Риски при покупке квартиры в новостройке - настораживающая схема оформления сделки и возможные проблемы при оформлении собственности
Рассматриваем вариант покупки квартиры в новостройке, но настораживает предложенная схема оформления сделки. Дом сдан, но собственности пока нет. Застройщик предлагает зключить договор купли-продажи со сторонней организацией, которая имеет договор долевого участия. Согласно условий предлагаемого договора купли-продажи сторонняя организация обязуется оформить свидетельство о собственности на себя, после чего продать квартиру нам. Оплату просят произвести сразу и в полном объеме, передаточный акт подписывается в момент заключения договора. Какие риски существуют при покупке квартиры по данной схеме?
Самый страшный риск здесь в том, что эта "сторонняя организация" может исчезнуть после получения от Вас денег, не переоформив право собственности на Вас, и Вы останетесь и без денег, и без квартиры.
Точно так же она может продать квартиру третьему лицу и исчезнуть.
Рекомендую поискать себе другой вариант.
СпроситьРисков полно, на мой взгляд. Вам предлагают договор уступки права требования по ДДУ. Кто-то купил квартиру по ДДКУ, и теперь до момент сдачи дома и оформления права собственности может передать права на нее по ДДУ. Надо изучать документы застройщика, узнавать, в чьей собственности земля, читать все, что представлено застройщиком и дольщиком и очень внимательно. В принципе. эта организация должна передать права уступки вам и получать право собственности будете уже вы,а не они. Иначе пропадает весь смысл договора.
СпроситьУважаемая, Таня.
Ничего странного в этой схеме нет. По такой схеме работает большинство строительных компаний. Слава богу, что вам не предложили вексельную схему.
Многие компании застройщики ввиду отсутствия капиталов в полном объеме заключают с другими компаниями - донорами договоры долевого участия. Застройщик передает квартиры этой компании, которая сначала регистрирует право на себя, а затем передает их собственнику - физическому лицу.
ну начну с того, что застройщику необязательно выкупать земельный участок, чтоб иметь право на его застройку.
Постараюсь вам рассказать несколько вариантов покупки квартиры:
Поправки в Закон о долевом строительстве, вступившие в действие, пока не сильно изменили ситуацию. Многие фирмы предпочитают «обходные» схемы, при которых граждане-инвесторы не подпадают под закон о «долевке», а соответственно и не могут воспользоваться правами, дарованными им этим законом.
Разбираемся в основных видах «серых» схем.
1. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР.
Наиболее часто используемый договор у застройщиков это предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Он представляет собой обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор: купли-продажи готового жилья.
Деньги вам отдать однако надо. Передавая деньги при заключении подобного договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, так как никакого договора о ее приобретении пока нет. Вы по факту имеете только обещание переоформить куплю-продажу в будущем на вас . Если Застройщик по тем или иным причинам потом вам откажет передавать вам новостройку, то только лишь путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции.
Таким образом получается, что по предварительному договору вы... приобретаете квартиру для застройщика. Построив наконец-то дом на ваши же денежные средства, компания изначально произведет регистрацию на себя , чтобы затем передать ее вам же по договору купли-продажи. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а следовательно ничтожной. Так что, просить суд предоставь жилье вам вы не сможете.
Если застройщик решит продать обещанную вам квартиру, т. е. заключит с другим лицом «обычный» договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно и тут вы лишаетесь права требовать передачи вам квартиры.
Разница между предварительным договором купли-продажи квартиры и обычного (основного договора купли-продажи) не подлежит государственной регистрации. Получается, что если Застройщик не добросовестный, он имеет возможность оформить еще два-три-четыре-пять ... может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру - проконтролировать это вам будет не под силу.
Фирма не несет перед вами никаких обязательств по своевременной сдаче дома в эксплуатацию! С вами оговаривается срок заключения договора купли-продажи готовой квартиры, а уж когда она появится это неизвестно никому. Предварительный договор не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи. Соответственно фирма может строить дом десятилетиями. При этом никаких штрафов она вам не выплатит.
