Необходимо ли получать согласие соседей на реконструкцию дома при сохранении расположения?

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Я бы крайне неожиданно выразил свою правовую позицию по данному вопросу. Прежде всего из-за того, что намечаемое вами действие длительно во времени и имея в виду завершающий этап согласования в Государственной Думе новой редакции Гражданского кодекса (ГК).

ГК в настоящее время в том числе ПЛАНИРУЕТ законодательно регулировать соседские права уходя от порочной практики их учета в форме использования – зачастую древних - технических нормативных актов (например СНиП), судебной практики и «общего правосознания» - смысла и духа законодательства.

Проект ГК в настоящее время находится в Федеральном Собрании РФ разбит на несколько блоков, которые вступят в силу в феврале-марте 2013 года.

Согласно названному проекту Гражданского кодекса:

Статья 225. Осуществление вещных прав

1. Вещные права осуществляются с соблюдением прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Лица, владеющие соседними недвижимыми вещами, при осуществлении принадлежащих им вещных прав должны соблюдать ограничения, установленные в соответствии с настоящим Кодексом в пользу соседей (соседские права), в том числе поддерживать свои недвижимые вещи в надлежащем состоянии….

Статья 293. Ограничения права собственности на земельный участок в пользу соседей (соседские права)

1. Собственник земельного участка должен осуществлять правомочия владения и пользования земельным участком с соблюдением прав и охраняемых законом интересов собственников (владельцев) соседних земельных участков (соседских прав).

Соседними земельными участками в целях установления ограничений права собственности признаются земельные участки, как соприкасающиеся, так и не соприкасающиеся друг с другом, если последствия использования (эксплуатации) одного из участков оказывают влияние на использование другого участка.

2. Собственник земельного участка должен претерпевать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иное подобное воздействие, если оно не оказывает влияния на использование его земельного участка или оказывает на его использование такое влияние, которое не превышает установленных нормативов, разумных пределов исходя из природы и местоположения земельных участков или из обычая.

В случае, когда исходящее с соседнего земельного участка воздействие выходит за указанные пределы, собственник (владелец) земельного участка вправе требовать устранения препятствий в пользовании своим земельным участком (статья 230).

Статья 294. Содержание соседских прав

1. Собственник земельного участка обязан, если соглашением с собственником (владельцем) соседнего земельного участка не предусмотрено иное:

не возводить здания или сооружения, в отношении которых очевидно, что их существование или использование будет иметь следствием недопустимое воздействие на соседний земельный участок;

принимать меры по предотвращению вреда, который может быть причинен соседнему участку ненадлежаще содержащимся собственником существующим зданием (сооружением), в том числе обязан снести здание (сооружение), оказывающее недопустимое воздействие на соседний земельный участок;

устранять опасность обрушения здания или сооружения либо его части на соседний участок;

допускать на земельный участок владельца соседнего участка для земляных и иных работ в целях доступа к зданию или сооружению, расположенному на соседнем земельном участке, при необходимости его ремонта, если такие работы не могут быть осуществлены иным способом;

свободно пропускать воду, поступающую естественным образом на участок с соседнего земельного участка, а также не подсыпать землю на свой земельный участок, если это нарушает естественные стоки с соседнего земельного участка или препятствует им;

не возводить на своем земельном участке здания и сооружения и не осуществлять посадки таким образом, что это может ухудшить состояние соседнего участка или посадок на нем либо нарушить устойчивость расположенных на нем зданий или сооружений;

не углублять свой земельный участок таким способом, что грунт соседнего участка лишится опоры;

не сооружать колодцы таким образом, чтобы это препятствовало поступлению воды в колодец на соседнем участке;

не возводить канализационных сооружений, приводящих к загрязнению соседнего участка;

воздерживаться от иных действий, которые могут привести к нарушению прав соседей.

2. Собственник земельного участка имеет право, если соглашением с собственником (владельцем) соседнего земельного участка не предусмотрено иное:

собирать плоды, упавшие на земельный участок с дерева или куста, расположенного на соседнем участке;

срезать и оставлять себе препятствующие использованию земельного участка корни дерева или куста, проникшие с соседнего участка;

требовать от собственника соседнего участка, чтобы он своими действиями не изменял притока света на земельный участок и не сужал открывающегося с него вида, если это выходит за разумные пределы;

требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве или в разумных расходах на строительство общей стены (забора, изгороди) между земельными участками или в установлении иной разделительной линии между земельными участками (межевых знаков на общих границах), а также в разумных расходах по эксплуатации таких объектов.

Защита соседа основывается и на следующей норме проекта ГК –

Статья 230. Устранение нарушений вещного права, не связанных с лишением владения

1. Собственник или лицо, имеющее ограниченное вещное право, вправе требовать устранения любых нарушений его права, которые не связаны с лишением владения (негаторный иск)…..

В настоящее время действует аналогичная статья 304 Гражданского кодекса.

Формально в настоящее время в законодательстве установлено следующее:

Градостроительный кодекс

Статья 51. Разрешение на строительство

6. Разрешение на строительство, за исключением случаев, установленных частью 5 настоящей статьи и другими федеральными законами, выдается:

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;

Но это не ваш случай – сосед не имеет вещных прав ни на ваш дом, ни на земельный участок. В то же время суды зачастую требуют согласия соседей земельного участка на реконструкцию зданий на нем.

Выводы. Даже если проект Гражданского кодекса будет принят в такой редакции законодательству не удастся преодолеть оценочный характер нормы в вашем случае. При этом обратите внимания, что перечень обязанностей собственника в отношении соседа не является ограниченным (посл. абзац п.1 ст.294 ГК).

Поэтому приниматься во внимание будет как количественный критерий строительных изменений и все неудобства, которые в связи с этим возникают у соседа (будут ли они являться «обычным воздействием», которое сосед должен претерпевать не требуя его устранения – несмотря на декларируемую Вами их «серьезность»), сложившиеся правила пользования земельными участками и соседскими правами (соответственно вам в плюс если не меняется пятно застройки), возможность переноса здания на другое место внутри вашего участка (если высота и/или глубина дома будет увеличена), наличие с/х насаждений у соседа покрываемой «новой» тенью от реконструируемого здания место, будет ли изменяться цель использования здания, имел ли место факт заявления соседских или ваших встречных претензий до настоящего момента и т.п. обстоятельства.

И хотя согласие на соседей напрямую не требуется сейчас (суды обходя отсутствие законодательной нормы о согласии на реконструкцию в ГрК ссылаются иногда на необходимость согласования у соседей составляемых до реконструкции планов, схем и т.п. технических документов), однако без согласия соседей реконструкция объекта, которое будет вызывать явное ухудшение положение соседнего земельного участка (например вследствие увеличения высоты и глубины здания) является рискованным мероприятием.

В любом случае все договоренности без суда и до суда (п.1 ст.294 проекта ГК) гораздо ценнее и полезнее для соседей и вас нежели судебный акт по спору а такие споры тяжелые, затратные и «без очевидного исхода». Другое дело, что все договоренности между соседями стоит формулировать ясно и оформлять письменно.

При ответе юристу часто помогает информация о регионе расположения объекта недвижимости: наверняка ведь дело идет не о московской недвижимости. А регионы вправе самостоятельно регулировать как вопросы земельного, так и градостроительного законодательства.