Продажа подвальных помещений - законность, подводные камни и возможности использования в качестве офисов или заведений.
597₽ VIP
Скажите, пожалуйста, законна ли продажа подвальных помещений в многоквартирном доме, если у собственника на руках есть выписка ЕГРН где указан кадастровый номер и тип объекта - Нежилое, подвал. И (со слов, пока еще жду документ) право собственности на данное помещение? Какие «подводные камни» у таких помещений в плане дальнейшей эксплуатации в качестве офисов, кафе или иных заведений? Собственник занизил цену в 4 раза, основание якобы отсутсвие ремонта и необходимость прорубать отдельный вход с обратной стороны дома, и утверждает что это абсолютно не проблема.
Прорубать отдельный вход это и есть основная проблема. Дело в том, что для оборудования такого входа вам нужно согласие каждого собственника помещений в доме. Как вы понимаете, это абсолютно невозможно.
Спросить1. Если у собственника есть документы подтверждающие право собственности на эти подвальные помещения то на основании статьи 209 ГК РФ имеет право распорядиться этими помещениями, то есть продать. Продажа будет вполне законной.
2 Зря собственник утверждает, что прорубить отдельный вход с обратной стороны дома - это не проблема. Согласно статьи 36 ЖК РФ стены дома относятся к общедомовому имуществу. Надо созывать общее собрание собственников помещений стст 44-46 ЖК РФ для принятия решения о даче разрешения на оборудование этого входа При чем должно быть согласие 100% собственников помещений в этом доме.
3 Получить 100% одобрение - это нереально сделать.
В этой связи собственник по дешевке решил вам скинуть эти помещения в расчете на то, что вы клюнете на низкую цену покупки.
4 Не сделав отдельный вход вы не сможете эксплуатировать эти помещения в качестве офисов, кафе или иных заведений.
СпроситьЗдравствуйте Александр!
Для того, чтобы ответить на Ваши вопросы надо обратиться к нормам двух СНИПов:
1. СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения
2. СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
Основные положения этих документов, касающиеся размещения офисов в подвалах
- в подвальных помещениях можно размещать административные, офисные и служебно-бытовые помещения
- Подвальные и цокольные этажи площадью более 300 м или предназначенные для одновременного пребывания более 15 человек должны иметь не менее двух эвакуационных выходов.
По размещению кафе в подвальных и цокольных помещениях
Приложение Д* СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения это допускает
Перечень помещений, размещение которых по процессу деятельности общественных зданий допускается в подземных и цокольном этажах, стилобатной части здания**Д.2 Первый подземный или подвальный этаж
Д.2.13 Помещения предприятий питания и пищеблоков
Т.о. вся проблема не в размещении в подвале или цоколе офиса или кафе, а в создании основного и эвакуационного выходов
Для того, как говорит собственник есть
необходимость прорубать отдельный вход с обратной стороны дома, и утверждает что это абсолютно не проблема.
Это он, мягко говоря, лукавит
Мало того, что устройство выхода в капитальной стене потребует отдельных технических и планировочных решений, необходимо еще и заручиться согласием не менее чем 50+1 голос собственников МКД, для чего придется собирать внеочередное собрание в соответствии со ст. 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ.
СпроситьАлександр, здравствуйте!
Проблемы при эксплуатации будут в плане доступа до общедомового имущества собственниками МКД или аварийными службами. Кроме того, подвальные помещения постоянно топятся.
Продажа сама помещений собственника законна, если есть ДКП и регистрация в Росреестре, ст. 8.1 ГК РФ.
Согласно требованиям пожарной безопасности, для офисов, кафе и тп. требуется определенный размер дверных проемов, 2 отдельных выхода из каждого помещения, требования СНИП и т.п
Отдельный вход не достаточен, должно быть 2 выхода и их возможность должна еще быть рассмотрена техническими и архитектурными службами, гостехконтролем, роспотребнадзором и т.д. собственниками МКД.
Не факт, что вы получите такие разрешения.
СпроситьЗдравствуйте Александр
У подвального помещения не может быть 1 собственник, это помещение (подвал) является общим имуществом собственников являющихся совладельцами в МКД согласно ст.36 ЖК РФ
см.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)
Кадастровый номер и статус в ЕГРН под обозначением " нежилое помещение" , не является документом о праве собственности на подвал
Собственники МКД могут на общем собрании передать в пользование подвал, но никак не продать. Юридически невозможно.
В таком случае составляется документ о передачи в аренду такого рода подвальное помещение
При этом для оформления отдельного входа, должно быть согласие 100% всех совладельцев и администрации, если земля под МКД принадлежит муниципалитету.
СпроситьДобрый день.
Александр, а как у продавца возникло право собственности на это помещение? Он приобрел его у муниципалитета?
Спросить