Является ли собственник объекта незавершенного строительства участником (долевого) строительства?

Будет и участником и кредитором, тк обязанности застройщика не ограничиваются передачей доли или объектом незавершенного строительства.

Здравствуйте!

А требования кредитора удовлетворены относительно установления права на долю в объекте незавершённого строительства?

Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир». № 306-ЭС 16-3099.

При банкротстве просят: либо деньги, либо достроенные квартиры, либо своими средствами хотят достроить дом. При чем здесь фонд тогда? Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция)

Здравствуйте!

Собственник объекта незавершенного строительства является участником (долевого) строительства, если его такое специальное право зарегистрировано в Росреестре.

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Так, если участник долевого строительства оформит свое право собственности на объект незавершенного строительства в Росреестре или право на долю в объекте незавершенного строительства, то он будет считаться участником (долевого) строительства.

Договор долевого участия следует регистрировать в Росреестре.

В собственность объекта участник не вступил, как вы полагаете, так как объект не построен и не сдан в эксплуатации.

Регистрируется договор долевого участия. Потом дом построят и сдадут в эксплуатацию, будет акт и передадут квартиру дольщику в собственность.

После регистрации права собственности в Росреестре станет дольщик собственником квартиры.

Кредитором он перестанет быть, когда выполнит условия договора с застройщиком и обязательства будут считаться исполненными сторонами договора.

(ст. 8.1 ГК РФ, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")

Добрый день! Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства возможна при одновременном соблюдении следующих условий (п. п. 1, 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»):

• многоквартирный дом введен в эксплуатацию и разрешение на ввод его в эксплуатацию получено в установленном порядке органом регистрации прав.

Указанное разрешение должно быть направлено в орган регистрации прав уполномоченным органом, выдавшим это разрешение, не позднее пяти рабочих дней с даты принятия решения о выдаче разрешения. Разрешение направляется в электронной форме вместе с заявлением о государственном кадастровом учете (п. 1 ч. 5 ст. 14, ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; Письмо Минэкономразвития России от 22.06.2017 № ОГ-Д 23-7304).

Если разрешение на ввод в эксплуатацию не получено органом регистрации прав и соответствующая информация отсутствует в единой информационной системе жилищного строительства, то разрешение в орган регистрации прав может передать застройщик не позднее чем через 10 рабочих дней после его получения (п. 1 ч. 11 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений (ч. 4 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

• квартира передана участнику долевого строительства (п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Таким образом, собственник объекта недвижимости не является участником долевого строительства.

Простите, а причем здесь обязанности застройщика и то, о чем я написал?

Фонд Развития Территорий мне напрямую сказал, что данные граждане не будут участниками строительства, если оформили собственность.

Представьте сами: вы строите дом, вы - участник строительства. Допустим, вас двое. Вы оба участники строительства. Потом вы прекращаете строить дом на этапе, допустим 25%, и оформляете в собственность объект незавершенного строительства. Для чего вам это? Не понятно, но для чего-то нужно. Ну, просто, к примеру, решили пошутить так, или снести дом. Вы уже не участник строительства. Вы уже собственник недостроя. И как собственник вы уже имеете право снести этот дом, договорившись с другим собственником.

И так, вопрос к остальным: какие еще могут быть поводы признать собственника участником строительства?

И опять многие упускают нюанс. Оформив право собственности на долю, человек как бы изымает эту долю у застройщика. Ведь не может же быть два собственника у одной и той же вещи, если это не совместная собственность.

Таким образом, застройщик уже ничего не может делать с долей нового собственника. А требования кредитора могут считаться удовлетворёнными частично, для чего необходимо будет провести оценку.

И так: доля уже не у застройщика, по этому строить эту долю он может. Фактически он туда даже не может входить ногами в эту долю (по ДДУ - это квартира). Чтобы застройщик мог приступить к строительным работам, связанным с долей собственника, собственник должен будет заключить новый договор с застройщиком. По этому новому договору собственник уже будет не требовать долю (как в ДДУ), а требовать выполнения строительных работ с его долей.

А что будет с прежним ДДУ? По прежнему ДДУ застройщик был обязан передать долю в Жилом доме. Но передать уже не сможет, т.к. доля была передана в собственность. А раз была передана в собственность, то собственник мог делать с ней чего угодно уже - сдать в аренду, продать, найти иного строителя. Таким образом застройщик вынужден будет расторгнуть ДДУ, признав частично выполнение его условий.

Исходя из вышеописанного, на каких основаниях новый собственник доли, будет включен в реестр требований уяастников строительства при банкротстве застройщика? Например, при работе с ФРТ, оценивается вся собственность застройщика в этом объекте, и эта собственность передается Фонду, чтобы Фонд мог дальше, после завершения строительства, передать её дольщикам. А если гражданам положены компенсации, то имея собственность на долю, кто сможет поменять ее деньги, кроме собственника? Об этом и говорится на сайте Дом. РФ в вопросах и ответах, и есть уйма прецедентов, и даже когда сотням таких "собственников" не выплачивали компенсации.

Я не спрашиваю как стать собственником. Это уже суд решит. Я спрашиваю является ли такой собственник участником долевого строительства? Прежнего строительства.

И ещё раз: в Фонде Развития Территорий мне ответили, что не является. Дожидаюсь теперь ответа от МинЖилПолитики Московской области. Но устно мне сказали, что у таких собственников будут огромные проблемы, и плюсов никаких.

Так всё же что говорит о том, что такой собственник останется быть участником строительства на прежних основаниях и договорах?