2. Вексельные схемы
Распространенная разновидность предварительного договора - приобретение векселя на сумму стоимости новостройки. Вы получается одалживаете компании денег на строительство, а она в свою очередь обязуется вернуть вам долг готовой квартирой.
Чем вы рискуете?
По ГК РФ вексель - это «ничем не обусловленное обязательство». У вас нет гарантии, что компания вам потом просто вернет денежные средства, сильно обесцененные инфляцией.
Основные советы, которые дают эксперты:
1. Избегайте вкладывать деньги, если вам предлагают договор, не подпадающий под действие Закона о долевом строительстве. Если вы все-таки на это соглашаетесь, то фирма застройщик должна быть 100% известной и "белой".
2. Проверьте документы застройщики
Если у застройщика нет этих документов, вас точно ждут проблемы:
- документ о праве на земельный участок (договор аренды либо свидетельство о праве собственности на землю);
- разрешение на строительство жилого дома.
3. Обязательно проверьте, что пишут о компании в Интернете, газетах, печатных изданиях.
4. Посетив офис, обязательно езжайте на сам объект. Посмотрите дома, которые уже были построены. Посетите стройку несколько раз, чтобы узнать активность стройки.
Соглашаться ли вам на договор, если он заключается через фирму-посредника
ИМЕТЬ ДЕЛО С ПОСРЕДНИКОМ ОПАСНО , И НЕВЫГОДНО. ЭТО ВСЕГДА ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ НАЦЕНКА. ВЫ ЖЕ ПОНИМАЕТЕ, ЧТО ПОСРЕДНИК РАБОТАЕТ НЕ ЗА СПАСИБО. А САМОЕ ГЛАВНОЕ, ЧТО ПОСРЕДНИК ОН И ЕСТЬ ПОСРЕДНИК, ТО ЕСТЬ НЕ НЕСЕТ НИКАКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА РЕЗУЛЬТАТ, ОТ НЕГО НИЧЕГО НЕ ЗАВИСИТ. ТАК ЗА , ЧТО ТОГДА ПЛАТИТЬ?
Поэтому нужно искать того, кто строит и продает именно свои объекты.
Кроме того, имея дело с посредником, есть риск нарваться на так называемые двойные продажи, что недопустимо у застройщика.
Всего вам хорошего
СпроситьЗастройщик предлагает следующую схему покупки квартиры: предварительный договор и через полгода основной договор долевого участия, причем по предварительному договору уплачивается "обеспечительный платеж" в размере долевого взноса. После заключения основного договора долевого участия "обеспечительный платеж" возвращается, и уплачивается долевой взнос по основному договору. На изменение схемы/договоров юротдел застройщика не идет.
Каковы мои риски при такой серой схеме? Как я понимаю, если квартира окажется с обременением, долевой договор не будет зарегистрирован и я теряю проценты со всей суммы за полгода, или возможны и другие потери?
Вопрос о договоре купле продаже с обременением. Покупаем жилье в новостройке, наша квартира илет в счет стоимости нового жилья, но в договоре долевого участия нет пункта о взаимозачете. Наша квартира идет по договору купли продажи с обременением на физическое лицо-сотрудника фирмы застройщика на период оформления сделки договора долевого участия. Чем это может быть чревато? Либо это нормальная схема?
Рассматриваем вариант покупки квартиры, у которой один собственник. Один из прописанных в квартире сейчас служит, он не собственник. Служит на Дальнем Востоке, приехать выписаться из квартиры не получится. Каковы риски при покупке данной квартиры. Квартира в собственности по договору купли-продажи (не приватизация, не наследство). На какие моменты еще стоит обратить внимание при совершении сделки. Еще один момент - ребенок от первого брака собственника.
Риски и нюансы покупки комнаты в доме, подвергающемся реконструкции - что стоит знать перед сделкой?
