Покупка дома с ипотекой - как составить предварительный договор и задаток на 4 млн. при стоимости 6 млн. и какие риски присутствуют?

Здравствуйте, Вадим! Нормальный вариант с предварительным договором (ст.429 ГК РФ). Только стоит прописать, что суммой этого договора погашается обязательство перед залогодержателем, чтобы было снято обременение. А то, что задаток такой большой (ст.380-381 ГК РФ), это повышает ответственность сторон за неисполнение обязательств. Ведь в случае отказа Вас от сделки задаток останется у продавца, а если он откажется, то должен будет вернуть его в двойном размере. Т.е. риск именно в такой громадной финансовой ответственности. Если стороны устраивает такое положение вещей, то ничего незаконного здесь нет.

Здравствуйте Вадим

Прежде чем заключать такого рода предварительный договор согласно ст.429 ГК РФ, с выдачей такой суммы в погашение долга перед физлицом у которого в залоге дом и земля, вы уточните не откажет ли в этом залогодержатель?

А то оформите предварительный договор, передадите деньги продавцу, а где гарантия, что он их отдаст залогодержателю для погашения долга?

Рекомендую в вашем случае взять оформление сделки на себя таким образом: продавцы у которых вы покупаете заложенное имущество пусть оформят на вас доверенность дополнительно к составленному предварительному договору и денежные средства вы сами оплатите за долг, так как ещё придеться снимать обременение в Росреестре и в этом случае вам понадобится доверенность на право представления продавца (дома и земли) в регистрирующем органе по вопросу снятия обременения на дом и только после снятия обременения укажите в предварительном дкп о заключении основного дкп и передачи остальной суммы.

Такие большие задатки никто не оформляет, это риск.

Здравствуйте. В случае отказа покупателя задаток не возвращается. В соответствии со статьей 380 ГК РФ, соглашение задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. То есть сумма задатка может быть любой. Если сторона сомневается в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если нет иных условий в договоре, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). Внести задаток можно по доверенности подписав соглашение о задатке а также следует знать последствия в случае незаключения сделки по одной из сторон. В соответствии со ст.381. ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Вадим здравствуйте.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

Вы вправе составить предварительный договор из вашего вопроса и удостоверить его у нотариуса.

Большой задаток или нет, понятие относительное. Размер задатка законом не установлен. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

По соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора.

Так что задатки дают большие.

Рисков я не вижу, если договор будет соблюдаться надлежащим образом, а преимущества у вас имеются в том, что можно рассчитывать на возврат 8 млн. рублей в случае не исполнения обязательств.

Алгоритм у вас правильный. Прописывайте все на бумаге, в форме письменной сделки.

(ст.380-381 ГК РФ)

Здравствуйте Вадим!

Два момента на которые я хочу обратить Ваше внимание.

1. Прежде чем составлять какие-либо договоры, касающиеся недвижимости, обремененной договором ипотечного кредита в силу ст.11. Возникновение ипотеки как обременения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Вам предстоит решить этот вопрос с банком-залогодержателем

2. Размер задатка, конечно, при покупке недвижимости может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Но чаще всего его размер составляет не более 5–10% от стоимости недвижимости.

Давать задаток в виде 2/3 цены это, мягко говоря, очень рискованно, так как есть примеры, когда продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Может произойти и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги.

Можно попробовать обойти эти риски, если

- бaнк зaключaeт c дoлжникoм coглaшeниe o пepexoдe пpaв нa зaлoжeннoe имyщecтвo на основании ст.47 Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству указанного закона

- зaтeм выcтaвляeт квapтиpy нa пpoдaжy по договору с Вами.

Как правило банк осуществляет эту продажу не напрямую, а через доверенных риэлтеров.

В любом случае это Вам будет более безопасно, чем по предложенному варианту

Добрый день.

Вадим, если вы заключаете предварительный и нотариально его удостоверяете, то и основной вы должны будете заключить в той же форме, а это дополнительные расходы на госпошлину.

А если попробовать решить вопрос с банком, получив его согласие на сделку.

В соответствии с абзацем первым п. 2 ст. 346 ГК РФ, ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" необходимо согласие банка (залогодержателя) на отчуждение предмета залога по договору.

Составить простую письменную форму договора к-п, прописать условие о том, что имеется ипотека, залогодержатель дал свое согласие на сделку, оплата производится в следующем порядке: 4 миллиона поступают на р/с банка, 2 на расчетный счет продавца, залогодержатель обязуется снять обремение в течении 3 рабочих дней с момента __________.