Есть иппотека, с мат.капиталом.

Данные вопросы регулируются письменным соглашением с банком ( ст 421, 450 ГК РФ).

Здравствуйте, Руслан.

Риск всегда есть при сделках с недвижимостью. Например, брачный договор можно оспорить, а ипотеку придется оплачивать не 6 месяцев, а значительно дольше. Многое также зависит от содержания договора с банком, который Вы нам не представили для изучения.

Как известно, "дьявол кроется в деталях". Поэтому настоятельно рекомендую при составлении соглашения с банком пригласить юриста (ст. 779 ГК РФ). Пусть он тщательно изучит все документы и лишь потом, после детальной консультации с юристом подписывайте документы.

Здравствуйте Руслан

В вашем плане , есть подводные камни, поясню:

После заключения брачного договора, при расторжении брака, вы укажите , что ипотечное жилье останется во владении супруги и детей ( ст.40-42 СК РФ) - допустим

Дальше у вас в планах реализация ипотечного жилья банком , путем отказа от ипотечной недвижимости. Отказ в юридическом понимание - это расторжение договора ипотечного кредитования.

Надо понимать, что :

Средства материнского капитала имеют строго целевое назначение и могут быть направлены лицами, получившими соответствующий сертификат, на цели улучшения жилищных условий (ч. 3 ст. 7 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ, п.4 ст.10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

Так как в ипотеку вложен материнский капитал, то продажа ипотечной недвижимости возможна с разрешения органа опеки и попечительства в соответствии со ст.37 ГК РФ с условием выделения таких же долей детям, которые вы должны были выделить в ипотечной квартире.

Поэтому возврат материнского капитала вложенный в ипотеку в денежном варианте невозможен, даже через суд .

То есть при продажи ипотечного жилья возникнет не только необходимость закрытия ипотеки , но и решения вопроса на приобретение другой недвижимости с определением долей детям в этом новом жилье, иначе орган опеки и попечительства просто напросто не даст разрешение на продажу ипотечного жилья при заключения с банком договора о расторжении договора ипотечного кредитования с возвратом средств материнского капитала

___

Возможно поэтому банк и просит от вас обязательства внесения оплат по ипотеки на период продажи, что обоснованно. Пока договор кредитования не может быть расторгнут в чистом виде с учетом вложенного материнского капитала и поэтому обязательства не могут быть прекращены в силу чего рекомендую взвесить все обстоятельства и риски.

___

Продажу ипотечного жилья вам лучше брать на себя, договариваться с органом опеки и попечительства на приобретение иного жилья, закрытие ипотеки и все условия отразить в договоре о расторжении ипотеки с банком .

___

Как это технический реализовать, то требуется проработка условий договора о расторжении кредитного договора с согласия банка

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Уважаемый Руслан, здравствуйте!

Брачный договор это хорошо конечно, но у Вас квартира в ипотеке. Согласие банка получайте. Он залогодержатель. Нотариус требуется, удостоверение "брачника" требует денег.

------

Ваша ситуация регулируется рядом норм действующего законодательства РФ.

------

Средства материнского капитала имеют - целевое назначение и могут быть использованы на улучшение жилищных условий, в том числе на погашение ипотечного кредита (ч. 3 ст. 7, п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей").

В случае, если квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала, при её продаже требуется согласие органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ), а также обязательное условие — выделение детям долей в новом жилье, не меньших, чем были в продаваемой квартире.

---------

Возврат средств материнского капитала, вложенных в ипотеку, в денежной форме невозможен, такого нет в законе. Кстати, при разделе имущества между супругами применяется ст. 38 СК РФ, однако обязательства по ипотеке сохраняются за всеми созаемщиками до полного исполнения обязательств перед банком, независимо от фактического проживания в квартире.

---------

В период продажи квартиры, если Вы остаетесь созаемщиком, Вы обязаны исполнять обязательства по кредитному договору (ст. 309 ГК РФ), в том числе оплачивать ипотеку, даже если никто не проживает в квартире. Оформление платежного обязательства на период продажи — стандартная практика банков, направленная на обеспечение исполнения обязательств по кредиту.

