Также прошу пояснить, насколько законно, что голосование было с площади, а целевой взнос определили равный со всех квартир?

Разберём вашу ситуацию по пунктам, основываясь на жилищном законодательстве РФ (прежде всего, Жилищный кодекс).

1. Процент голосов для принятия решения о целевом взносе:

- Решение об установлении целевого взноса принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (МКД).

- Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решение по вопросу установления размера взносов на капитальный ремонт или целевых взносов (например, на конкретные работы или приобретение имущества) считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (а не только от принявших участие в голосовании). Это ключевое требование: учитываются все собственники, даже если они не участвовали в собрании. Если в доме есть коммерческие помещения, их собственники также имеют голоса пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество (обычно исходя из площади помещений).

2. Правомерность исключения коммерческих помещений из оплаты целевого взноса:

- Неправомерно. Все собственники помещений в МКД (как квартир, так и нежилых/коммерческих помещений) несут бремя расходов на содержание общего имущества дома пропорционально своей доле в праве общей собственности (ст. 39 ЖК РФ). Целевой взнос, если он направлен на нужды, связанные с общим имуществом (например, ремонт крыши, фасада, инженерных систем), должен взиматься со всех собственников. Исключение коммерческих помещений из оплаты нарушает принцип пропорциональности и может быть оспорено в суде как необоснованное преимущество.

- Если взнос предназначен исключительно для нужд, касающихся только жилой части (например, установка детской площадки во дворе, который используется только жильцами), это требует чёткого обоснования и, возможно, отдельного юридического оформления, но в целом практика взимания взносов только с квартир без веских причин сомнительна.

3. Законность голосования по площади и установления равного взноса со всех квартир:

- Голосование по площади: Это стандартная практика. Количество голосов каждого собственника определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, которая обычно пропорциональна площади помещения (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Такой подход законен.

- Равный целевой взнос со всех квартир: Это может быть незаконным, если не учтены доли собственности. Взносы должны начисляться пропорционально доле в праве общей собственности (т.е., как правило, пропорционально площади квартиры). Установление равной суммы для всех квартир, независимо от их размера, нарушает ст. 39 ЖК РФ и принцип справедливости. Исключение возможно, если это прямо предусмотрено решением собрания и все собственники согласны, но в принудительном порядке это оспоримо.

Резюме:

- Для принятия решения о целевом взносе требуется более 50% голосов от общего числа всех собственников помещений в доме (включая коммерческие).

- Исключение коммерческих помещений из оплаты целевого взноса, скорее всего, незаконно, если взнос связан с общим имуществом.

- Голосование по площади законно, но установление равного взноса для всех квартир без учёта их площади может быть неправомерным.

Рекомендация: Обратитесь к юристу для детального анализа протокола собрания и устава вашего МКД, так как на практике могут быть нюансы (например, особенности в распределении долей). Если решения нарушают ваши права, вы можете оспорить их в суде в течение 6 месяцев с момента, когда узнали о нарушении (ст. 181.4 ГК РФ). Консультация специалиста поможет оценить шансы на успех и подготовить необходимые документы.