Стоит ли покупать квартиру в рассрочку, в жилищном кооперативе.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) представляет собой добровольное объединение граждан, созданное для покупки жилья при помощи совместно накопленных паевых взносов. ЖНК регулируется 215-ФЗ и другими законами, контролирующими деятельность потребительских кооперативов. Согласно законодательству, денежные средства пайщиков кооператив вправе использовать для приобретения или постройки жилья (в том числе в многоквартирных домах). Также ЖНК может сам выступать в качестве застройщика, либо исполнять роль участника долевого строительства (используя общие денежные средства).

Основные требования к форме ЖНК — соответствие действующему законодательству и надежность организации с финансовой точки зрения. Нужно уточнить, что под формой участия в ЖНК подразумевается способ внесения паевых взносов (график), их размеры, а также условия, при которых участник может приобрести квартиру (сумма, которую необходимо накопить, например, 50% от общей стоимости квартиры).

Согласно п.2. ст.27 215-ФЗ формы участия в ЖНК обязательно устанавливают: 1. минимальный и максимальный периоды внесения паевых взносов, минимальный размер взносов (или способ определения их размеров), часть паевого взноса, после накопления которой кооператив может приобрести участнику квартиру или начать ее строительство; 2. максимальный срок, предназначенный для погашения оставшейся части паевого взноса; 3. размеры и график платежей в счет паевого взноса; 4. возможные условия привлечения заемных средств.

Отдельно стоит отметить, что часть паевого взноса участник ЖНК может внести в зачет старой квартиры (как при системе взаимозачетов ссылка). При этом нужно помнить, что в таком случае недвижимость продается, как правило, по стоимости ниже рыночной.

Примечательно, что в качестве взносов в ЖНК можно использовать материнский капитал. Эта возможность регулируется п. 2 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 25.03.2013).

Риски покупки квартиры по схеме ЖНК: Во-первых, это возможность исключения из кооператива по решению общего собрания. Во-вторых, возможность убытков, связанных с расходами на деятельность кооператива (в пределах своих паенакоплений). В-третьих, наличие вступительного взноса в ЖНК, который практически не включается в счет стоимости приобретаемой квартиры и ежемесячных/ежегодных членских взносов, а также присутствие риска дополнительных платежей в случае убытков ЖНК.

Основным же риском покупки недвижимости по этой схеме является тот факт, что до момента выплаты участником кооператива полной стоимости, квартира принадлежит ЖНК. Таким образом, длительное время покупатель не может распоряжаться своей недвижимостью и в случае банкротства кооператива рискует оказаться в весьма невыгодном положении.

Чтобы минимизировать эти риски, перед вступлением в ЖНК необходимо крайне внимательно изучить все его документы. Прежде всего нужно ознакомиться с Уставом ЖНК (проверить его соответствие со ст.18 215-ФЗ). Важно убедиться в существовании ЖНК (заказать выписку из ЕГРЮЛ). Также стоит понять, насколько честно функционирует кооператив — сопоставить количество членов объединения с числом приобретенных через него квартир.

Чтобы избежать резкого увеличения стоимости квартиры после выплаты основной части пая, необходимо внимательно изучить, что прописано в договоре об индексации паевого взноса (важно заметить, что законодательство не устанавливает рамки индексации), а также настоять на ограничении роста стоимости жилья разумными пределами.