Интересует вопрос насчет покупки комнаты в доме, где идет реконструкция (не новостройка). Дом в данный момент относится к нежилому фонду, был куплен на торгах. Застройщик - ооо (юр.лицо), владелец здания (собственник) - генеральный подрядчик ип (физ. лицо). Условия застройщика: 100% оплата по предварительному договору. Когда дом сдается подписывается основной договор и оформляется собственность. Какие риски могут быть при покупке такой квартиры? На какие нюансы необходимо обратить внимание?
ООО Фаворит в Санкт-Петербурге предлагает купить квартиру в новостройке Riverside по предварительному договру с поледующим заключением основного договора купли-продажи (через год) после оформления квартир в собственность (дом уже сдан) и перезачетом денежных средств по Соглашению. Данная схема имеет юридическую основу на законодательном уровне или так удобно Застройщику, т.к. риски в основном на Покупателе.
Скажите пожалуйста можно-ли получить налоговый вычет с покупки квартиры по договору цессии, без договора долевого участия застройщика с лицом у которого я купил квартиру. Т.к. я являюсь третьей стороной и договор долевого участия продавца и застройщика ко мне отношения никакого не имеет, застройщик данный договор предоставить мне отказался, а с продавцом квартиры связаться нет возможности. Остальные документы, подтверждающие мое право собственности на квартиру у меня имеются (акт приемо-передачи, свидетельство...).
Есть предложение от застройщика на покупку квартиры на этапе строительства по договору займа. Насколько безопасна эта схема покупки? А так же на какие ключевые моменты надо еще обратить внимание при данной схеме?
Застройщик ПИК в проектной документации на сайте не выложил рабочую схему постройки дома. При заключении договора о долевом строительстве менеджер уверил, что козырька над нежилым помещением не будет. В заключенном договоре отображается только козырек входной группый в подъезд, а схемы козырька нежилого помешения не было. Оплата договора прошла успешно. Подходит время к сдаче приемке дома.
Нарушил ли застройщик договор долевого строительства в области схематического отображения квартир?
Вправе ли мы требовать какого-либо рода неустойку за обман покупателя по данному договору?
Можно ли потребовать с организации оплату услуг вневедомственной охраны и страхования имущества на весь срок, пока данное нежилое помещение будет находится у застройщика вплоть до покупки какой-либо организацией?
Покупаем квартиру в новом сданном доме, которая находится в собственности у застройщика. Как нам объяснили: после подписания дог. купли-продажи его передадут на подпись застройщику, далее отправят на регистрацию... В договоре купли-продажи указано, что в течении пяти дней после подписания договора покупатель оплачивает полную стоимость квартиры путём безналичного перевода ден. средств... в течении пяти дней с даты получения полной оплаты подписывается передаточный акт. после чего покупателю передают квартиру. Нет ли в такой последовательности риска для покупателя т.к. в какой-то момент покупатель не имея на руках никакого договора перечисляет полную стоимость квартиры? Как-бы не остаться без всего.
Я решила купить квартиру в новом доме. Подобрала два варианта: 1. Дом сдан в эксплуатацию 1 год назад. 2. Дом сдан 1 месяца назад. По всем вариантам мне предложили купить квартиру по договору уступки права требования, оформленного на основании договора долевого строительства. В первом случае продавец - дольщик по договору долевого участия утверждает, что он пока не подписывал акт приема-передачи на данную квартиру с застройщиком и право собственности оформлять на неё не собирается, а по другому варианту – акт приема-передачи подписан дольщиком, но документы на оформления права собственности не подавались, застройщик переоформит акт приема-передачи на меня. Правомерен ли договор переуступки в данных случаях, не должны ли такие дольщики сначала оформить свое право собственности на квартиру, а уже потом заключить со мной договор купли-продажи? Если я всё же соглашусь на договор уступки, то какие риски меня могут ожидать, как максимально обезопасить себя при заключении подобной сделки?