Что ждет владельцев комнаты в коммунальной квартире, которая будет под снос из-за строительства транспортной развязки?

Права собственника жилого помещения в связи со сносом дома регламентируется статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 5 ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной решения о его изъятии до достижения соглашения или принятии судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа, как установлено ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, определяются соглашением с собственником жилого помещения. При этом ч. 7 данной статьи предусмотрено, что при определении выкупной цены жилого помещения в неё включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику в связи со сносом и переселением, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Таким образом, ст. 32 ЖК РФ установлено 2 способа компенсации собственнику за сносимое жилое помещение: выкуп помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд и предоставление собственнику по соглашению с ним другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

При этом право на выкуп жилого помещения собственник имеет по закону, тогда как предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно только по соглашению сторон. Это означает, что о предоставлении другого жилья стороны могут лишь договариваться. Отселяющий орган не вправе принудительно, в том числе в судебном порядке, предоставить собственнику другое жилое помещение, точно так же и собственник изымаемого жилого помещения не вправе требовать предоставления ему другого жилья.

Законодателем включены в ст. 32 ЖК РФ также положения, регламентирующие порядок изъятия у собственников жилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, в случае признания дома аварийным.

В случае сноса дома возникают не отношения по договору мены, основанные на свободе договора (ст. 421 ГК РФ), а отношения, основанные на обязанности органов и организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственникам сносимого жилья другое равноценное жилое помещение. При этом закон не устанавливает обязанность собственника квартир в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости сдаваемого им и предоставляемого ему жилья.

Предоставление собственникам изымаемых жилых помещений другого жилья, а не выкупной стоимости изымаемого вызвано нежеланием не только органов, изымающих жилье, предоставлять возмещение именно таким способом, но и самих выселяемых, которые, учитывая особенности российского ценообразования на недвижимость и тот факт, что стоимость жилья рассчитывается исходя из квадратных метров, опасаются, что на полученные в качестве выкупа деньги они не смогут купить жилье, равноценное изъятому.