Самоуправление дома - ответственность и риски. Как вернуться к управляющей компании?

Каков порядок реализации непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений?

Способ непосредственного управления МКД собственниками помещений выбирается на общем собрании. При непосредственном управлении договоры о содержании и ремонте общего имущества, о предоставлении коммунальных услуг заключаются напрямую собственниками помещений. Организации, оказывающие соответствующие услуги, несут ответственность перед собственниками помещений.

Выбор непосредственного управления собственниками помещений в качестве способа управления МКД

Одним из способов управления многоквартирным домом (МКД) является непосредственное управление МКД собственниками помещений в таком доме. Выбор этого способа управления возможен в случаях, когда количество квартир в МКД не превышает 30 (п. 1 ч. 2, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Данный способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД. Выбрать и изменить способ управления МКД на основании решения общего собрания можно в любое время (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

При этом следует учесть, что внеочередное общее собрание собственников помещений по вопросам, которые ранее уже рассматривались на общем собрании и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного срока размещения протокола и решений ранее проведенного собрания в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (при условии обеспечения размещения указанных документов в ГИС ЖКХ в автоматизированном режиме) (ч. 2.2 ст. 45 ЖК РФ).

Инициатором проведения внеочередного общего собрания может быть любой из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).

Общее собрание может проводиться посредством очного, заочного и очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ).

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в МКД или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решения по вопросу выбора способа управления МКД принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания о выборе способа управления МКД оформляется протоколом. Подлинники решения и протокола общего собрания подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в орган государственного жилищного надзора, а также решение и протокол подлежат размещению в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (при условии обеспечения размещения их ГИС ЖКХ в автоматизированном режиме) не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Порядок заключения договоров при непосредственном управлении МКД собственниками помещений

При непосредственном управлении МКД собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

К таким договорам, в частности, относятся договоры (ч. 2.1 ст. 164 ЖК РФ):

• об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования;

• о выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту, лифтов, подъемных платформ для инвалидов;

• о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.

Указанные договоры должны быть в установленном порядке размещены лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 164 ЖК РФ; п. 1 ст. 2 Закона от 21.07.2014 N 209-ФЗ).

Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

При этом ресурсоснабжающая организация, а также региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами приступают к предоставлению соответствующей коммунальной услуги с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений о выборе способа управления (п. 4 (1), пп. "в" п. 9, пп. "а" п. 17, пп. "а" п. 148 (11) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

На основании решения общего собрания от имени собственников МКД в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или другое лицо, указанное в этом решении либо имеющее полномочия, удостоверенные доверенностью от всех или большинства собственников МКД (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ; п. 1 ст. 185 ГК РФ).

В этом случае уполномоченное лицо вправе обратиться в ресурсоснабжающую организацию, к региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами для заключения договора в отношении всех собственников, представив, в частности, следующие документы (п. п. 26, 148 (17) Правил N 354):

• заявление о заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, подписанное таким лицом;

• копию решения общего собрания о передаче уполномоченному лицу полномочий по заключению договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, от имени собственников;

• копию доверенности, выданной уполномоченному лицу в письменной форме всеми или большинством собственников.

Наличие такого решения собственников МКД не исключает заключение собственниками помещений договоров напрямую с ресурсоснабжающей организацией при непосредственном управлении многоквартирным домом (Определение Конституционного Суда РФ от 24.02.2011 г. N 160-О-О).

Лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с правилами содержания общего имущества в МКД и правилами предоставления коммунальных услуг (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ; п. 149 Правил N 354; п. 42 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Установление платы за содержание жилого помещения при непосредственном управлении МКД собственниками помещений

Плата за содержание жилого помещения при непосредственном управлении МКД собственниками помещений включает в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, а также за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, в этом случае входит в состав платы за соответствующие коммунальные услуги (п. 2 ч. 1, п. 1 ч. 2, ч. 5 ст. 154 ЖК РФ; п. 32 Правил N 491).

Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на срок не менее одного года решением общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

При этом размер такой платы должен соответствовать размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими соответствующие услуги (выполняющими соответствующие работы) (п. 32 Правил N 491).

Если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления МКД, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, размер указанной платы устанавливают органы местного самоуправления (органы государственной власти субъекта РФ - гг. Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ; п. 36 Правил N 491).

За самоуправление ответственны сами жители. Все ремонты и обслуживание общего имущества на них. Для того, чтобы вернуться в УК надо договориться с выбранной вами УК, чтобы она проявила желание управлять домом и провести общее собрание собственников, где ее выбрать.

Плюсы - вы не тратите впустую деньги, если УК ничего не делает

Минусы - все проблемы по дому вы решаете сами.