Может ли компенсация за снос гаража быть выше его кадастровой стоимости, если земля на которой он стоит в аренде?

Нет

Здравствуйте Виктор

При выплате компенсации за снос гаража применяется методика определения размера денежной компенсации в связи со сносом индивидуального гаража, утвержденная Приказом Правительство Москвы

от 11 августа 2017 года N 164-ПР

(с изменениями на 5 июня 2023 года)

В соответствии с Положением о порядке осуществления денежной компенсации владельцам сносимых индивидуальных гаражей при освобождении территорий города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 09.03.2011 N 63-ПП.

___

В случае изъятия земельных участков для государственных нужд, исключающего добровольное согласие владельцев сносимых индивидуальных гаражей, применяется порядок, установленный действующим федеральным законодательством.

2. Размер денежной компенсации в связи со сносом индивидуального гаража устанавливается в соглашении об осуществлении денежной компенсации в связи со сносом индивидуального гаража с учетом положений пункта 3 настоящей Методики.

3. После подписания Соглашения об осуществлении денежной компенсации в связи со сносом индивидуального гаража, расположенного на освобождаемой территории, денежная компенсация выплачивается владельцам сносимых индивидуальных гаражей префектурой административного округа в отношении индивидуального гаража однократно и составляет:

3.1. 450000 руб., в случае если материал стен индивидуального гаража - кирпич, камень, железобетон, пеноблок, шлакоблок, керамзитоблок, газоблок.

(Пункт в редакции, введенной в действие приказом ДЭПиР города Москвы от 5 июня 2023 года N ДПР-ПР-73/23. - См. предыдущую редакцию)

3.2. 225000 руб., в случае если материал стен индивидуального гаража имеет иной состав (металлические листы, профилированные листы, сэндвич-панели, дерево и пр.).

(Пункт в редакции, введенной в действие приказом ДЭПиР города Москвы от 5 июня 2023 года N ДПР-ПР-73/23. - См. предыдущую редакцию)

4. В случае, если индивидуальный гараж, подлежащий сносу, находится в долевой или совместной собственности, денежная компенсация в связи со сносом индивидуального гаража подлежит выплате соразмерно долям участников долевой собственности, установленным правоустанавливающими документами на такой гараж, или в равных долях, в случае если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников или при совместной собственности

___

Таким образом: компенсация за снос гаража может быть выше кадастровой стоимости

Здравствуйте Виктор!

Я изучил ваш вопрос. Порядок сноса гаражей регулируется Распоряжениями Администрации города Белгорода. Так, в частности, в Распоряжении от 19.04.24 года №1749 указано

2.2. Размер возмещения за изымаемые земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости в целях подготовки соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд определить в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок привязки рыночной стоимости к кадастровой при выплате компенсации при сносе гаража определено в Апелляционном определении СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 19 мая 2015 г. по делу N 33-2202/2015 www.garant.ru

При определении рыночной стоимости гаража, судебная коллегия считает обоснованным принять кадастровую стоимость объекта недвижимости, которая согласно справке по состоянию на 29 октября 2014 года составляла "данные изъяты".

Кадастровая стоимость - это официально установленная цена объектов недвижимого имущества, которая признана государством, максимально приближенной к рыночной стоимости, с которой с учетом положений части 1 статьи 403 НК РФ подлежала бы определению налоговая база и соответственно размер налога.

Компенсация за снос индивидуального гаража основывается на разработанной методике, и регулируется, в частности, положениями:

- Приказа Правительства Москвы от 11 августа 2017 года N 164-ПР.

- Постановления Правительства Москвы от 09.03.2011 N 63-ПП.

Согласно указанной методике и постановлениям, сумма компенсации может быть фиксированной, в зависимости от типа гаража и материала его стен, как вы привели в своем примере:

- 450,000 рублей — для кирпичных и аналогичных гаражей.

- 225,000 рублей — для гаражей, построенных из менее прочных материалов.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это оценочная стоимость объекта, установленная для целей налогообложения и других государственных нужд. Однако компенсация за снос не всегда напрямую привязана к кадастровой стоимости.

