные нужды, целевое использование средств кредита, указанное в договоре, не выполнено. Цель - договориться с микрофинансовой организацией о снятии обременения и продаже предмета залога, чтобы на разницу купить хотя бы комнату детям.

Как понимается Статья 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“? А именно, интересует вот этот абзац: "... в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение..." Речь идет о капитальном ремонте или ином неотделимом улучшении именно приобретенного или построенного в ипотеку жилья? Или любого жилья, переданного в залог?

.."на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение..."

Смущает "их капитальный ремонт" по отношению к приобретаемому и строящемуся дому или квартире.

Если я беру под залог квартиры средства на ремонт не приобретенного в ипотеку жилья, а имеющегося. Какая-то странная, не однозначная формулировка в законе.