Трёхстороннее соглашение о размене долей в квартирах

Здравствуйте, Кирилл!

Вам достаточно будет сделать договор мены (ст. 567 Гражданского кодекса РФ).

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой...

К такому договору применяются правила о договоре купли-продажи.

Нотариусы такие договора удостоверяют, проблем не возникает.

Буквально перед каникулами сопровождал такую сделку.

Стоимость можно указывать и кадастровую. При этом можно указать и менее, но не меньше чем 70% от кадастровой стоимости, чтобы налоговый орган не применил повышенную стоимость.

Передачу денежных средств в договоре мены можно прописать и наличными. Но желательно (во избежание возможных рисков) через аккредитив или через банковскую ячейку. Это зависит от договоренностей между всеми тремя сторонами.

Взаимозачет при договоре мены никаких рисков не накладывает.

Поскольку договор будет оформляться и удостоверяться нотариусом, то нотариусу необходимо представить имеющиеся документы о праве собственности, поскольку в любом случае нотариус будет сам запрашивать актуальную выписку из ЕГРН.

Дополню, что договор мены будет более выгоден, поскольку меньше будет расходов на нотариальное удостоверение сделок. Тут будет всего лишь одна сделка.

Здравствуйте уважаемый Кирилл!

Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.

Законодательно договор мены регулируется Гражданским кодексом РФ. Ему посвящены ст. 567-571 в гл.31.

В этой связи если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон.

Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи (ст.454 ГК РФ).

При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия и защиты и подготовки правовых документов (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).

Всего доброго Вам!

Преимущества трехстороннего соглашения:

- Упрощение процесса: Одно соглашение проще оформить, чем несколько. Это исключает необходимость синхронизации дат и условий для каждой сделки.

- Снижение нотариальных расходов: Один нотариус, одна сделка.

- Правовая ясность. Одно соглашение четко покажет условия обмена.

Подводные камни:

- Важно детально прописать все условия и доли, чтобы избежать неопределенности.

Да, использование взаимозачета возможно. Это можно прописать в соглашении, где каждый участник указывает, какие доли передает и за какую сумму. Это обеспечит упрощение денежных расчетов.

Нотариусы удостоверяют такие сделки без проблем, если будут предоставлены необходимые документы (как указано в ст. 163 Гражданского кодекса).

По поводу стоимости, вы можете указать кадастровую стоимость, но необходимо учитывать риски. Чтобы налоговые органы не признали сделку фиктивной, лучше указывать стоимость не менее 70% от кадастровой (как описано в п. 5 ст. 17 Налогового кодекса).

Вы можете указать, что передача осуществляется наличными, но желательно дополнительно составить акт приема-передачи. Для большей безопасности можно использовать банковский перевод.

Взаимозачет в рамках договора мены не накладывает дополнительных рисков, если будет правильно оформлен. Однако в случае спора лучше иметь документы, подтверждающие обязательства.

Нотариусу нужны оригиналы документов о праве собственности (такие как выписки из ЕГРН), как это указано в ст. 162 Гражданского кодекса.

Обращайтесь к нотариусу.

Вам нужно делать ДКП и не один. Или же сложный договор мены с оценкой. Но НИКАК НЕ соглашение. В ДКП прописывайте, что хотите. Свобода договора. Ст. 421 ГК РФ

Расчет можно производить в наличной форме, что подтверждается распиской (не обязательно гонять по счетам).

Стоимость указывайте реальную.

Оспорить можно все, но для этого нужны основания.

Нотариус сам запрашивает выписки из ЕГРН. Ничего, кроме, паспортов предоставлять не нужно.

Здравствуйте, трехстороннее такое соглашение нотариус не удостоверит. Все нужно будет делать по отдельности на каждую сделку.

Все сделки с долями оформляются исключительно у нотариуса. Нотариус Вам сделает так как Вы хотите и подскажет, что для Вас проще. Удачи

Здравствуйте Кирилл

Сразу вам скажу, что совершать сделки через куплю-продажи нельзя, так как по факту никаких денег передаваться не будет и сделка возможно может быть признана мнимой по ст.170 ГК РФ

Вам нужно совершить сделки по обмену долями , что будет юридический правильным с указанием доплаты в договоре мены согласно ст.567 ГК РФ

___

При этом соглашение о разделе наследства возможно после получения наследниками свидетельство о праве на наследство согласно ст.1165 ГК РФ

Для совершения соглашения о разделе наследства между наследниками достаточно свидетельство о праве на наследство полученное от нотариуса.

И трех стороннее соглашение оформленное нотариально достаточно тоже неплохой вариант на основании которого регистрируются права в регистрирующем органе и каждый получает свой документ о праве собственности ( т.е. выписку из ЕГРН) ( п.42 ФЗ-218 О государственной регистрации права на недвижимость и сделок с ним")

Кирилл, уважаемый!

Послушайте внимательно!

- Насколько лучше делать трехстороннее соглашение, чем несколько соглашений по продаже друг другу долей (с учетом того, что все трое между собой договорились). Т.е. какие-то "подводные камни" есть у трехстороннего соглашения?

