Как администрация проводит ремонт муниципальных квартир - нарушения законодательства или все по правилам?

Перед тем как непосредственно переходить к проведению ремонтных работ, учреждению следует определить, к какому типу будут относиться выполняемые работы: к капитальному (текущему) ремонту или реконструкции. Ведь в случае неправильной квалификации работ и оплаты не того вида расходов учреждение может быть привлечено к ответственности за нецелевое использование средств.

Для этого необходимо обратиться к нормативно-правовым актам, регламентирующим деятельность в области строительства, так как действующее бухгалтерское и налоговое законодательство не содержит определений указанных понятий.

В соответствии с п. 3.8 МДС 81-35.2004 к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

Для справки: предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

В ходе анализа приведенных определений можно сделать вывод, что при текущем ремонте можно проводить только незначительные работы, следовательно, все основные работы должны выполняться при капитальном ремонте. Например, частичный ремонт кровли с учетом незначительности материальных и трудовых затрат будет являться текущим ремонтом, а сплошная смена или замена всех видов кровли – капитальным.

Согласно п. 3.4 МДС 81-35.2004 при реконструкции (переустройстве) существующих цехов предприятия и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанного с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня и осуществляемого по комплексному проекту на модернизацию предприятия в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды могут осуществляться следующие мероприятия:

расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, когда новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим показателям оборудование не может быть размещено в существующих зданиях;

строительство новых и расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения;

строительство на территории действующего предприятия новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной.

Таким образом, если учреждение планирует заменить покрытие кровли, это будет признано ремонтом (текущим или капитальным), а если оно хочет оборудовать на чердаке рабочие кабинеты или надстроить на кровле мансарду, то данные работы уже будут являться реконструкцией.

Заметим, что аналогичные нормы есть в Градостроительном кодексе.

Перечень основных работ, проводимых в ходе текущего и капитального ремонта в отношении объектов социально-культурной сферы, приведен в ВСН 58-88 (р), а в отношении объектов производственной сферы – в МДС 13-14.2000.

В соответствии с п. 1.1 ВСН 58-88 (р) данное положение распространяется на объекты коммунального и социально-культурного назначения независимо от формы собственности. Согласно приложению В к СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 29.12.2011 № 635/10 к зданиям и помещениям общественного назначения относятся:

здания и сооружения для объектов, обслуживающих население;

здания объектов по обслуживанию общества и государства (в частности, здания судов и прокуратуры, а также правоохранительных организаций (полиция, таможня)).

Обратите внимание: перечень дополнительных работ, проводимых при капитальном ремонте, приведен в приложении 9 к ВСН 58-88 (р).

Согласно п. 5.1 ВСН 58-88 (р) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований – их частичная разборка;

повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения могут предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Перечень основных работ, выполняемых при текущем ремонте, представлен в приложении 4 к ВСН 58-88 (р).

Обоснование проводимых работ

Особое внимание следует уделить вопросам обоснованности проведения ремонтных работ. Согласно п. 6 ст. 55.24 ГрК РФ в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации учреждения должны обеспечивать техническое обслуживание зданий, сооружений, их эксплуатационный контроль и текущий ремонт.

Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений осуществляется в период их эксплуатации путем периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.

Для справки: на основании п. 3.2 ВСН 58-88 (р) проводимые осмотры делятся на плановые и внеплановые. В свою очередь, плановые осмотры подразделяются на общие и частичные.

При общих осмотрах контролируется техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах – техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства. Внеплановые осмотры должны проводиться после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий и объектов, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований.

Обратите внимание: общие осмотры должны проводиться два раза в год (весной и осенью).

Для проведения указанных осмотров учреждению следует создать комиссию, а их результаты нужно отражать в документах по учету технического состояния здания или объекта (журналах учета технического состояния, специальных карточках и др.). В данных документах должны содержаться оценка технического состояния здания или объекта и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтных работах. Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте.

Основанием для проведения ремонтных работ должны служить акты осмотра имущества и дефектные ведомости (дефектные акты) (Письмо Минфина РФ от 04.12.2008 № 03-03-06/4/94). С целью проведения осмотров в учреждении необходимо сформировать комиссию или назначить ответственных лиц. В дефектной ведомости целесообразно показать следующие сведения:

идентификационные данные объекта основных средств (инвентарный номер, краткую характеристику объекта, место его расположения и т. д.);

выявленные дефекты и недостатки;

перечень необходимых работ для приведения объекта основных средств в рабочее состояние;

подписи членов комиссии, проводящих осмотр.

Вместе с тем, по нашему мнению, целесообразно утвердить формы документов в учетной политике учреждения. В качестве примера можно использовать акт о выявленных дефектах оборудования, который составляется по форме ОС-16, утвержденной Постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 № 7.

Обратите внимание: формы указанных документов не утверждены. Значит, эти документы могут быть составлены в произвольной форме.

Ремонтные работы могут проводиться как силами работников учреждения (в рамках исполнения ими своих должностных обязанностей), так и с привлечением сторонних организаций. Напомним, что привлечение сторонней организации должно осуществляться в соответствии с процедурами, предусмотренными федеральными законами от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон о контрактной системе) и от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».

Проектная и разрешительная документация

После того, как учреждение определилось с недостатками, которые должны быть устранены, составляется смета на проведение ремонтных работ и заключается государственный контракт на основании процедур, предусмотренных Законом о контрактной системе. Напомним, что договором строител