Как оформить полуразрушенный земельный участок с неоформленной землей - советы и рекомендации

Здравствуйте!

Можно в судебном порядке.

Они не бывшие они хозяева им можно.

Очень часто, особенно в сельской местности, возникают такие ситуации, когда граждане считают, что если у земельных участков нет владельцев, которые их содержат, то они являются бесхозными и их можно занять.

В соответствии с ч. 1 ст. 225 Гражданского кодекса РФ бесхозяйной признается вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

Но следует учесть, что земельный участок не может быть бесхозяйной вещью, таковой может являться только здание, поскольку статья 16 Земельного кодекса РФ закрепляет следующее: «Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований».

Для того чтобы оформить такой земельный участок в собственность, необходимо получить правоустанавливающий документ. Возникает вопрос: «Можно ли ускорить процесс и меньше возиться с документами?». К сожалению, нет, так как это будет незаконно, и может повлечь юридическую ответственность, например, административную.

Так в соответствии со ст. 7. 1. КоАП РФ самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей.

Для начала необходимо определить, формировался ли ранее брошенный участок. Для этого используем электронную публичную кадастровую карту Российской Федерации на сайте Росреестра.

Затем находим собственный надел, красные очертания свидетельствуют о том, что земельный участок ранее был сформирован. Если же данные очертания отсутствуют, то такой участок нужно еще будет сформировать.

Существует несколько способов для того, чтобы оформить заброшенный земельный участок в собственность.

Во-первых, необходимо все-таки проверить, имеется ли у земельного участка собственник.

Для того чтобы найти такую информацию, следует:

1. Обратиться в Росреестр лично.

2. Обращение в Росреестр также возможно путем почтамта России или электронной почты. Для этого необходимо заполнить заявление в утвержденной форме и оплатить государственную пошлину. В таком случае подпись заявителя в обязательном порядке должна быть заверена у нотариуса. При отправке запроса с помощью электронной почты необходимо иметь электронную цифровую подпись.

3. Также Вы можете запросить информацию через сайт Росреестра.

Варианты, у кого может находиться участок в собственности, различны:

1. Заброшенный участок в частной собственности у физического лица.

Если заброшенный участок все же имеет владельца, и им является физическое лицо, то здесь нужно договариваться с собственником, заключать договор купли-продажи земельного участка между физическими лицами.

2. Участок принадлежит местной администрации или право на земельный участок не разграничено.

Если земельный участок вас действительно заинтересовал, то процедура регистрации стоит того. Плюсом является то, что у администрации вы купите землю по цене, ниже рыночной.

Для этого нужно проявить инициативу – обратиться в органы местной власти с заявлением о предварительном согласовании приобретения земельного участка.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены следующие основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

1. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или бессрочное пользование;

2. Договор купли-продажи в случае проставления земельного участка за плату;

3. Договор аренды;

4.Договор безвозмездного пользования.

Распоряжение публичным земельным участком всегда осуществляется в силу властного акта уполномоченного органа, который в одних случаях является самостоятельным основанием предоставления земельного участка (п. 1 ст. 39. 1 ЗК РФ), а в других случаях является основанием для заключения соответствующего договора с заинтересованным лицом (пп. 2 – 4 п. 1 ст. 39. 1 ЗК РФ).

Согласно статье 39. 3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, которые проводятся в форме аукционов. Но также Земельным кодексом установлен исчерпывающий перечень оснований предоставления публичных земельных участков без торгов как в собственность (пп. 1 – 10 п. 2 ст. 39. 3), так и в аренду (пп. 1 – 33 п. 2 ст. 39. 6).

В исключительных случаях предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам может осуществляться бесплатно. В отдельных случаях земельные участки могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам бесплатно. Так, в соответствии со ст. 39. 5 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются бесплатно, например:

– лицам, ведущим садоводство и огородничество на землях некоммерческой организации;

– гражданам, имеющим трех и более детей;

Если земельный участок предстоит образовывать или его границы нужно уточнять, в отношении данного земельного участка необходимо выполнить кадастровые работы (п. 15 ст. 39. 15 ЗК РФ). После выполнения кадастровых работ и получения согласованного межевого дела следует обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет.

Государственная регистрация права собственности, права аренды на земельный участок проводится на основании заявления правообладателя либо лица, действующего по доверенности (ст. 16 Закона о регистрации от 21. 07. 1997 №122-ФЗ), а также:

– решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, договора предоставления земельного участка за плату, договора аренды или договора безвозмездного пользования (ст. 17, п. 2 ст. 25. 2 Закона №122-ФЗ);

– квитанции об уплате государственной пошлины.