----------

Рекомендую внимательно согласовать с банком и органами опеки все условия сделки, чтобы избежать нарушений законодательства и возможных негативных последствий.

С уважением, Д.А.Разина

Руслан, уважаемый!

Главное для Вас!

Средства материнского капитала возвращаются не в сам Социальный фонд, а на лицевой счет его получателя (Вашей супруги)

Интересует вопрос о возможных каких-то подводных камнях

На мой взгляд задуманная Вами схема не жизнеспособна.

Почему?

Если материнский капитал был использован как первоначальный взнос на ипотеку, то в этом случае он не возвращается

При отказе от ипотеки и продажи квартиры, встанет вопрос о законности использования его, так как сам маткапитал это субсидия и его возврат возможен только в определенных случаях.

Так, если вы отказываетесь от ипотеки и возвращаете квартиру банку, то в первую очередь согласуйте эту операцию с Соцфондом, чтобы выяснить возможности возврата, поскольку это может зависеть от конкретных обстоятельств, потому что вернуть эти средства можно, если основания, прописанные в ст. 7 Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" отпали. Например, произошло расторжение договора долевого участия и Вам вернули вложенные с помощью маткапитала деньги

Восстановить лицевой счет в Соцфонде можно и по решению суда, если Вы сможете доказать, что по объективным причинам полученные средства не достигли целей, на которые они выделялись

Далее

должен ли я платить за иппотеку пока банк продает квартиру, если жить в ней никто не будет, не я, не жена с детьми.

Банк имеет право выставить залоговую квартиру на торги. Но не просто так, по Вашему желанию, а в силу ст. 56. Реализация заложенного имущества Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" только по решению суда

При этом, имейте это ввиду, Банк на это время не забирает квартиру, она остается в Вашем распоряжении, несмотря на то, что ни Вы, ни жена с детьми в ней проживать не будут, поэтому все финансовые обязательства по ипотечному кредиты между Вами и Банком на период рассмотрения дела и последующей продажи квартиры на торгах сохраняются в полном объеме

Уясните мой ответ.

С ипотекой всё непросто - тем более, когда в браке куплена и маткапитал использован -

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 12.06.2024) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

Вам придётся следовать указаниям банка. раз решились ему довериться .

Камней никаких особо нет - но банк потребует исполнять обязательства по договору и Вас как созаемщика.

Идите в банк и там всё обсуждайте со специалистом банка.

Созаемщик — лицо, которое несёт солидарную ответственность по кредитному договору (ст. 322 ГК РФ). Это значит, что банк вправе требовать с любого из заёмщиков полное исполнение обязательств по кредиту. Даже если квартира остаётся жене, вы как созаемщик остаетесь ответственным перед банком, пока не будет оформлено ваше исключение из кредитного договора. Обычно банк не снимает созаемщика без согласия и без оформления соответствующих документов (перекредитование, рефинансирование и т.п.).

Отказ от права собственности (ст. 235, 236 ГК РФ) возможен, но только с согласия всех заинтересованных лиц, а также с учётом интересов банка. Банк, как залогодержатель, вправе не согласиться на отказ от квартиры без полной выплаты долга.

- Чтобы выйти из созаемщиков, нужно либо:

- Погасить кредит полностью, либо

- Перекредитоваться на одного заёмщика (жену).

Банк вправе требовать исполнения обязательств по кредиту (ст. 309, 310 ГК РФ). Даже если квартира не используется, обязательство платить — сохраняется. Жизнь в квартире или её использование не влияют на обязанность платить по кредиту.

Материнский капитал может быть использован для погашения ипотечного кредита (ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ от 29.12.2006). Возврат материнского капитала в Пенсионный фонд возможен, если средства не были использованы по назначению. Если квартира продаётся, и кредит закрывается, то Пенсионный фонд может потребовать возврат средств, если были нарушения условий использования.

С уважением.