Никакие двусторонние, трехсторонние, многосторонние Соглашения, какие-то фантастические взаимозачеты отношения к тем сделкам, которые Вы собираетесь провести отношения, в принципе, не имеют. От слова совсем

- Насколько можно делать "взаимозачет по долям" внутри соглашения?

Никаких взамозачетов в таких сделках не применяется, как не применяются и никакие соглашения. Это просто придумки, не соответствующие закону

Здесь Вам придется заключать договора мены, а по сути договора купли-продажи недвижимости в соответствии со ст. 549. Договор продажи недвижимости ГК РФ, при этом соблюдая правила ст.250 Преимущественное право покупки ГК РФ, по принципу "каждый с каждым". Это связано еще и с уплатой налогов. Но это отдельная тема

- Нотариус сделает такое соглашение, если дать вводные? По соглашению я все прописал

Какую стоимость долей указывать в соглашении - рыночную или кадастровую? Конечно же, хотелось бы кадастровую, т.к. это уменьшает налоговую базу. Насколько рискованно, чтобы сделку не признали фиктивной указывать кадастровую?

Указывать можете кадастровую с учетом п.п.4 п.1 ст. 378.2. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества НК РФ

- Передачу денег возможно прописать в соглашении наличными? Или обязательно проводить через банк? Если наличными - как оформить?

Оплата сделки может быть безналичным расчетом, через аккредитив, через банковскую ячейку, наличными через нотариуса

- Если использовать "взаимозачет" - какие риски это накладывает при возможном оспаривании?

Еще раз! Никакого взаимозачета тут не применяется, так как налог и возможный налоговый вычет оценивается с цены продажи-покупки

- Что касается документов на доли, при оформлении. Насколько нужны оригиналы документов, подтверждающих право собственности? Или достаточно выписок из Росреестра?

Если есть "зеленки", т.е. свидетельства на право собственности, то в Росреестр или МФЦ предъявляются подлинники, так как по итогам сделки они аннулируются. Сейчас достаточно выписки из ЕГРН

Уважаемый Кирилл, здравствуйте!

Вам прямая дорога к нотариусу, он все оформит, как надо.

Статья 421 ГК РФ

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

-------

Договор мены здесь подходит (ст.567 ГК РФ)

1. Трехстороннее соглашение может быть проще в плане документооборота, так как все договоренности будут собраны в одном документе. Однако, такое соглашение может быть чуть сложнее в юридическом оформлении. В случае, если у нотариуса возникнут проблемы с удостоверением объединенного договора, вы всегда можете вернуться к нескольким отдельным договорам.

2.Взаимозачет возможен. Вы можете прописать в соглашении, как вы описали, чтобы не крутить деньги туда-сюда. Это удобный способ расчета между сторонами, и многие юристы и нотариусы его практикуют.

3. Нотариус вправе удостоверить такое соглашение при наличии всех необходимых вводных данных и согласия сторон. Поскольку это сделка с недвижимостью, нотариальное удостоверение потребуется.

4.Указывать можно как рыночную, так и кадастровую стоимость. Обычно для снижения налоговой базы используют кадастровую стоимость, однако необходимо иметь в виду, что стоимость не должна быть ниже 70% от кадастровой. В противном случае, налоговая может признать ее заниженной.

5.Передача денег наличными возможна, но она должна быть четко прописана в соглашении. Тем не менее, использование банковских аккредитивов или ячеек может предоставить дополнительную защиту от последующих споров, так как банковская система оставляет след.

--------

Для нотариального оформления, Вам понадобятся оригиналы документов о праве собственности. Нотариус может получить актуальную информацию из Росреестра, однако, наличие оригиналов сократит время на проведение сделки и минимизирует ошибки.

С уважением!

Трехстороннее соглашение может упростить документооборот, поскольку все условия будут собраны в одном документе. Однако его юридическое оформление может оказаться немного сложнее. Если у нотариуса возникнут сложности с удостоверением этого объединенного договора, всегда есть возможность вернуться к нескольким отдельным договорам.

Вы можете включить в соглашение условия, которые вы упомянули, чтобы избежать лишних денежных транзакций. Это удобный механизм расчетов между сторонами, который часто используется юристами и нотариусами.

Нотариус имеет право удостоверить данное соглашение при наличии всех необходимых вводных данных и согласия сторон. Поскольку сделка касается недвижимости, потребуется нотариальное удостоверение.

В качестве стоимости можно указывать как рыночную, так и кадастровую. Для уменьшения налоговой базы чаще используется кадастровая стоимость, но следует помнить, что она не должна быть ниже 70% от кадастровой цены, иначе налоговики могут признать ее заниженной.

Передача денежных средств наличными возможна, но это должно быть четко зафиксировано в соглашении. В то же время, использование банковских аккредитивов или сейфов может предоставить дополнительную защиту от возможных споров, так как банковские операции оставляют след.

ст. 567 ГК РФ

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

При этом отариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

- см. ст. 163, 421, 567 ГК РФ