Возможность превышения

- Компенсация может превышать кадастровую стоимость: Федеральное законодательство не запрещает установление фиксированной суммы компенсации, которая может превышать кадастровую стоимость гаража, особенно если такая сумма регламентирована нормативным актом, как в вашем примере. Это связано с тем, что методика компенсации может учитывать не только стоимость объекта, но и факторы, такие как материальные убытки от утраты имущества, дополнительные издержки и т.д.

- Государственные нужды: Если снос проводится в интересах государства или для выполнения муниципальных нужд, компенсация может устанавливаться с учетом необходимости восстановить имущественный статус или улучшить условия жизни граждан на освобождаемой территории.

Аренда земли

Следует учитывать, что земля, на которой расположен гараж, находится в аренде, что может повлиять на само право собственности на гараж, но не должно влиять на право на компенсацию.

1. Документы, подтверждающие аренду: Возможно, арендаторы также имеют право на некоторую компенсацию в случае сноса, если это не было заранее предусмотрено в договоре аренды.

2. Обязанности по сносу и компенсации: В таких случаях важно учитывать условия договора аренды и юридические обязательства, которые могут касаться арендодателя и арендатора.

Заключение

Таким образом, да, компенсация за снос гаража может быть выше его кадастровой стоимости, так как она устанавливается на основании специализированной методики и может учитывать разные факторы, не ограничиваясь только кадастровой стоимостью.

Сумма компенсации может определяться двумя способами:

1. По кадастровой стоимости при наличии всех документов, подтверждающих право владения гаражом;

2. В зависимости от постройки (материалов из чего построен гараж: металлическая конструкция или бетон, кирпич) при паевом владении гаражным кооперативом. Сюда даже могут относиться еще такие критерии как год, в котором был построен гаража, а также месторасположение гаража (городской район) и т.д.

Во втором случае стоимость компенсации определена фиксированной суммой, хотя она может меняться в зависимости от района города.

Соответственно, если гараж в вашей собственности и у вас имеются правоустанавливающие документы, то компенсация будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта.

Откуда юристы пририсовали информацию о Москве совершенно непонятно, кто им сказал, что гараж в Москве?))))

В Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Предусмотрен принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

- см. ст. 35, 123 Конституции РФ, ст.15, 279, 1064 ГК РФ, ст. 12 ГПК РФ

Согласно статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания или сооружения, расположенного на земельном участке, изъятом для государственных или муниципальных нужд, имеет право на компенсацию за утраченное имущество. Размер компенсации определяется исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости может отличаться от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость используется для целей налогообложения и оценки объектов недвижимости, но она не всегда точно отражает реальную рыночную цену. Поэтому компенсация может быть выше кадастровой стоимости, если рыночная цена объекта окажется выше.

Для определения размера компенсации проводится оценка ущерба, причиненного собственнику вследствие изъятия земельного участка и сноса гаража. Оценка включает в себя не только стоимость самого объекта недвижимости, но и возможные убытки, связанные с утратой использования объекта, упущенную выгоду и прочие расходы.

Если земельный участок находится в аренде, то компенсация за снесенный гараж будет рассчитываться с учетом аренды земли. Арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с досрочным прекращением договора аренды, если такое прекращение произошло по инициативе арендодателя (государственного органа или муниципалитета).

На практике процедура возмещения выглядит следующим образом:

1. Собственник гаража обращается в орган, принявший решение о сносе, с заявлением о возмещении ущерба.

2. Проводится независимая оценка рыночной стоимости гаража и возможных убытков.

3. Результаты оценки рассматриваются органом, ответственным за выплату компенсации.

4. Выплачивается компенсация, соответствующая результатам оценки.

Здравствуйте, Виктор! В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Вы вправе обратиться к независимому оценщику и заключить с ним договор на оценку объекта, чтобы выплата была по рыночной стоимости. Вы не обязаны соглашаться только на кадастровую оценку в данном случае.

Здравствуйте Виктор!

В данном случае, с правовой точки зрения в целом в случае изъятия земельных участков для государственных нужд, исключающего добровольное согласие владельцев сносимых индивидуальных гаражей (Приказ Правительство Москвы от 11 августа 2017 года N 164-ПР).

Таким образом, с юридической точки зрения размер денежной компенсации в связи со сносом индивидуального гаража устанавливается в соглашении об осуществлении денежной компенсации в связи со сносом индивидуального гаража.

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!