Недавно подали через МФЦ с мужем договор дарения, у нотариуса его не оформляли. Квартира в долевой собственности, по 1/2 доли у мужа и у меня, у каждого свое Свидетельство о праве собственности на 1/2 доли. Муж по договору дарения передает квартиру мне и я становлюсь единоличной её собственницей. В МФЦ при оформлении сразу сказали, что скорее всего откажут, т.к. нужно заверение договора нотариусом. Через 5 дней с МФЦ позвонили и сказали, что не будут регистрировать сделку, ссылаются на ФЗ 218 ст. 42.
Насколько я читала разные материалы в инете, по такой сделке, как у нас, договор не обязательно заверять нотариально. Кто прав?
Здравствуйте, Екатерина!
Действительно, наше законодательство порой абсурдно.
По мнению Верховного Суда: договор дарения доли в праве собственности на недвижимость, заключенный между двумя сособственниками, если в результате исполнения этого договора одаряемый становится единственным собственником соответствующего объекта, не нуждается в нотариальном удостоверении (ВС РФ в определении от 18 мая 2022 г. № 9-КАД 22-1-К 1).
Росреестр счел необходимым изложить свою позицию по этому вопросу:
Ведомство сообщает, что решение суда по конкретному делу, в том числе определение судебной коллегии ВС РФ, не является источником права и не составляет правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Практикообразующее значение имеют только акты Президиума и Пленума ВС РФ (Письмо Росреестра от 2 февраля 2023 г. № 13-0823-АБ/23).
Часть 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключения из этого правила прямо предусмотрены законодательством и сделки по отчуждению долей, заключаемые между сособственниками, к их числу не относятся.
Таким образом, по мнению Росреестра, без внесения в названный закон соответствующих изменений отсутствуют основания для проведения государственной регистрации прав на основании заключенных между сособственниками в простой письменной форме договоров об отчуждении доли в праве общей собственности, в том числе в тех случаях, когда в силу договора один из сособственников становится единоличным собственником объекта недвижимости.
Росреестр также отметил, что вопрос относительно отмены необходимости обязательной нотариальной формы при заключении сделки между участниками долевой собственности неоднократно поднимался в рамках обсуждения законодательных инициатив, однако не был поддержан Минюстом России. В настоящее время этот вопрос прорабатывается с заинтересованными ведомствами.
С уважением, Татьяна Николаевна.
Спросить
Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция).
Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (часть 1.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ).
Как видите, в части 1.1. статьи 42 данного закона, перечислены шесть случаев, когда при совершении сделок не нужно обращаться к нотариусу.
Ваш случай дарения 1/2 доли не указан в этом перечне. К примеру, Вам не нужно было бы обращаться к нотариусу, если вы с мужем решили по одной сделке продать эту квартиру. Вам же придется обращаться к нотариусу для удостоверения сделки дарения ст 572 ГК РФ доли мужу
Спросить
Вам проще и быстрей эту сделку дарения ст 572 ГК РФ заверить у нотариуса, чем втягиваться в судебную тяжбу с Росреестром
Спросить
Дополнение к ответу.
Поскольку позиции Верховного Суда и Росреестра противоположны, то Вы, Екатерина, вправе обратиться в суд об оспаривании отказа в регистрации.
Вполне возможно, что суд вынесет решение в Вашу пользу.
(ст.ст. 254, 255 ГПК РФ).
Спросить
К сведению уважаемой Татьяны Николаевны Закусовой.
Норма 1.1.ст.42 Закона о госрегистрации является императивной. Определение Верховного Суда, на которое предлагается опираться, является частным мнением по конкретному делу и не изложено в Постановлении Пленума, который бы являлся указанием для судей в правоприменительной практике.
В этом плане позиция Росреестра является юридически устойчивой
Ваше предложение подать в суд является не обоснованным и лишь затянет рассмотрение сделки минимум на 2 месяца.
Я не знаю всех обстоятельств, и заявитель их не указал, но согласен с Виктором Николаевичем о том, что нотариальное удостоверение договора самое простое решение проблемы
Спросить
К сведению Бориса Моисеевича. Я не опираюсь на решение суда, так как еще не оформляла обжалование. С чего Вы решили, на что я опираюсь? У меня верно прописано - в рамках каких норм можно подать жалобу (ст.ст. 254, 255 ГПК РФ). А долго или недолго суд будет рассматривать дело - это не относится к сути заданного вопроса.
Спросить
Здравствуйте Екатерина!
Прав Росреестр!
Несмотря на мнение Верховного Суда РФ по отдельному рассмотренному делу Росреестр считает, что решения основываются на законе, так как продолжает действовать норма п.1.1.ст. 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", которая трактует сделку договора дарения, которая является как раз сделкой по отчуждению, как подлежащую нотариальному удостоверению
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверениюСпросить
Здравствуйте, сначала нужно определить доли, включив в договор элементы брачного договора, брачные договора вправе удостоверять только нотариусы. Поскольку в каждой доли супруга есть доля второго, каждая из долей считается совместной. И сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Поэтому Росреестр Вам обосновано отказал. Вам необходимо обратится к нотариусу, он составит договор, в котором определит доли (включив элементы брачного договора, "разделив"окончательно ваши доли) и муж Вам подарит.
Спросить
