Как оформить наследуемую и подаренную половину квартиры, чтобы обеспечить жилье ребенку?

Дарение под условием делает сделку ничтожной. Однако договорное условие о возврате дара дарителю в случае смерти одаряемого предусмотрено п.4 ст.578 ГК РФ, поэтому является вполне законным. Такое условие не является обременением, наложенным на имущество, и не ограничивает права распорядиться им по своему усмотрению (продать, обменять, передарить).

Любое обременение недвижимого имущество (рента, залог, аренда, сервитут, арест) подлежит обязательной гос.регистрации в Росреестре и погашается отдельным регистрационным действием (снятие обременения) не изменяя права собственности. Условие же о возврате дара дарителю в случае смерти одаряемого не подлежит гос.регистрации, не погашается запись о нем, оно только влечет невключение дара в наследственную массу умершего одаряемого (у этого имущества другая судьба - вернуться к бывшему собственнику).

Пунктом 5 статьи 578 ГК РФ установлено, что (цитирую) "В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения". То есть если на момент смерти одаряемого (например, Вашего мужа) полученная в дар 1/2 доля в праве собственности на квартиру не сохранилась в натуре (уже подарена сыну), то возвращать дарителю просто нечего, останется в собственности нового собственника (сына).