Приватизация коридора, туалета и душевой в комнате блочного общежития

Question

Добрый день. В договоре Купли-Продажи в 2006 г. указана площадь комнаты 18,8 м.кв. Она проходит как общая и как полезная, но на самом деле есть план комнаты, в котором четко обозначен:
1) Общий коридор,
2)Общая кухня,
3) 3 "квартиры" в общем коридоре;
4) В каждой "квартире" имеется: коридор, туалет, ванная и кладовка;
В моей "квартире" имеется коридор, туалет и душевая. В договоре купли-продажи их нет, следовательно и росреестре тоже. Что делать. Может ли это повлиять при дальнейшей продажи комнаты. БТИ вряд ли нарисуют новый план и рег палата внесет в реестр. Рег.палата считает законом договор купли-продажи. (а там нет этих объектов). Прошу не отвечать, типа, места общего пользования приватизации не подлежат... Это мой туалет и моя душевая. Статус дома с 2015 г многоквартирный. У каждого владельца свои туалет и ванная.

Грачёв Георгий Владимирович · Accepted Answer

Необходимо обратиться в БТИ для актуализации технического плана помещения согласно статье 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. После получения нового техплана подайте заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН на основании статьи 14 указанного закона. Отсутствие актуальных сведений может осложнить продажу.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация, которую вы описываете, является распространённой проблемой при оформлении прав на объекты недвижимости, особенно в домах с историей перепланировок. Разберём её по пунктам. **1. Анализ ситуации:** * **Договор купли-продажи 2006 года** является первичным документом, устанавливающим ваше право собственности. В нём указана комната площадью 18,8 кв. м. Это — объект, внесённый в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). * **Туалет и душевая**, которыми вы фактически пользуетесь, в этом договоре и, следовательно, в ЕГРН не значатся. Юридически они не являются частью вашей собственности, оформленной должным образом. * **Статус дома как многоквартирного с 2015 года** указывает на то, что, вероятно, произошла реконструкция или перепланировка здания, в результате которой были созданы изолированные помещения с индивидуальными санузлами. **2. Правовые последствия при продаже:** **Да, отсутствие туалета и душевой в документах может серьёзно повлиять на дальнейшую продажу комнаты.** * **Рыночная стоимость:** Покупатели и оценщики будут учитывать только официально зарегистрированные метры. Фактическое наличие отдельного санузла, не подтверждённое документами, не будет отражено в стоимости, что снизит привлекательность и цену объекта. * **Юридические риски для покупателя:** Покупатель приобретает только то, что указано в ЕГРН. В будущем могут возникнуть споры с другими собственниками или управляющей компанией о порядке пользования этими помещениями, так как юридически они могут рассматриваться как места общего пользования или самовольная постройка. * **Сложности с ипотекой:** Банки крайне редко выдают ипотечные кредиты под залог объектов с неузаконенными перепланировками или несоответствием документации фактическому состоянию. **3. Что делать: пути решения.** Утверждение, что «БТИ вряд ли нарисуют новый план», не совсем верно. БТИ (Бюро технической инвентаризации) в его классическом виде упразднено. Сейчас подготовкой технических планов занимаются кадастровые инженеры — частные специалисты или организации, имеющие соответствующую лицензию. Именно они и «рисуют» планы. Вам необходимо **легализовать существующее положение дел**, то есть внести изменения в ЕГРН. Для этого требуется: 1. **Обратиться к кадастровому инженеру.** Он должен: * Осмотреть помещение. * Запросить архивные технические планы (поэтажный план, экспликацию) на весь дом, чтобы понять исходную планировку и последующие изменения. * Подготовить **новый технический план** на ваше жилое помещение, в который будут включены все фактически существующие помещения: комната (18,8 кв. м), коридор, туалет, душевая. В плане будет указана общая и жилая площадь с учётом всех помещений. 2. **Подать документы в Росреестр.** С заявлением об учёте изменений объекта недвижимости (изменении его основных характеристик — площади, конфигурации) необходимо подать: * Технический план от кадастрового инженера. * Ваш паспорт. * Документ, подтверждающий право собственности (выписку из ЕГРН). * Квитанцию об оплате госпошлины. **Ключевой момент:** Росреестр может запросить документы, подтверждающие законность произведённых изменений (перепланировки). Если перепланировка (создание изолированных санузлов из общих помещений) была выполнена до 2015 года (до изменения статуса дома) и не была узаконена, может потребоваться обращение в суд для признания права собственности на реконструированную часть помещения в порядке, установленном ст. 222 ГК РФ (легализация самовольной постройки, если она соответствует нормам и не нарушает права других лиц). **4. Краткое резюме:** Фактическое владение туалетом и душевой без их отражения в ЕГРН создаёт юридическую неопределённость и снижает стоимость вашей комнаты. Для решения проблемы необходимо заказать новый технический план у кадастрового инженера и подать документы в Росреестр для внесения изменений в сведения об объекте. В зависимости от истории перепланировки, процесс может быть административным или потребовать судебного урегулирования. **Рекомендация:** Учитывая сложность и индивидуальность подобных ситуаций (особенно касающихся давних перепланировок и их легализации), **настоятельно рекомендую обратиться за очной консультацией к юристу, специализирующемуся на недвижимости и кадастровом праве.** Он сможет проанализировать все имеющиеся у вас документы, запросить необходимые архивные справки и разработать наиболее эффективный и наименее затратный алгоритм действий именно для вашего случая.

Приватизация коридора, туалета и душевой в комнате блочного общежития

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Уголовный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" 218-ФЗ (от 01.09.2025)

Похожие вопросы

Как решить проблему с курением в общественном туалете блочного общежития и незаконным съемом комнаты

Законно ли установка стиральных машин в туалете общежития блочного типа без комнат прачечных

Возможно ли установить перегородку из гипсокартона в комнате блочного общежития для отделения кухонной зоны?

Возможно ли оформить постоянную регистрацию в комнате блочного общежития для гражданина РФ?

Возможно ли создание квартиры из комнат блочного общежития путем выкупа всех комнат?

Как правильно установит эл.счетчик в комнате общежития блочного типа с общественным туалетом, душем и умывальником?

Считается ли коридор, туалеты, душевые и кухни в общаге блочного типа собственностью хозяев комнат, которые там проживают?

Возможность отвоевать одну душевую комнату в общежитии блочного типа

Как получить доступ к душевой в общежитии блочного типа - советы и рекомендации

Узел и душевую в общежитии блочного типа размером 18,6 кв.м., которое в документах указано как квартира?

Могут ли общежитие с местами общего пользования (кухня, туалет, душевые комнаты) признать малосемейным квартирным домом.

Неправомерно установленный замок в душевой комнате общежития - что делать? Как защитить свои права и обратиться по данному вопросу

Комната в общежитии блочного типа, комната в долевой с одним соседом нужен отказ это понятно, а как с другими, где общая кухня?

Права собственника общежития блочного типа - требование справки о заболеваниях для совместного проживания с арендаторами

Отопительные трубы на общей кухне общежития блочного типа - кто должен проводить ремонт и за чей счет?

Как установить свою душевую, туалет и раковину в комнате общежития на пятом этаже?

Можно ли ставит стиральную машину в коридоре в общежитие блочного типа?

Правомерно ли устанавливать камеры видеонаблюдения в туалетах и душевых комнатах общежития?

Возможность приватизации дополнительных помещений в общежитии - прихожей, душевой комнаты и туалета, согласно какому закону?

Мы бы хотели приобрести жилое помещение в общежитии блочного типа, комнату 12 кв м. Нужен ли кадастровый паспорт на это помещение?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59