Отказано в разрешении на строительство жилого дома на земельном участке категории земель населенных пунктов - возможно ли получить разрешение, ссылаясь на опыт соседей?

Краткая фабула дела: в юридическую клинику обратился гражданин, который решил построить жилой дом на собственном земельном участке, но из-за того, что земля относиться к зоне Р-3 (г.Пермь) получил отказ. Возможно ли получить разрешение на строительство жилого дома?

Для начала обратимся к региональному законодательству. Согласно Решению Пермской городской Думы от 26 июня 2007 года N 143 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Перми» природно-рекреационная зона Р-3 – представляет собой зону садовых и дачных участков.

«Зона садовых и дачных участков Р-3 выделена для обеспечения правовых условий функционирования территорий, на которых расположены ранее предоставленные садовые и дачные земельные участки для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха. В данной зоне не создаются объекты социальной инфраструктуры»

Что касается отказа в получении условно разрешенного вида использования земельного участка, то отказ был правомерен. Если обратиться к вышеуказанной норме, то можно прийти к тому, что в зоне Р-3 не могут создаваться объекты социальной инфраструктуры, значит на этом участке их нет, а если нет инфраструктуры, то получение условно разрешенного вида невозможно.

Почему владея одинаковыми по значению земельными участками, ваши соседи имеют жилой дом, а вы нет? Чтобы ответить на данный вопрос, следует обратиться к примечанию к абз. 4 ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса, там говорится следующее:

«Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору»

Какие будут риски, если решиться построить жилой дом? Если построить строение, которое не соответствует разрешенному виду использования, то оно может быть признано самовольной постройкой на основании ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

В качестве примера можно обратиться к Решению № 2-1298/2019 2-1298/2019~М-882/2019 М-882/2019 от 2 сентября 2019 г. по делу № 2-1298/2019 Орджоникидзевский районный суд г. Перми (Пермский край).

Итак, судом было установлено следующее:

Администрация Орджоникидзевского района г. Перми обратилась в суд с исковыми требованиями к Сухановой П.А. о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и его сносе.

Требования мотивированы тем, что (дата) главным специалистом сектора градостроительных, земельных имущественных отношений администрации района проведено обследование земельного участка по адресу: севернее земельного участка с кадастровым номером №... В результате обследования установлено, что указанный земельный участок расположен в территориальной зоне Р-3 (зона садовых и дачных участков), территория по периметру огорожена забором из металлопрофиля. На земельном участке расположен одноэтажный дом с пристроем, теплица, металлический гараж, площадь дома составляет кв.м. с кадастровым номером №... поставлен на государственный кадастровый учет, регистрация прав не проведена.

В информационной системе обеспечения градостроительной деятельности департамента градостроительства и архитектуры администрации информация о выданных разрешениях на строительство (реконструкцию) по данным адресам отсутствует. Земельный участок с возведенными на нем объектами недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон, в случае если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования условно разрешенный вид использования территориальной зоны Р-3 требует получение разрешения в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

С учетом уточненных исковых требований от (дата) администрация Орджоникидзевского района г. Перми просит удовлетворить исковые требования, признать самовольной постройкой объект недвижимости, представляющий собой одноэтажный жилой дом с пристроем, расположенный по адресу: севернее земельного участка с кадастровым номером №... по адресу: на территории свободных городских земель в территориальной зоне Р-3 (зона садовых и дачных участков). Обязать Суханову П.А. в течении 5-ти месяцев с момента вступления решения суда в законную силу снести за свой счет самовольную постройку с вывозом мусора с территории земельного участка. В случае неисполнения решения суда Сухановой П.А. в течение 5-ти месяцев с момента вступления его в законную силу, предоставить администрации Орджоникидзевского района г.Перми право снести самовольную постройку.

Суд удовлетворил исковые требования Администрации города, и обязал ответчика осуществить снос жилого дома в течение 5 месяцев.

Для того, чтобы минимизировать риски признания жилого дома самовольной постройкой, нужно изменить вид разрешенного использования земельного участка, для этого нужно пройти определенную процедуру, которая определена в ст. 39 Градостроительного кодекса РФ

«физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи».

Приведу пример из судебной практики Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 15 октября 2019 г. по делу N 2 а-2454/2019.

Судом установлено, что 29 августа 2018 года в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки на территории городского округа "город Южно-Сахалинск" поступило заявление Белой Т.Я. о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования находящегося в зоне Ж-2 земельного участка с кадастровым номером N "индивидуальный жилой дом".

Истец пояснила, что ее обращение к административному ответчику было вызвано целью приведения в соответствие статуса земельного участка статусу расположенного на нем индивидуального жилого дома.

Административным ответчиком были организованы и проведены публичные слушания.

Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 26.11.2018 года N Белой Т.Я. отказано в предоставлении испрашиваемого разрешения. Из содержания оспариваемого акта органа местного самоуправления следует, что причинами отказа явились:

1) земельный участок N не соответствует требованиям градостроительных норм,

2) земельный участок расположен в границах красных линий, установленных проектом планировки юго-восточного района, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 25.04.2014 года N "Об утверждении проекта планировки с проектом межевания юго-восточного района города Южно-Сахалинска".

Установив по делу юридически значимые обстоятельства, суд считает, что постановление административного ответчика N является неправомерным, поскольку оно не отвечает требованиям действующего законодательства и нарушает права административного истца на пользование и распоряжение земельным участком.

Так, согласно частям 2 и 6 статьи 30, статье 32 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки, утверждаемые представительным органом местного самоуправления, включают в себя градостроительные регламенты, в которых указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с разделом 2 статьи 36 Правил землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденных решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 года N, строительство индивидуальных жилых домов в территориальной зоне "Ж-2" отнесено к условно разрешенным видам использования.

Таким образом, суд решил административное исковое заявление Белой Т.Я. удовлетворить.

Если же в получении условно разрешенного вида отказали, то граждане имеют право обращаться в суд. Об этом говорится в п. 12 ст. 39 ГрК РФ

«Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения».

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что отказ на строительство ИЖС был правомерным. Что касается отказа в получении условно разрешенного вида использования земельного участка, то вам следует обратиться в суд, это нужно для более объективной оценки вашей ситуации.

Заключение подготовила Наджафалиева Захра Ибадатовна.