3. Земельный участок относится к землям общего пользования СНТ.

Как оформить заброшенные участки в садовом обществе, которые фактически в общей долевой собственности СНТ? Необходимо собирать собрание и решать этот вопрос со всеми членами садового товарищества

Существует еще один способ приобретения в собственность - приобретательная давность.

Статья 234 Гражданского кодекса РФ дает лицу - гражданину или юридическому лицу - не являющемуся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющему как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, возможность приобрести право собственности на это имущество.

Но здесь стоит отметить 3 принципиально важных условия, которые нужно учесть:

• Владеть бесхозным земельным участком нужно добросовестно.

• Владеть бесхозным земельным участком нужно открыто.

• Владеть бесхозным земельным участком нужно непрерывно.

Однако такой способ на практике не является эффективным и быстрым. Судебная практика по таким делам показывает, что суды удовлетворяют такие требования не слишком охотно и зачастую предъявляют слишком жесткие требования - например, к добросовестности, чьи критерии в законе не прописаны.

Примером такой судебной практики является Определение Конституционного Суда № 186-О/2021 по делу о проверке конституционности абз. 1 п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ о возникновении права собственности на объект в силу приобретательной давности.

Суть данного определения состоит в том, что гражданин Афанасьев обратился в суд с иском к администрации Дмитровского городского округа Московской области о признании права собственности на земельный участок с жилым домом по давности владения. В обоснование своих требований гражданин Афанасьев констатировал то, что земельный участок в установленных границах используется им и его правопредшественником более 15 лет. Также он утверждал то, что собственниками соседних земельных участков являются физические лица и споров о границах с ними не имеется.

Три судебные инстанции отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что границы данного земельного участка не установлены, участок не поставлен на государственный кадастровый учет, а также отметили то, что большая часть спорного земельного участка находится в муниципальной собственности. Первая инстанция при этом отметила, что приобретательная давность распространяется только на участки, которые находятся в частной собственности, так как другие в силу ст.16 Земельного кодекса РФ являются государственной или муниципальной собственностью. Кроме того, суд отметил, что не является достаточным основанием для признания права собственности факт добросовестного, открытого и непрерывного владения, так как сам по себе не порождает право собственности на землю

В жалобе в Конституционный Суд Владимир Афанасьев указал, что спорная норма неконституционна в той мере, в какой она в контексте правоприменительной практики не допускает возможности приобретения гражданами в порядке приобретательной давности муниципальных земельных участков.

Изучив жалобу заявителя, Суд отказал в рассмотрении ее по существу. При этом он сказал, что добросовестность выступает одним из условий приобретения права собственности по давности владения имуществом. В свою очередь, добросовестность давностного владельца применительно к конкретным обстоятельствам соответствующих судебных дел предполагает, что его вступление во владение не было противоправным и было совершено внешне правомерными действиями.

Конституционный Суд также напомнил о презумпции государственной собственности на землю: «Соответственно, для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными», – отмечено в определении

Суд упомянул также и о том, что законодательством Российской Федерации запрещено любое самовольное, не имеющее каких – либо правовых оснований занятие земельного участка.

Таким образом, занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ. Следовательно, заключил Конституционный Суд, что данная ситуация не нарушает конституционные права в указанном им аспекте.

Конституционный Суд конкретизировал уже сложившуюся позицию, закрепленную в п. 16 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22. «Позиция Конституционного Суда не изменит сложившуюся отказную судебную практику по приобретательной давности, а лишь усложнит доказывание добросовестности. Конституционным Судом уже рассматривался вопрос добросовестности при приобретательной давности в Постановлении № 48-П. Тогда им было отмечено, что добросовестный владелец может знать об отсутствии у него права на объект недвижимости, но, если владение не нарушает чьи-либо права, у лица должна быть возможность вернуть имущество в гражданский оборот и оформить право на него».

Таким образом, можно сделать вывод, что наиболее верным и законным будет найти собственника заброшенного земельного участка и решить вопрос о купле - продаже с ним, а в случае отсутствия сведений о собственнике необходимо обратиться в органы местного самоуправления с инициативой приобретения земельного участка в собственность. В ином случае самовольное занятие земельного участка будет нарушением и может повлечь привлечение к административной ответственности.